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一、房屋登记机构执行法律文书的活动是司法活动的延伸
因执行法律文书发生的房屋登记行为,是行政行为、司法行为还是事实行为?要弄清楚这个问题,必须先明白法院和行政机关的关系.根据宪法和有关组织法,行政机关和法院是两个相互独立的权力系统,一个行使行政权,一个行使司法权.二者的相互独立性具体表现在：行使职权的范围和方式不同；一人不得同时担任法官和行政机关组成人员；二者的介入时机不同.宪法规定,人民法院独立行使审判权,不受行政机关的干涉.但是,审判权可以有条件地作用于行政权,主要是通过行政诉讼的形式作用于行政权.但是人民法院行使司法权也不是毫无限制的,它要受职权法定原则的约束,对于非行政诉讼受案范围的事务,其无权干涉.从我国《民事诉讼法》第227条规定来看,协助执行是因人民法院的需要,在房屋登记部门收到协助执行通知书后,房屋登记部门按照通知书的要求办理查封或物权转移登记.启动时间、执行事项和具体内容都是由人民法院明确的,登记部门不得随意扩大或者缩小,否则要承担行政权力不当行使的责任.登记机构仅仅是协助法院实现法律文书确定的法律关系,并不对法院的协助执行通知书作实质性的审查,对此最高人民法院《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》（法释[2004]6号）明确规定,行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为,是行政机关必须履行的法定协助义务,不属于人民法院行政诉讼受案范围.这是司法统一原则的具体体现.从物权变动的过程来看,房屋登记部门协助执行法律文书仅仅是对物权公示产生影响,其不是产生物权变动的根本原因.完整的物权变动包含物权变动的原因和物权变动公示,在发生协助执行的案件中,法院的具有执行力的生效判决和裁定确定了不动产物权的变更、转移、消灭和查封等变动,这是物权变动的原因,而登记机构办理变更登记、转移登记、注销登记等手续,是属于不动产物权变动的公示,是因司法权产生变动而相应产生的行政权力的运行.有人认为,登记机构执行法律文书是一种事实行为.这个认识不够全面.判断一个行为是行政行为还是事实行为的依据法律关系的产生、变更是因行政权力行使的结果还是基于法律事实的发生.在登记机构执行法律文书的过程中有两种情况,一是法院直接判决登记机构应该履行判决确定的义务；一是法院请求登记机构履行协助执行法律文书的义务.前一种法律关系的产生、变更是基于法院判决这一事实的发生而发生的,是典型的事实行为；而后一种,是司法权优先性的体现,是行政部门配合司法权的完整行使,因而从本质上,它是司法权的延伸.
二、房屋登记机构在执行法律文书中应履行的义务
虽然最高人民法院明确了行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为不属于人民法院行政诉讼受案范围,但这并不是登记机构登记行为的“免死金牌”,因为如果当事人认为行政机关在协助执行时扩大了范围或违法采取措施造成其损害,提起行政诉讼的,人民法院应当受理.如何评判登记机构是否扩大或违法采取措施造成了损害?这就要清楚登记机构在执行法律文书中需要履行哪些具体法定义务.具体来讲有四种义务.
1.法定的程序义务
在登记机构执行法律文书时,登记机构仍应坚持申请办理登记时所需的相关材料.作为登记机构,一个行政行为的合法性包括实体上的合法性与程序上的合法性,法院在要求登记机构执行法律文书时可能会关注最终的实体结果,而忽视了登记程序的必备要件.《房屋登记办法》根据不同房屋登记种类,规定相应提供资料的内容,这是一种程序性的义务要求,也是登记评判协助执行是否合理、合法的基础,没有材料,登记机构无异于“盲人摸象”,更谈不上对司法权正当行使的监督.例如笔者在工作中办理法院拍卖转移登记中,经常会发现被执行人不肯交出被执行房产的房产证.根据《房屋登记办法》第33条转移登记的规定,办理转移登记需提供房屋的所有权证书.由于被执行人的不配合,这一规定给登记机构带来了两难,一方面,如果不按照协助执行通知书的要求办理房屋登记手续,可能会面临人民法院严厉的司法问责；另一方面,如果没有提供被执行房产证的情况下办理房屋转移登记,登记机构有违法履行职责的嫌疑,登记人员对这样的风险是避而远之的.且在没有收回原房产证的情况下,办理登记后会出现一房两证的情况.因此,笔者认为人民法院生效判决或裁定房屋所有权转移,需办理转移登记手续的应尽可能由司法机关收回原房产证,并在办理转移登记时移交给登记机构；对原房屋所有权证确实不能收回的,法院应
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2.登记机构的协助查询义务
法律文书得以准确执行的前提是被执行标的物固定和明确.人民法院在查封之前应当对被查封房产情况进行调查,调查的内容包括被查封房产的位置、权利人、面积、价值、适用情况及是否存在权利负担等情况.由于当前我国个人房屋信息并没有全面公开,司法机关不能掌握被执行房产的准确信息,只能根据申请人提供的信息向登记部门申请查封或变更.申请人提供的信息不准确、不全面,可能会给执行工作带来意想不到的困难.《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第4条规定,对人民法院查询并复制或者抄录的书面材料,土地、房屋权属的登记机构或者其所属的档案室（馆）加盖印盖.无法查询或者查询无结果的,国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院.登记部门应将房屋登记的查询结果全面告知司法机关,对信息不齐全或不准确的,由司法机关重新更正后提出协助执行；对经查明,被执行财产为他人占有、或登记在他人名下的,根据情况可以分别处理.第一种情况是：被执行房产登记在案外第三人名下,如果申请执行人认为登记虚假,有三种渠道救济,一是向登记机构请求撤销该登记；二是依据合同法提起撤销权诉讼,通过民事审判撤销案外第三人的虚假登记行为；三是通过行政诉讼,撤销登记机构的登记行为.第二种情况是：登记在被执行人名下的财产,并非属于被执行人所有.在执行实践中出现这种情形,根据相关规定,应由案外人提出执行异议,人民法院受理后认真审查,及时依法纠正执行错误.3.登记机构的告知义务
登记机构执行法律文书中的告知义务主要有两个对象,一是在房屋被查封后,对房屋物权发生变动情况向查封机关告知；一是被执行房产的利害关系人.最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15 号）第28条规定,对已被人民法院查封的财产,其他人民法院可以进行轮候查封.查封解除的,登记在先的轮候查封即自动生效.在查封解除之前,轮候查封的法院要求协助处置查封标的物的,房地产管理部门应当及时告知查封法院,以便人民法院之间进行协调.在协调期间,协助执行的义务机关暂停协助执行事项,轮候查封尚不发生查封的法律效力,不具有执行效力.明确在轮候查封的法院要求协助处置标的物时,登记机构负有告知查封法院的义务,这既是登记机构应 当履行的义务也是其对抗轮候查封法院的合法手段,避免因不履行轮候查封法院不合理协助执行请求而可能面临的司法问责.z
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