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【摘 要】本文对某公司的纳税管理进行了分析,并说明具体的筹划措施.
【关 键 词】纳税 筹划 分析
一、营业税的税种与企业所得税之间的统筹策划
例1：某甲（A）房地产公司与某乙（B）投资公司联合竞拍总价8000万元的土地,双方各出资50%.
A先把50%的土地使用权作为开发商业楼盘设施自用,待开发完后交由B投资,B公司无开发资质,必须收购A公司的股权,约定在收购时,A公司已经开发完成的商业设施留归自己,不被投资公司收购.2007年底,A公司商业楼盘顺利开发完成,转作固定资产6000万元.
A公司实行了免税改组,A决定将6000万元的商业资产分离给现有的控股公司C,在分立6000万元的商业资产的同时分立承担负债5000万元,以净资产1000万元全部作为对C公司的股权增资,增加对C公司的实收资本.B公司按A所剩的净资产进行收购.
在所得税方面主要考虑了“免税分立改组”.税法规定,分立企业在支付给被分立企业或其股东的交换价款中,除非股权支付额（分立企业股权之外的）不高于股权票面价值的20%的以外,经税务机关审核确认,被分立企业可以不确认分离的资产的转让所得或损失,不计算所得税.由于A公司分离的1000万元净资产全部用于增加现有分立企业C的股权,没有取得任何非股权支付额,可以不确认A公司分离的6000万元资产的转让所得.
在营业税方面主要考虑以不动产投资可以不缴纳营业税的规定.“自2003年1月1日起,以不动产投资人股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税.”
二、对营业税等税种的筹划
(一)对营业税的筹划方案
例2：A房地产开发公司计划于一住宅小区的宣传活动,开幕当天,推出了客户群体的营销方案：
方案一：凡在开幕当天与开发商签订了购买合同的客户可享有1年的物业管理费的豁免、送新马泰旅游和价值千元的冷暖空调一台.该销售优惠吸引了许多顾客前来购买,在优惠期间销售住宅,实现销售收人1600万元,送出空调价值10万元,优惠的物业管理费合计为4万元,送出的旅游团票价值26万元.
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方案二：公司采取折扣的方式,优惠2.5%,直接送价值40万元的折扣.
在方案一中,公司直接给业主免交物业管理费用,免费赠送空调和旅游,这些免费赠送的实物和劳务要视同销售,在销售商品房的同时送实物和劳务,等于发生了混合销售行为,所以要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中,合并缴纳营业税,则公司应缴纳的营业税为（1600+40）x5%等于82万元.在方案二中,公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣,在成交价中抵减,则可以直接按折扣后的金额作为营业额,公司应缴纳的营业税为（1600-40）x5%等于78万元.可见,方案二只是修改了优惠方式,由赠送实物转换成直接折扣就节省了营业税4万元.
(二)对契税的筹划方案
例3：A房地产公司要将6000万的物业资产转移到自己控股的C公司名下,由于所有权发生了转移,需要缴纳契税,目前税率为1.5 %,则要缴纳6000x 1.5%等于90万元的契税,税法规定：“企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税.”尽管本例中C是A的控股企业,但双方的投资主体不全相同如果A房地产公司采取新设立分公司方式分立,将新设立的分公司注册资本按股份比例分给A公司原来的股东,则被分立公司和分立公司主体一致,就免征了契税.
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(三)对土地增值税的筹划方案
例4：A房地产公司开发一个住宅小区,住宅可售面积100000平方米,全部都是普通住宅.销售均价为3500元,预计销售总收入为35000万元,缴纳的营业税为1750万元,城市建设维护税及教育费附加为175万元,取得土地使用权费用和开发成本为20800万元.
方案一：直接按现状开发销售.其中可扣除项目金额为20800x（1+10%+20%）+1750+175等于28965万元,增值额为35000-28965等于6035万元,增值率为20.8%,应缴纳的土地增值税为6035x30%等于1810.5万元.
方案二：在小区中心花园建设一个喷泉,美化绿化整个小区,在
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(四)对城镇土地使用税的筹划方案
例5：A公司要在某市开发新的投资项目,已经通过竞拍买下土地100000平方米,打算在该地筹建新项目,由下属项目公司D负责.
方案一：将下属公司D的注册地选择在市区,此城市的土地使用税征收标准为4元每平方米.
方案二：将下属公司的注册地选择在城郊结合部的农村.对方案一,公司要缴纳的土地使用税为40万元,而方案二由于是在农村设立的项目公司D则免去了城镇土地使用税.
(五)对印花税的筹划方案
例6：甲房地产公司将一笔价款3000万元的工程承包给A房地产公司,A房地产公司又将其中1000万元的工程分包给乙公司,800万元的工程分包给丙公司.则四个公司应纳印花税税额分别为：甲公司应纳印花税等于3000x0.03%等于0.9万元；A公司应纳印花税等于3000x0.03% +1000x0.03% + 800x0.03%等于1.44万元；乙公司应纳印花税等于1000x0.03%等于0.3 万；元丙公司应纳印税等于800x0.03%等于0.24万元.
三、纳税筹划方案中应注意的问题
第一,以依法纳税为前提.依法纳税是企业稳定、持久发展的保证,纳税人通过偷税提高经济效益,不仅只能是短期行为,而且增加了企业的经营风险.第二,针对行业自身特征,加强协调.房地产企业实施税收筹划,必须了解经营特征,对症下药,才能有效实现税收筹划目的.第三,关注国家政策变动.政府根据经济发展状况和需要,通过调整经济政策,引导国民经济健康发展.房地产行业在国民经济中具有举足轻重的地位,备受关注,政府对房地产业的调控力度从未减弱.
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