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关于合同相关论文范本,与商品房预售的特征其合同的法律性质相关毕业论文格式

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摘要商品房预售作为房屋销售的一种普遍方式,在房地产领域发挥着极其重要的作用.商品房预售采用“先售后建”的方式,从而决定了商品房预售法律关系复杂、标的物不可预见、履行期过长等一系列特征.关于商品房预售合同的性质,存在不同的学说,宜认定为不动产买卖合同.

关键词商品房预售商品房预售的特征预售合同的性质

中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）07-058-02

一、前言

当今社会,房地产价格不断攀升,商品房预售制度的产生与发展,使普通民众买房难的问题得到了一定的缓解.商品房,是指经过政府相关部门的批准,由房地产开发企业进行开发建设的用于出售或者出租的房屋,包括了住宅、商业用房以及其他建筑物,但是用于自用的住宅或者自建、参与建造、委托建造或者改造的房屋和其他建筑物,则不属于商品房的范畴.所谓商品房预售制度,是指房地产开发企业与预购者约定,由预购者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为.这一制度,采用分期付款的价金给付方式,一方面减轻了预购者的经济压力,有效避免通货膨胀；另一方面也减轻了房地产开发企业的融资成本、有助于提高资金流转速度.

二、商品房预售的特征

有别于传统的“先建后售”的房屋销售方式,商品房预售采用的是“先售后建”的方式,从而决定了商品房预售的如下特征：

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(一)法律关系复杂

商品房预售交易法律关系复杂,主要体现为房地产开发企业、预购者、银行三方的法律关系.房地产开发企业与预购者签订合同,由预购者交付部分价款,于房屋建成后,由房地产开发企业负责办理房地产权过户手续,使预购者取得房屋所有权.由于房地产开发项目周期长,投入资金大,其往往通过房屋预售的方式,回收部分资金并投入工程建设之中,从而解决了企业资金周转上的困难.预购者向银行按揭贷款,形成了按揭贷款法律关系.在房地产开发企业负责为预购者办理房地产权证过户手续,为银行与预购者办理抵押登记之前,房地产开发企业须为预购者向银行贷款提供阶段性担保,预购者与银行之间,不是真正意义上的抵押关系.除此之外,还会涉及到房地产开发企业与工程承包商之间的建设工程合同等.

(二)主体特定性

商品房预售合同的主体是特定的,预售方必须是经过批准设立,并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业,且符合《城市房地产管理法》第45条规定的要件：已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明.

(三)标的的不可预见性

由于交易的标的物为尚未兴建完成的房屋,因而具有不可预见性.房屋最终的布局、建材的选用无法现场查看,预购者通常仅能依据商品房广告、平面图、样品房等作为参考标准,而房地产开发业者往往以此误导消费者或事后擅自变更规划设计,或选用劣质的建筑材料等违约行为,使得交付的标的物与合同约定不符,因而引发众多纠纷.

(四)履行期过长、预购者交易风险大

商品房预售合同的履行期限少则一年,多则三四年,在此期间,国家经济政策的调整、建筑材料价格涨跌以及不可抗力等,均会对合同的正常履行,房屋能否按期竣工,产生一定程度的影响,交易当事人承担的市场风险较大.

在现房买卖中,若无履行先后顺序,房地产开发企业不交付房屋并移转所有权时,预购者可行使同时履行抗辩权,拒绝支付价款.而在商品房预售中,预购者在房屋未建成时即须支付相当数额的价款,房地产开发企业获得了部分无息建设资金,但其并未对合同的履行提供任何担保,并将其应负担的作为生产成本的银行贷款本金和利息转嫁到了预购者身上,因而预购者存在极大的交易风险,法律对预购者的保护显有不足之处.

(五)较强的国家干预性

由于商品房预售合同签订时,标的物尚不存在,而销售者已经取得部分价款,预购者存在不能如期取得房屋的风险.相对于销售者来说,预购者往往在经济、信息等方面处于弱势地位,销售者则利用其自身优势地位,制定不合理的格式条款、或为欺诈、隐瞒等行为骗取资金,严重损害预购者利益.

为了衡平双方当事人利益,规范商品房预售市场环境,国家对商品房预售进行了一定的限制,制定了相关的法律法规,如《城市房地产管理法》、《房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等.对销售者的主体资格、预售商品房的条件等予以明确具体的强制性规定,设立了商品房预售登记制度、许可证制度等,以保障市场交易安全.

三、商品房预售合同的性质

关于商品房预售合同的性质,主要存在着买卖合同说和承揽合同说,此外还有预约合同说.

买卖合同说

商品房预售合同是取得商品房预售资格的销售者,在商品房还未竣工,房屋并未现实存在的情形下,与预购者约定在一定期限后,将竣工的房屋交付给预购者,预购者支付价金的不动产买卖合同.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条规定：“本解释所称商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同”.从上述司法解释来看,我国实务界普遍认为商品房预售合同属于买卖合同.

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在买卖合同说中,又存在着以下几种不同说法：

1.附期限合同说

所谓附期限合同,是指当事人在合同中设定一定的期限,并将期限的到来作为合同效力的发生或消灭的依据.在附延缓期限的合同中,合同已经成立但未生效,即双方当事人无须履行合同义务,也都没有权利请求对方履行义务.当期限到来时,合同生效,此时双方须依合同履行义务.商品房预售合同中,预购者有交付价金的义务,而销售者有给付房屋并转移所有权的义务.而依照附期限合同说,在期限到来前,预购者无给付价金的义务,显然与商品房预售制度相矛盾.笔者认为,商品房预售合同于成立时即生效,而非附期限的合同.合同生效后至交屋前的期限为合同的履行期限.2.分期付款买卖合同说

分期付款买卖合同,指的是在合同生效后,出卖人即将标的物交付给买受人,买受人将其应付的总价款,按照一定期限分批支付给出卖人的合同.分期付款买卖属于“物先交付型”买卖,因而合同标的物须为现实存在之物,其目的在于使买方在无法一次性支付全部价款的情况下,给予买方提前消费的信用,买方无须结清全部价款即可对标的物占有、使用、收益.商品房预售合同签订时,标的物尚未存在,不符合分期付款买卖合同的要件.在合同签订后买方须向卖方支付部分价款,以解决房地产开发资金不足、建房过程中的资金周转问题,实为卖方向买方融资.

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