房地产税收方面论文范文资料,与法律视角下房地产税收调控问题探析相关毕业论文格式

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◆中图分类号：F810.42文献标识码：A

内容摘 要：房地产税收调控太过于强调增税,这增加了房地产的成本,且许多措施违反了税收法定原则及税收的契约性原则,背离了税收的基本功能.这使房地产税收调控无法达到预期效果.为此,必须重新认识税收的功能,合理评估税收的调控效果,严格界定各部门的职责,使房地产调控沿预想的方向发展.

关 键 词：房地产税收调控问题路径

房地产十年调控遭致社会各界的诟病,关键是行政手段取代了市场,政府混淆了自己的角色定位.税收手段作为我国房地产调控的主要手段,其存在的问题真实反映了我国房地产市场宏观调控的问题症结.

房地产税收调控的运用

房地产宏观调控的主要对象是商品房,尤其是商品类住宅.相关的税收政策也是围绕商品类住宅而不断调整,其基本思路是遏制二手房的买卖.二手房买卖涉及的主要税收包括出售方缴纳的土地增值税、个人所得税、营业税等,受让方缴纳的契税等.2013年初国办发（2013）17号文规定：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征.该文件一经公布,立即引起人们的恐慌,普遍认为,这将极大提高房地产交易的成本.出售者会将所得税转嫁给买房人,从而提高房屋价格.这种恐慌源于人们对我国房价节节攀升的担心,而政府部门的房地产宏观调控又无法凑效,也源于我国房地产税收的不规范运作、税收政策的不确定性等.

这十年房地产宏观调控,营业税也被作为一个重要的手段.如2005年国家税务局规定,对个人购买住房不足2年转手交易的,全额征收营业税.为加大调控力度,2006年税务部门进一步规定,对个人购买住房不足5年转手交易的,全额征收营业税.而根据我国营业税条例规定：在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人,均为营业税的纳税人.由于对个人转让房地产的营业税没有足够的认识,在2005年之前,与个人转让房产（主要是住宅）不交个人所得税一样,各地对个人转让居住性房产也没有实际征收营业税.

2011年1月28日在上海、重庆对住宅开征的房产税也同样存在类似问题.我国一直没有对个人持有的住宅征收房产税.虽然我国在1986年就公布了房产税条例,但其在颁布时规定了一个例外,使个人持有住宅免交了房产税.房产税条例规定：个人所有非营业用房免交房产税.上海、重庆市政府为调控房价,变更了房产税条例规定的免交范围.要求个人持有住宅达到一定条件的,需缴纳房产税.

我国这几年的房地产税收调控措施,主要是重申或明确原有的税收规定,但其效果和合法性都受到了人们的质疑.问题的关键在于原来应该征收的税收不征,而当人们习惯于不征时,又为了非税收功能需要而开征.原本由国务院规定免征的税收,却为地方政府发文要求征收.随意征收成为常态,许多税收调控措施,违背了税收本质及税收法定原则.

税收的本质

税收是一个契约,这一契约是公民以牺牲财富为代价换取公共服务.对公民来说,税收有失有得,牺牲的是自己的一部分财产权,获得的是公共产品的享用及其相应的补偿性权利.对国家而言,税收是一种经济特权,凭借政治权力参与产权的分配.但必须为公民提供相当的公共产品.因此.税收在本质上是一个关于公共产品的契约.任何契约的达成,都需要全民的同意,所以税收的征收权在议会.非经议会同意,不得开征新税或任意变更税收要素,这体现的是民主本质.

税收的这种契约性背后的另一层含义是控权.代行国家管理权的行政机关,没有经过议会批准,不能收取任何税收.这一控权理念衍生的是税收法定主义：任何税收的征取必须有法律依据.任意征税或任意变更税收要素,存在政府权力的滥用.

