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【摘 要】近几年来,针对房地产地产市场的持续升温和房价不断推高的现象.我国出台了一系列房地产宏观调控政策,但效果却不容乐观.本文通过对我国现阶段房地产宏观调控政策的研究,发现我国当前房地产调控政策主要面临以下几个问题：土地财政问题,贫富差距问题,政策不合理问题.并通过对国内外经验的借鉴,对我国现阶段房地产宏观调控政策提出几点切实可行的建议.

【关 键 词】房地产；宏观调控；土地财政；房产税

一、我国房地产宏观政策调控政策体系简介

我国房地产宏观调控目标主要有两个：一是经济增长目标；二是社会公平稳定目标.调控政策主要包括经济政策、行政政策及一些宣传引导手段.通过经济政策（主要是货币、财政政策等）进行调节,以行政政策（主要是规划、计划等）进行管理和指导,同时配合信息宣传活动进行引导,以实现对房地产业的政策调节.经济政策和行政政策各具特色,相互联系,相互补充,共同构成了我国房地产宏观经济调控政策体系,如图1所示.

在我国房地产宏观调控政策中,经济政策主要包括货币政策、财政政策和土地政策.经济政策主要是通过影响房地产市场的供求进而调控房地产价格的.供求关系决定价格是市场的基本规律,房地产市场在运行中也必然受到这一市场规律的支配.政府可以通过调节一些经济参数,如价格、税收、利率、折旧率等影响企业的投资和消费者的需求,达到调控目标.行政政策的作用路径不同于经济政策,其主要是针对开发商施加影响,不适用于一般消费者.主要可以通过限制直接限制房价的方式,限制房产结构等方式调控房地产市场.现阶段我国政府主要采取经济政策调控,一般只有当房地产业发展影响我国国民经济正常发展时,才会采取行政政策手段.

二、我国现阶段房地产调控政策遇到的困境分析

近几年来,我国出台了一系列房地产宏观调控,但效果不容乐观.

可以看出,今年来我国房地产价格依然以强劲的势头持续走高,房价涨幅也随调控政策起伏不定,很多调控政策的实施都只是起到暂时抑制房价的作用.造成这种困境的原因主要有以下几个方面.

1.随着我国城市化进程的发展,土地资源愈发紧缺.这对城市建设用地提出了艰巨的挑战.我国地少人多,房地产开发用地紧张.目前我国人均耕地约1.43亩,不足世界平均水平的40%.我国人口基数大,随着城镇化进程的加快,本就捉襟见肘的土地供应将更为紧张.这种情况导致土地价格大幅上涨,继而导致房价持续攀高.

2.我国经济发展对房地产业过度依赖.长期以来,我国房地产业被设计成国民经济的支柱性产业,导致了我国经济对房地产的过度依赖.我国现行的土地批租制度使得出卖土地成为地方的主要财政收入.因此,房地产业为地方政府创造了巨大的经济业绩和财政收入.2012年前11个月,我国130个主要城市土地市场总土地出让金额达1.18万亿元,与2011年同期相比减少了30%.以此推及全国所有城市,2012年全国地方政府的土地财政总收入可能会比2011年减少上万亿.这样,各地方政府成了房地产宏观调控最大利益受损方,因此地方政府在实施调控政策时的积极性不强,执行力度不大,这对调控效果产生很大影响.在经济增长和社会公平稳定双重目标追求下,政府往往更注重经济增长,其结果必然造成地产市场的持续升温和房价的不断推高.

