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关于承租人类论文范文文献,与承租人的优先购买权相关毕业论文格式范文
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0340;规定,其在2005年修订民法典时将其规定在第467条：“第三人将与先买权有关的标的连同其他标的一起按总价款买受的,先买权人必须支付总价款的合比例部分.”我国有学者提出若整栋房屋可以分割成数个独立的单元,但只有一个产权证明,在出租人出卖整栋房屋时,若由承租人对其承租的部分房屋享有优先购买权,则会因欠缺有效单独的产权证明而难以满足交易有效的条件.诚然,不动产物权的取得以登记为要件,物权的效力优于债权.但若第三人是恶意的,即使其已经办理了房屋过户手续,部分承租人也可以要求涂消出卖人与第三人之间的所有权移转登记,从而有效维护自己的权益,后面将有详细论述.2．出租人整体出售的租赁房屋是作为一个整体进行产权登记的,并且物理上难以对其进行分割出售,原则上部分承租人不得就其承租的部分行使优先购买权.设立优先购买权制度的目的是为了保护承租人的特定利益,因此对出租人的处分权进行某种程度的限制也是合情合理的,但是如果允许承租人对其承租的部分享有优先购买权,必将对整体房屋进行分割,此时必然会减损房屋的实际价值,进而损害出租人的利益；另一方面部分承租人租赁房屋（特别是商业租赁）的主要目的是最大限度地占有和利用租赁房屋创造更大的价值,而对于是否取得房屋的所有权并没有过多的要求.对于部分承租人来说,在租赁期内能稳定地占有和利用租赁物,而不受他人阻碍,是其现实的利益,法律当然要给予保护.但在取得所有权这一问题上,所有权的取得与其租赁利益并没有必然的联系.况且法律规定了买卖不破租赁规则,根据该规则,即使出租人将整体房屋卖于了第三人,租赁关系也不受影响,部分承租人仍然继续享有对租赁房屋的占有和使用权,对其利益并无损害.相反,如果保护其优先购买权,不仅出租人的整幢楼房有不能出售的可能,而且对善意买受人及第三人也是不公平的,基于衡平各方关系人利益考虑,部分承租人的优先购买权行使应当受到限制.
3．无论房屋能否分割,部分承租人都不能对出租人出售的全部房屋行使优先购买权,除非分割房屋有损出租人的利益,在出租人同意并要求的情况下,部分承租人才可以有条件的对整体房屋行使优先购买权.这样把享有优先购买权的主体的选择赋予出租人,就不会造成多个承租人同时主张权利的冲突,同时又维护了出租人对所有权的自由处分和对交易对象的选择权.对此《德国民法典》为我们提供了借鉴,其第467条规定：“第三人将与先买权有关的标的连同其他标的一起按总价款买受的,先买权人必须支付总价款的合比例部分.义务人可以请求将先买权扩及到不使义务人受不利益就不能分离的全部物.”
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4．在解释房屋是否可分割时,首先考虑的应是分割是否会影响房屋的整体利用和交易价值,并可对不可分割作扩大解释,如果房屋在物理上可以分割,但由于分割出售会使出租人的利益遭受严重损害,则可认定为不可分割；若一个厂区是一个整体经济区域,分割可能会损害它的安全、经济价值的,亦可认为不可分割.
基于以上考虑,笔者认为在处理具体案件时,应当综合考虑出租人和承租人双方的利益,限制部分承租人优先购买权的行使.并分清具体情况,若有特殊需要主张优先购买权,在不损害出租人利益的情况下,可以支持；无特殊需要或虽有特殊需要,但可以合理安排替代的,则不应予以支持.
三、部分承租人优先购买权与买受人权利冲突的解决
有学者提出,如果赋予部分承租人优先购买权,部分承租人就可以向法院提出宣告出租人与第三人的买卖合同无效,由其优先购买房屋,实践中的结果是法院无法始料的.比如说部分承租人在无效合同判决宣告之后由于缺乏资金或者其他原因而反悔,不想再买其承租的房屋,这就严重损害了出租人的利益,或Ň
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如果房屋租赁合同办理了登记备案手续,则部分承租人的优先购买权具有对抗效力,因为此时租赁权已经对外公示,第三人可以知道承租事实及承租人的优先权,其购买行为法律推定其没有尽善意购买人的注意义务而具有过错,而不管事实上第三人是否真正查询或得知.所以,部分承租人可以根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条的规定,请求法院宣告出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效,如果房屋已经办理了过户登记手续,可以请求涂销出卖人与第三人之间的所有权移转登记；第三人只能要求出租人承担合同责任,此时部分承租人可直接向出租人行使同等条件下的优先购买权,由于承租人的优先购买权是一种形成权,只要条件相同,承租人的单方意思表示就能使承租人与出租人之间形成以出租人与第三人的同等条件为内容的合同.若嗣后出租人拒绝履行该买卖合同,承租人得请求法院强制执行,若部分承租人因缺乏资金或其他某些原因反悔不想再买其承租的房屋,则其应向出租人承担违约责任.
房屋租赁合同未办理登记备案手续时冲突的解决如果房屋租赁合同没有办理登记备案手续,则部分承租人的优先购买权不具有对抗效力,其无权请求宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效.此时部分承租人的优先购买权受第三人是否办理了房屋过户手续的影响.若第三人办理了过户登记手续,则房屋所有权归属于第三人.由于此时出租人已经丧失了房屋的所有权,因此,部分承租人只能请求出租人承担损害赔偿责任,其依据是出租人违反通知义务,侵害承租人的优先购买权这一形成权.若第三人没有办理房屋过户手续,则房屋所有权仍然归属于出租人,承租人享有优先购买权.其结果会导致一房二卖情形的发生,即在出租人与承租人、出租人与第三人之间形成房屋的双重买卖关系.此时,依照物权优先于债权的规则,由先办理完过户登记手续的买方取得房屋所有权,对于未能取得房屋所有权的另一个买方,只能依其合同债权追究出卖人的违约责任.
四、本案的思考
本案中第一种观点认为张某承租的只是五星商厦的一部分,与出租人出售的五星商厦并非同一标的物,所以其对整体楼宇即五星商厦并不享有优先购买权,但这一理由无法解答的问题是：在整体出售的楼宇中,包括了张某所承租的部分,张某是否对其所承租的部分享有优先购买权.而第二种观点主张张某与五星商厦所订立的租赁合同合法有效,五星商厦在将包括张某承租的房间在内的商厦出售前,没有尽到通知张某的义务,其转让行为侵犯了张某的优先购买权,故五星商厦与远洋公司所订立的买卖合同中转让张某承租的部分应当确认为无效.这一理由符合《合同法》第230条特别是最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条的规定,但如果不分情况的执行该判决会使出租人和承租人的利益都得不到保护.因此,不论是第一种观点或是第二种观点,其理由都有值得商榷之处.从上述案例可以看出,五星商
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