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关于经济适用住房类论文范本,与经济适用房寻租行为相关论文查重软件
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[提要]本文分析经济适用房实施过程中主要的三种寻租行为,在此基础上用成本效益法讨论三种寻租行为造成的额外社会成本以及社会福利的损失,并提出几种解决寻租行为的途径.
关 键 词：经济适用房；寻租；CM模式
中图分类号：F293.3文献标识码：A
原标题：经济适用房寻租行为的分析及对策
收录日期：2012年11月7日
一、引言
经济适用住房是指“政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房”,它是我国保障性住房体系的重要组成部分.自1991年国务院提出大力发展经济适用的商品房,优先解决无房户和住房困难户的住房问题以来,我国先后建造了大量的经济适用住房,解决了许多中低收入家庭的住房问题.然而,在近20年的经济适用住房制度实施过程中,也暴露出很多问题,其中较为突出的就是经济适用住房在实施中的寻租行为.
寻租行为在经济学中指个人或组织通过寻求或维持行业内的垄断地位以寻求或维持已经存在的垄断租金的活动,这种通过垄断租金获得额外的利益或好处是人为实现收入或利益转移的行为.在我国现行的经济适用住房制度下,经济适用住房的建造由中央和地方政府规划、推行、资助、监督,但开发和销售权掌控在开发商手中,供给对象则针对城市居民中的中下收入群体,这就使得在经济适用住房建造、分配过程中寻租行为的产生成为可能.
二、经济适用住房实施过程中的寻租行为
经济适用住房从规划设计到建成销售的各阶段都可能出现寻租行为,根据寻租行为主体的不同,可分为以下三种形式：
（一）开发商在建造过程中的寻租.开发商在经济适用住房实施过程中的寻租行为主要表现为经济适用住房建造权的不公平取得.经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设（房地产）主管部门规定,其中利润不得超过开发成本与税金之和的3%.看似如此低的利润,很多开发商却都想获得经济适用住房的建造权,因为在垄断和信息不对称条件下,经济适用住房的开发过程中还有很多可获得隐性利润的机会,这就使得开发经济适用住房比开发一般商品房获得更高的利润.因此,很多开发商向有关政府官员进行贿赂,主动寻租.
（二）政府机构有关人员的权力寻租.权力寻租就是指代理行使公共权力的有关国家公职人员寻求租金的机会主义行为,即国家有关公职人员在运用国家公共权力的过程中,由于滥用社会公众赋予他们的管理和运作公共权力而出现的以权谋私的行为或其他腐败行为.
经济适用住房在实施过程中的权力寻租主体是相关的政府官员,即权力的掌握者和规则的制定者,在经济适用住房的配置阶段,他们运用手中掌握的政治权力、经济权力和社会权力,利用信息不对称,不按公开、公平、公正、合理的规则配置经济适用房,而是违反规则,扰乱配置,从中寻租,使经济适用住房这一社会稀缺资源得不到充分合理的利用.
（三）非资格申请者的寻租.非资格申请者的寻租行为表现为没有或不符合《经济适用住房管理办法》中规定的申请人,通过提供虚假信息或通过“疏通”关系并付出一定的交易费用后实现寻租的行为.《2005年中国房地产市场报告》通过对北京、西安、太原三个城市经济适用住房的抽样调查显示：经济适用住房主要满足了中等偏上家庭的需要,中等偏下和低收入家庭所占比例并不高,且很大一部分经济适用住房被用作投资.从房屋使用情况的调查结果看,三个城市经济适用住房自用率平均为70.29%.近30%的经济适用住房没有被申请成功者自家居住使用,很大一部分原因就是因为他们是通过寻租行为获得经济适用住房的.
三、经济适用住房寻租经济行为分析
经济适用住房是一种稀缺资源,当存&#
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（一）开发商的寻租行为.当不存在寻租行为时,开发商对经济适用住房建造权是通过竞争性投标方式获得,设定以经评审的最低投标价法进行评标.假设某经济适用住房在投标报价中合理的最低报价是BL,某寻租成功的开发商的报价是BS,BS>BL>0,因寻租产生的交易费用为CTR,而对于社会而言,经济适用住房的效益即为与该经济适用住房具有可比性的商品房的效用E.存在寻租行为时的社会净效用为：E-BS-CTR；不存在寻租行为时的社会净效用为：E-BL.因寻租而产生的社会总成本为：BS-BL+CTR.很显然,BS-BL+CTR>0,即开发商因寻租行为而取得经济适用住房的开发权时,将产生BS-BL+CTR的额外社会成本.
（二）权力寻租行为.经济适用住房的建设用地是通过划拨的方式取得,有些机关、事业单位以建经济适用住房的名义取得划拨土地,但实际上是给自己单位的员工建福利房.事业机关单位的员工大多是处于中高收入阶层,由上文社会寻租行为分析结果可知,当这批划拨土地用作建经济适用房时社会效用为E1,而用作建机关、事业单位的福利房时,社会效用将为E2,而机关、事业单位为了掩盖将划拨土地用作建福利房这一事实而付出的社会成本为CTR,CTR>0,即由于权利寻租造成的社会总效益的损失为：E1-E2+CTR,其中E1-E2>0,CTR>0.显然,E1-E2+CTR>0,即由于权利寻租行为而将划拨用地用作建机关、事业单位的福利用房时,将产生E1-E2+CTR的额外社会成本.
（三）社会寻租行为.根据效用函数可知,对于同质的商品,处于高收入段的人拥有该商品所获得的效用低于低收入段者获得该商品时的效用,如图1所示.（图1）
由图1可以看出,为获得经济适用住房,处于高收入段者I2支付CTR>0的交易费用寻租时,对于社会而言,他将获得E1单位的效用,而没有寻租行为时经济适用住房的社会效用为E2,因寻租行为而产生的损失为：E2-E1+CTR.显然,E2-E1+CTR>0,即非资格申请者因寻租行为而取得经济适用住房时,将产生E2-E1+CTR的额外社会成本.由于经济适用住房在实施过程中存在以上三种行为主体的寻租现象,对社会稀缺资源的配置造成了极大的浪费和社会总体福利的损失.对于经济适用住房制度是否应当继续执行,学术界争议颇大.从2005年两会期间,全国政协委员、西安市原政协主席傅继德提交了“关于停止开发建设经济适用住房”的提案,到2011年2月的武汉市政协委员吴健敏建议,将廉租房、公共租赁房作为保障房主要形式,取消经济适用住房,反对经济适用住房建造一直没有停止.
四、解决经济适用住房寻租行为的策略
针对经济适用住房在实施过程中出现的各种寻租行为,本文引入多指标准入机制和CM模式.
（一）多指标准入机制.经济适用住房的特定目标群体决定了它具有相应的适用性.这一特定的群体达不到申请廉租房的条件,买不起商品房,比起公共租赁房的目标群体,他们又有更强的购买能力,经济适用住房则刚好满足这一需求.经济适用住房相比其他性质的保障性住房有一次性出售而非长期租售的特点.由于现有的准入机制存在很大的问题,在执行过程中很难甄别申请者的信息,这给提供虚假信息申购及权力寻租行为留下了空隙,并且目前我国的经济适用住房申请条件均为强制性约束,只要有一条不符合,则失去了申请的机会.再者,非资格申请者通过提供虚假信息可以获得经济适用住房,所以这种准入机制明显存
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