3.我国贫富差距悬殊,目前政府房产业税收政策不完善.我国目前最贫困人口约占总人口20%,但他们占收入或消费的份额却只有4.7%,然而占总人口20%的最富裕人口所占收入或消费的份额却高达50%.富人有一次性付款买好几套房子的经济实力,而穷人则可能几辈子的收入也买不起一套房子.在在这种大背景下,政府出台的房地产调控的金融税收等政策往往会大打折扣.比如提高首付比例和房货利率,这使得买房的经济起点提高.对于富人来说买房本不差钱,一次性全额付款也没关系,而对于穷人来说,高额的首付和高的房贷利率对其构成了巨大的经济压力.提高房货首付比例和利率不仅不能限制富人炒房,反而给穷人增加购房压力,导致更多的人买不起房.变相的给了少数富人买更多房子的机会.至于通过征收二手房交易税来抑制房价的政策就更收效甚微了.价格由供求关系决定,当前房地产市场需求远远大于供给.此时征收交易税对对抑制房价毫无影响,市场的力量会导致卖方完全税收转嫁给下家.这样,相当于政府直接向买方征税,这在一定程度上进一步促使了我国居民收入差距的扩大.

4.部分房地产宏观调控政策产生了很大负面影响.部分房地产宏观调控政策未根据我国房地产市场现状设计,产生了很大负面影响.一些房地产调控政策设计初衷是为了抑制“投机型需求”,但忽视了政策对房地产供给的巨大负面作用.例如在房地产宏观调控中,房地产行业向金融机构贷款被限制,这大大阻碍了房地产供应商的发展.2011年度银行几乎停止了90%以上的房地产按揭贷款的发放,这导致2011年因缺少资金而破产退市的房地产公司多达6000多家.近几年来我国房价上涨过快,最根本的原因还在于住房供求的不均衡.因此,从长期来看,如果房地产市场供应不能继续增加,房地产市场的刚性需求仍将是住房价格的最有力支撑.人们对未来房地产供应紧缺的预期将不会变化,房价上涨压力依然很大.

此外,房地产市场本应该是这样一种垄断竞争型市场：既能使房地产业达到规模效率,又可以使其性价比在比较激烈的竞争中提升.然而,随着调一些控政策的实施,导致房地产市场洗盘严重,已初步形成寡头垄断的市场格局.一些大的房地产开发商可以凭借其雄厚的资本,在城市或者全国形成房地产市场的资源垄断.

三、我国当前房地产业宏观调控的出路

1.加快土地税制改革,合理规划,提高土地配置效率.世界上有很多发达国家都有像中国现阶段一样去依靠土地财政,千方百计地去抬高地价赚取更多的土地出让金去创造经济业绩和财政收入.但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入.国外中央政府限制地方政府对土地的处置权,土地出让由政府统筹规划,这样既能大大降低地方政府对土地财政的依赖性,又能在一定程度上保护耕地,使地方政府转向追求传统的工业和农业经济的可持续发展.同时,土地征税制度的改革,对存量土地征收物业税、房产税,还能增加房地产“投机性”需求者的持有成本,在一定程度上起到抑制投机,降低房价的作用.因此,我国房地产业可以借鉴新加坡、德国经验,合理规划房地产用地,以开发中小户型为主,着更集约的原则来进行房地产开发,提高土地的配置效率,坚持走资源节约型道路,满足人民群众安居乐业的需要.

2.逐步改革地方政府绩效评估体系.重视对社会公平目标的追求,建立更科学的绩效评估体系.同时,实施对地方政府的房地产调控的问责制把控制住房价格过快上涨、增加保障房建设等内容纳入经济社会发展工作的目标责任制,切实强化对地方政府行为&

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3.加快对现有税制的改革,设计更合理的房地产业税制.房地产税的设计应当以抑制房地产市场的投资性需求为主要目标.对于我国当前的房地产市场来说,征收房产税是一种长期有效的调控手段.房产税的开征能大大增加以投资为目的消费者的税收负担,从而有效的抑制投机性需求.这种调控方式可以长期留存,并通过税率的调整来收紧或放松.我国目前已在上海和重庆部分地区开展征收房地产税的试点工作,且已取得了初步成效,当然也发现了一些问题.因此,要总结经验,对房产税征收范围、税率多少、房屋等级的界定、房屋的价值评估一些列问题,组织专家学者进一步探讨并进行科学的评定,逐步去完善房地产税制度.

此外,还应建立健全房地产业相关的行政法律法规,切实保障房地产

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