税收法定并不意味着任何一项税收都由议会批准.考虑到议事的效率和成本,立法机构有时会授权行政机构在一定范围和限度内行使税收开征权.我国最高行政机构国务院就在全国人大的授权下,行使了部分的税收开征权.这是我国房地产宏观调控过程中,政府部门利用税收手段调控房地产市场的法律依据.但立法机构（议会）对行政机构税收开征权的授予是有条件限制的.这些条件包括：授予行政机构是为了便于及时征收（所谓效率原则）；授予行政机构是临时性的,条件成熟,立法机构要收回或制定法律；行政机构不能转授权；行政机构的相关征收规定应报立法机构备案等.

房地产税收调控的现状

我国进行房地产市场宏观调控的主要原因是房价过高.利用税收调控的逻辑依据是：房价高是由于需求过于旺盛,需求旺盛是因为房地产市场的投资、投机,投资、投机是因为房地产买卖过程中获利空间太大.为此,抑制需求,必须遏制投资、投机,其中的方法之一就是将投资、投机的获利空间缩小,将投资、投机者的利润以税收方式收取,从而降低其利润空间.因而,房地产宏观调控中的税收调控是以征收出售者的税收为重点的.个人所得税、营业税、土地增值税等,都是由房屋的出售者缴纳的税收.

现实的房地产价格并没有按照这一税收调控逻辑而下降,每一次税收政策的调控,结果都是推高了房地产价格.这是因为房地产税收调控歪曲了税收的基本功能.对任何一种商品增加税收,本质上增加了商品的成本,商品成本增加的后果是商品价格的提高,最终还是由消费者买单.所以,在交易环节的加税行为,对降低房价没有太多的作用.

有人建议：将房地产的税收从交易环节转向持有环节.分析认为,房地产税收主要是在交易环节,如果将房地产税收落实在持有环节,就不存在税收转嫁问题.而且,持有环节的税收越高,所有者出售房屋的意愿越强.通过征收持有环节的税收,迫使房屋所有者将房屋出售,增加市场供应,从而降低房屋价格.

表面上看,这种方法似乎能降房价.仔细分析发现,与交易环节征税相比,对持有房产者征收只是将征税时间往后延,同时变更了纳税主体（将纳税主体由出售者变更为持有者或者买入者）.通过征税最终增加房屋的成本这一根本性质并没有变.在房地产供求关系不变的现实状态下（即普通商品房供应无法满足需求）,交过持有税的房地产出售者仍会将持有环节的税收转嫁到买受人头上.这仅从经济学基本原理分析,房地产税收调控的不可行性.更为关键的是,因调控需要而随意增税,违反收税的契约性原则.从我国房地产税收调控措施分析,我国行政机构对房地产市场的许多房地产税收调控措施已经违背了契约精神,其权力也已经超出了立法机构的授权范围.理论上讲,国家开征一项新的税收,必须提供一项新的公共服务,而且,已收取的税收又无法满足国家开支的需要.这是税收必要性问题,具备了税收的必要性,征税才有前提.

我国税收调控存在的另一个问题是转授权.如前所述,为了保证税收征收的效率,立法机构在一定的条件下,会将税收开征权授权给行政机关.但行政机关不能再将开征权授予其他机构.我国开征房地产税收的许多暂行条例,大多是国务院依据人大授权而做出的.这些条例明确了对个人买卖住宅免征相关税收.在房地产宏观调控过程中,为了取得调控效果,国家税务部门及国务院的相关部委下发文件,将国务院税收暂行条例免除的税收予以征收.甚至由地方政府直接出台征税文件.

从已颁布的税收规定看,国务院及其相关部委制定的税收法规比国家立法机构制定的税收法律要多,许多税收法规超出了立法机关税收法律的范围.如前所述,税收开征权的授予必须有一定的条件,受授权的机关不能转授权.而国务院相关部委在制定税收的实施细则时,却有意无意地扩大征收范围或增加征收力度.相关部委借税收征收实施细则的解释之机,使其不具有į

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