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同上记载的地权属性与合同的房权用途是不符的.另外,既然合同约定的地权与房权情况完全不符,那么即便双方对于商品的交易有过约定,其具体的指向也必然不清楚.故案件在这种交易标的无法确定的情况下,《商品房买卖合同》便不能成立.

四、规划禁止交易的《商品房买卖合同》是否有效的问题

在现行的司法实践中出现以下问题：某房地产项目在规划立项时即明确该项目所属商铺为企业自用房,不得对外进行交易.之后,该项目开发商甲公司与乙公司就项目商铺签订了《商品房买卖合同》,而项目所在地的某区政府在合同签订前后多次作出《会议纪要》,提出允许商铺进行土地、房屋分割并交易的意见,但该区规划部门并未改变原有规划.嗣后,甲乙双方就合同履行的问题产生争议,甲公司认为诉争商铺从始至终不具有可流通性,因而合同因违反项目规划而无效.

与会专家认为,甲公司的观点值得赞成.原因在于,房地产交易与其他交易的特殊之处就在于国家对土地有着十分明确的管制制度,这种管制制度集中体现于土地的规划管制方面.土地规划一方面代表着各级政府对管辖区域内城乡用地的布局,另一方面也与社会公共利益息息相关.本案《商品房买卖合同》的交易标的物自始就不存在可流通性,而且直至诉讼进行期间,诉争商铺所涉的规划方案从未发生改变,一直保持当初不能分割也不能交易的状态.因此,此类《商品房买卖合同》因为违反城市规划、侵害社会公共利益而当然无效.

对于合同订立后,某区政府允许商铺进行分割交易会议纪要的效力问题.与会专家提出,在现行的房地产调控过程中地方政府经常会根据具体情况作出政策的变动,这种政府纪要文件的初衷是值得肯定的.但从行政法的角度来看,这种会议纪要只是政府对规划、建设、土管等职能部分提出的一种行政建议,其不能代替相关职能部门的具体行政许可行为.换言之,在规划部门没有依据法定程序变更原有规划方案的前提下,诉争商铺的不可交易性不会因为政府纪要文件的变化而随之转化.假如令此种交易有效,那实际上就改变了土地原有的性质与用途,会造成国家利益的重大损害.因此,诉争商品房的买卖自始就存在标的物法律上的不能,这种违反相关法律法规的合同因内容违法而导致无效.

五、《商品房买卖合同》无效后的责任承担问题

在现行的司法实践中出现以下问题：甲公司作为商品房出卖人与乙公司订立《商品房预售合同》,乙公司支付了全额购房款.嗣后发生争议,法院确定《商品房预售合同》因违反强制性规定而无效,此时双方产生的损失应当如何进行分担.

与会专家认为,合同无效后的损失应由双方举证,责任也应当由原被告双方按过错比例分摊.依据是《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿.有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任.”因此,《商品房买卖合同》被认定无效后,在确定双方损失赔偿的问题上必须要明确两个问题：第一,损失计算问题：双方损失的确定应当由各自负担举证义务,但所提出的损失必须是客观、确定和具有因果关系的,比如乙公司已经支付商业用房部分价款的利息.需要提醒的是,合同无效的损失计算与违约责任的损失计算有所不同,合同无效时不能将当事人的预期履行利益计算在内.第二,损失承担问题：应当综观