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[摘 要]

1998年住房商品化以来,房地产行业迅速成为我国发展最快的行业之一,随之而来的高投资、高房价很快成为房地产发展的特点,我国也相应建立了一套房地产税收制度来调节房地产市场.本文在阐述了房地产市场现状的基础上,着重分析了我国房地产市场的税收制度,并进行了评价,最终提出了相应的优化建议.

[关 键 词]

房地产；税收政策；优化建议

一、我国房地产市场现状

自1998年取消福利性分房,住房商品化、货币化改革以来,中国的住房分配完全走上了商品化的道路.同时住房建设成为我国经济新的增长点,并且在近10年内呈现突飞猛进的发展态势,成为我国目前发展最快的行业之一.

（一）房地产投资增长过快,房价虚高

1999年房地产市场从集团消费彻底转向个人消费,中国房地产产业正式进入高速发展的新时期.我国房地产投资额和增长率基本都成直线上身趋势,GDP增长始终都大大低于房地产开发投资的增长速度,房地产业成为拉动国民经济的支柱产业.商品房的销售价格持续不断上升已经成为不可否认的事实.据有关部门统计,中国普通民众全部收入的百分之五十以上会用于住房消费,住房消费是中国普通民众的主要负担,房价之高由此可见.

（二）房地产市场投机现象严重,市场泡沫严重

商品房的销售价格一定程度上反应了我国对住房的需求情况.然而,由于人们对房地产价格的非理性预期,造成投资者将过多的货币资本投入到有限的房地产买卖中,从而使房地产价格不断攀升.过度的投机行为,使房产成为投资品,房地产市场脱离基本的供求关系,大量资本由实业转到投机领域,抑制了其它消费需求,容易积累较高的金融风险,形成房地产泡沫,可能引发经济危机.

（三）土地政策成为左右房价的重要因素

高昂的土地出让金使得房地产开发商在取得土地环节上就承担了加高的成本,加之房地产市场竞争机制的不完善,使得土地政策成为抬高房价的最主要因素.

二、我国现行房地产市场税收制度评价

自1994年分税制改革以来,我国的房地产税收制度经历了逐步的改革和完善,并形成了一套房地产税收制体系,共涉及十余个税种.我国现行房地产税收政策在适应社会主义市场经济的要求下,于组织财政收入、宏观调控、促进经济发展方面发挥了积极的作用在分税制体制下,房地产税收在地方税收体系中占据重要地位,是地方财政收入的重要来源.但是房地产税收制度在调控经济方面作用有限或者难以发挥其作用,本身存在着一定问题.

（一）土地出让金严重阻碍税收调控

在房地产开发环节,房地产开发商需要投入高额的土地出让金来取得土地.一次性土地出让金制度,加之地方政府财权和事权的严重不匹配,使地方政府对土地收入的依赖性很大,令土地财政膨胀.初始环节的过高的成本使得在后续环节的税收调节出现较大的障碍.

（二）征税环节重流通轻保有,投机现象严重

我国现行税收政策中房地产保有环节税收少、流通环节税收多、税负重,这在一定程度上鼓励了投机行为,某些人把房地产作为投资获利的工具,资金丰裕者购买多套住房造成房屋闲置浪费严重.尤其是对于个人非营业用房地产全部采用免征房产税的政策,加剧了税负结构的更加不合理和轻重差距较大的状况.而且房地产拥有者因为流转过程中较重的税收负担不愿意出售其多余闲置的住房,导致房地产无法合理流动和资源的配置得不到进一步优化,阻碍了房地产市场的稳步良好健康发展.

（三）计税依据不合理,征税范围较窄

我国目前房地产还无完善的房地产评估制度,这使得房地产交易流转和保有环节某些税种不能合理地确定计税依据.我国经济近些年来高速发展并出现通货膨胀,目前仍以购买时房地产原值作&

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三、优化我国房地产税收政策的建议

（一）进一步完善分税制税制体制和转移支付制度

土地财政的存在很大程度上使房地产价格居高不下,并且阻碍以后环节的税收发挥调节的作用.在财权上移事权下放的分税制体制下,由于政府间转移支付不健全,致使地方政府对土地出让收入产生很大的依赖.要平衡房价,真正实现房地产商品化,就要从根本上完善分税制体制,平衡地方与中央的财力和责任,与此同时,也要完善政府间纵向的转移支付制度,使地方政府财力与事权相协调,摆脱土地财政的困境.

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（二）完善房地产评估制度

为了适应经济的快速发展和物价水平的不断提高,切实发挥税收调节经济的作用,实现税收的公平性,应完善房产评估制度,提高房产评估人员的专业素质和实际操作能力.具体来讲就是建立一套适应市场经济发展的房地产评估机构；确定房地产评估师协会独立地位的实质性；加强行业规章建设.

（三）建立并完善不动产登记制度

要加强在房产保有环节的税收调节作用,首先最基本的是获取现有房屋的登记信息,建立健全完善的房地产信息登记制度.应该在全国范围内建立起一套适用于不动产信息实时监控的数据库,并且对数据进行集中的采集和实时更新.

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