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【摘 要】商业地产在中国已进入高速发展期,如何科学合理地规划设计商业地产项目,项目定位十分关键,本文从规划设计各流程进行阐述,对商业地产项目的规划设计流程进行了总结.
【关 键 词】商业地产；规划设计；项目定位；概念设计；施工图设计；设计变更
自2000年开始,我国商业地产开发进入了高速发展期.仅仅用了几年的时间,我国商业模式就完成了西方国家几十年的发展历程,从传统的商业街发展到商业步行街、购物中心、城市综合体.商业地产作为房地产开发的重要发展方向,受到越来越多大中型房产公司的重视.万达地产、宝龙地产、华润置地、世茂地产等近十几年来一直以商业地产作为房地产开发的主要业务进行发展,并取得了较大的成就.万科、保利、中海、中粮、金地、富力、凯德置地多年来以住宅开发为主业的房产巨头,其总部纷纷通过不同渠道表示,2010年将进军商业地产领域.然而要做好商业地产,科学、系统的规划设计与招商管理是重点.
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然而,规划设计好坏并不仅仅取决于设计本身.项目所处位置周边环境、配套设施、政府规划部门对地块的控制性条件、区域人口规模、经济水平、当地政策、开发商整体实力等对项目设计有着极大的影响.商业地产项目的开发不同于住宅项目开发,不能沿用住宅项目开发的操作模式,机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计.商业地产项目无论业态定位,还是设施的规划都要考虑其商业属性,商业属性是项目开发的根本点,贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节.
投资开发阶段,在进行项目立地选项过程中,需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位.可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据,这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度,确保可行性研究报告的质量和足够的深度.
大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心,对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析.
项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题.要对项目科学定位,首先要对项目进行科学的分析,分析项目自身及资源条件,主要方式是对项目进行科学的分析.在完成分析后,对项目以下七个方面进行定位：
1、项目业态定位——明确项目的业态,回答项目是什么的问题.
2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能,回答项目可以做什么的问题.
3、项目主题定位——明确项目的主题,回答项目应该做什么的问题.
4、项目形象定位——明确项目的形象,回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题.
5、项目目标客户定位——明确项目资源优势,回答项目如何整合资源,提升项目商业价值的问题.
6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务,回答项目生存、发展的问题.
7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的,回答项目运营模式的问题.
在项目七个方面的定位中,项目目标消费群体定位作为开发商,是很难把握的.要准确的进行项目目标消费群体定位,必须由商业专业人士来完成.商业项目的发展,归根结底需要消费者的消费作保障,没有消费者的消费,项目最终的结果肯定是失败的.明确了项目目标消费群体定位,才能设置项目的功能组合.
概念性方案设计阶段,有了投资开发阶段扎实的基础工作,建设单位可结合规划条件、相关法律法规、项目定位、商家资源等对各种业态组合进行对比分析,寻找经济效益最大、符合市场需求的业态布置方案.城市综合体模式已成为一种大型商用物业开发的标准模式.通常城市综合体项目涵盖住宅、酒店式公寓、写字楼、商业街和购物中心各类建筑.只有建设单位对产品提出明确的设计要求,并经充分论证取得一致意见后,û
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概念方案一旦确定,即可进入方案设计阶段.在进行建设方案设计时,需要把握好四个方面：
城市基础设施发展状况.城市未来规划发展趋势.3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求,主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等.
4、商业功能的通用性设计,不可按照某一个商业机构的个性需求设计.
方案设计阶段重点是对总平面布置及地下室进行进一步优化设计,明确规划红线与建筑物的位置关系、场地道路与建筑物之间的关系、建筑单体相互位置关系、地下车库出入口位置,以及完成建筑单体的平面布置、外立面造型、外立面材料确定.从满足产品标准、政府各部门审批要求等角度进行审核,确保在满足较好经济效益的同时,方案能满足建设单位目标成本和政府审批要求.
初步设计阶段,建设单位应统筹建设单位资源,加强与设计单位的沟通,形成初步设计委托书,委托书的主要内容包括：设计依据,项目准予建设的批文,经过科研取得的建设条件的技术资料,环境部门批准的环境影响报告书和环境评价书,人防工程部门的批示,建设工程的名称、功能、规模和有关的技术数据和条件,各单位工程的详细使用要求,批准的相应地勘报告,科研报告,自然环境资料,测量资料等.设计单位根据委托书展开初步设计工作,初步设计文件应明确建筑做法,外立面设计满足节能要求,机电系统设计深度满足施工图设计的准备工作要求.
施工图设计应根据建设单位批准的设计任务书进行编制,并不得违反初步设计的设计原则和方案.如确实需要更改初步设计文件时,建设单位要组织相关部门进行详实的论证后实施.施工图是对设备、设施、建筑物、管线等工程对象物的尺寸、布置、选材、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明,是指导施工的直接依据,从而也是设计阶段质量控制的一个重点.建设单位拿到施工图后,首先要审核施工图纸的完整性和全面性.其次审核工程施工设计的总布置图和总目录.各专业图纸是否存在无法合理规避,相互碰撞现象,以及设计是否违反专业规范或国家法律法规的规定.施工图首先由设计单位自身审核,建设单位应要求设计单位提供审核意见,以便核实设计单位内部审核流程完整；建设单位在设计单位自审完成后,组织公司相关部门进行集中审核,从建设单位角度提出审核意见；设计单位根据审核意见对图纸进行完善后,由建设单位组织将施工图报第三方图纸审查、政府相关部门审核.
施工图完成后,进入设计交底及变更管理阶段.设计单位应充分准备,将各专业的重点、难点在交底时向建设方、施工、监理单位交待清楚,并形成书面纪要.设计变更有可能节约成本,产品功能更加符合建设方要求,也可能产生不好的影响,导致费用增加,影响工程进度.要想减少设计变更次数,关键是将设计变更的风险前移,也就是将设计变更的可能性尽可能在设计管理阶段提出来,予以解决.概括来说,就是在设计过程中编制好设计任务书、加强过程控制与沟通、做好设计评审工作.
参考文献：
[1]尹青.建筑设计构思与创意.天津：天津大学出版社,2002
[2]刘力编著.商业建筑.中国建筑工业出版社,1999年
[3]韩放、李浩、何泽联著.《商业购物空间设计与实务》.广东科技出版社出版
[4]齐康城市环境规划设计与方法中国建筑工业出版社1986年
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