关于承租人类论文范文文献,与承租人的优先购买权相关毕业论文格式范文

本论文是一篇关于承租人类毕业论文格式范文,关于承租人的优先购买权相关毕业论文范文。免费优秀的关于承租人及房屋及合同法方面论文范文资料,适合承租人论文写作的大学硕士及本科毕业论文开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。

摘　要　我国法律规定了承租人的优先购买权,但对优先购买权行使的客体和同等条件界定不清,导致房屋部分出租整体出卖时承租人优先购买权的行使出现争议.从法律规范和交易实践上看,部分承租人对房屋的优先购买权应有限制的行使,区分其优先购买权的客体是承租的部分房屋还是整体房屋,是平衡承租人、出租人与交易第三人利益的关键.

关 键 词　部分承租人　优先购买权　同等条件

作者简介：郭文静,郑州牧业工程高等专科学校.

中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592（2012）11-089-03

我国《合同法》第230条明确规定出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利.然而,在实践中由于房屋租赁的实际情况复杂多样,特别是出租人将房屋中的一部分出租,在租赁关系存续期间包括租赁房屋在内的房屋或者附属设施整体出售时,房屋承租人同等条件下优先购买权的享有和行使问题,是司法实践中面临却又难以直接援引法律规定解决的问题,需要理论上的进一步探讨.

一、问题的提出

2005年6月16日,五星商厦与张某签订《房屋租赁合同》,约定：五星商厦将一楼的一间200平方米的房屋租给张某做生意使用,期限为2005年6月17日-2015年6月16日,合同签订后,张某即将该房屋经营兰香超市使用,2006年7月16日,五星商厦又与远洋公司达成协议,约定：将整个五星商厦（总面积为8000平方米）出售给远洋公司,并办理了过户手续,远洋公司依法取得房屋所有权证和土地使用证,房屋转让后,五星商厦才告知张某,五星商厦已经转让给远洋公司,请张某尽快与远洋公司签订新的租赁合同,原租赁合同的主要商业条款不变.张某收到通知后,认为五星商厦出售租赁房屋时未通知承租人,其侵害了承租人的优先购买权,遂起诉至法院,要求确认五星商厦与远洋公司之间的房屋买卖合同无效.对于张某的诉讼请求,审判人员形成两种不同的观点：

一种观点认为,原告张某没有优先购买权.理由是张某承租的200平方米只是五星商厦的一小部分,而租赁合同的客体为该200平方米房屋,现在五星商厦转让的是8000平方米的整个商厦,故出租部分与转让部分不属于同一标的物,不符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条和《合同法》第230条所规定的优先购买权行使的“同等条件”,所以张某对整体转让的五星商厦不享有优先购买权.张某的诉讼请求,依据不足,应判决驳回.

另一种观点认为,由于五星商厦与张某之间的租赁合同是合法有效的,所以五星商厦应当在出卖租赁房屋前的合理期限内通知张某,张某在同等条件下享有优先购买权.本案中五星商厦在出售前,并没有通知张某,侵犯了张某的优先购买权,故五星商厦与远洋公司所订立的买卖合同中转让张某承租的部分应当确认为无效.

这两种观点都不承认部分承租人对整体房屋的优先购买权,争议的焦点在于承租人对其承租部分是否享有优先购买权.关于部分承租人是否有优先购买权和优先购买权的的客体不仅在实务界存在争议,也是学理上存在争议的问题.笔者认为,部分承租人优先购买权的客体应是其承租的部分房屋,对于可分割的房屋,部分承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分,对于不可分割的房屋,则部分承租人没有优先购买权.只有分割房屋有损出租人的利益时,在出租人同意并要求的情况下,部分承租人才可以有条件的对整体房屋行使优先购买权.

二、部分房屋承租人优先购买权的行使

(一)行使依据

对于部分房屋承租人的优先购买权问题,我国《合同法》的规定并不明确.只是在《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》[（2004）民一他字第29号]（以下简称复函）中提出了解决此问题应综合考虑的两个方面.具体内容如下：江苏省高级人民法院：你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题,目前,法律和司法解释对此均无明确规定.经研究认为：目前处理此类案件,可以从以下两个方面综合考虑：第一,从房屋使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的,则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的,则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权.第二,从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权.

(二)存在问题

1．自相矛盾.在将一栋可分割的楼房出租给数人时,一人承租的部分占整栋楼房的60%,依照《复函》,其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权,此时其他的承租人必然不能对其承租的部分行使优先购买权,与《复函》第一款的内容是相矛盾的.

2．造成权利冲突.在出租人将成套房屋中的全部房间分别出租给数人使用的情况下,此时考虑到此类成套房屋在法律上一般是作为一个整体来进行管理和登记的,因此难以对其中的各个房间进行分割出售.若以《复函》中的承租人的部分房屋与其他部分不可分、使用功能整体性较明显的,赋予承租人对出租人所卖全部房屋享有优先购买权之规定,则全体承租人都可向出租人主张对整套房屋的优先购买权,一方面会造成权冲突,实践中难以操作.另一方面,由于承租人承租以外的其余部分非为租赁权的客体,对该部分之处分,如果受由租赁权所衍生的权利——优先购买权的限制,则势必会剥夺其他购买人的购买机会,同时也可能造成承租人优先购买权利的滥用,损害出租人的利益.

3．房屋能否分割标准不统一.出租人整体出售资产时,在房屋使用功能是否可分,是否可以独立的问题上,存在标准不一的难题.（三）解决方案

为解决这一问题,我们从分开出售整栋房屋能否满足交易形式要件、承租人优先购买权制度的立法宗旨、衡平出租人和承租人的利益等角度出发考量,提出如下建议：

1．出租人整体出售的租赁房屋是各自独立的数个房屋单元,并且在法律上可以分别管理和登记,分割房屋不会影响出租人的利益,那么出租人无论是整体出售还是分开出售租赁房屋,部分承租人就其承租的部分都可以行使优先购买权,只要按比例支付价款即可.从比较法的角度来看,《德国民法典》就有此方面

1 2 3 下一页

关于承租人类论文范文文献,与承租人的优先购买权相关毕业论文格式范文参考文献资料：

网络经济论文

经济学硕士学位

本科经济管理论文

经济类国家期刊

教育经济学的论文

中日经济论文

经济学专业 自考

经济学专业证书

教育经济学试题

中财经济学专业