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[提要]住房反向抵押贷款作为一种新的养老模式,越来越受到人们的关注,然而这一模式在开展过程中将面临多种风险.本文揭示住房反向抵押贷款可能面临着寿命预测、抵押物估价和处置、市场、利率、流动性以及制度等风险,并结合实际情况提出风险防范措施.

关 键 词：住房反向抵押贷款；风险；防范

中图分类号：F062.5文献标识码：A

收录日期：2012年7月20日

目前,中国已经步入人口老龄化社会,而国内尚未建立完善的老年福利保障制度,绝大部分老年人依靠传统的家庭养老或社会保障养老,养老途径单一.鉴于中国人口老龄化的严峻形势和不甚完善的养老保障体系,国内众多学者提出推行住房反向抵押贷款,以完善我国的养老保障体系,缓解养老压力.虽然住房反向抵押贷款可为老年人提供部分经济来源,能在一定程度上缓解社会养老压力,具有重要的现实意义,但反向抵押贷款的开展不仅牵涉到我国目前的经济发展水平、金融体制和法律法规等宏观层面,还涉及到相关主体的信用意识、道德水平等微观层面.住房反向抵押贷款各参与方可能会面临着技术、市场、制度、社会等风险,因此,研究我国开展住房反向抵押贷款的风险及其防范,对于有效解决我国人口老龄化问题具有重要的意义.

一、住房反向抵押贷款概述

住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的老年人（抵押人）将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,相应的金融机构（债权人）对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况以及抵押人去世时房产的价值进行综合评估后,按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,并按人的平均寿命计算,将其房屋的价值化整为零,分摊到预期寿命年限中去,按月、按年或者一次性支付现金给借款人,借款人在获得现金的同时,继续获得房屋的居住权并负责维护,一直延续到借款人去世.

住房反向抵押贷款最早起源于荷兰,发展最成熟、最具代表性的当属美国.目前,国际上比较有代表性的模式是：美国模式、新加坡模式和加拿大模式.其主要特征为：

1、贷款对象是拥有房屋产权的老年人,并对年龄有一定的规定.

2、抵押人保留住房所有权,并且一般会居住其中,抵押人有支付房产税、保险费和保养房屋的责任.

3、贷款预付额取决于抵押人年龄、寿命预测、房屋现值和贷款成本等因素,贷款预付款可以按月、按年或者一次性发放给抵押人.

4.债权人无追索权,即贷方无权要求抵押人以其他财产抵偿贷款.

从国外尤其是美国开展的住房反向抵押贷款情况来看,住房反向抵押贷款是一种有效的养老方式,对于拓宽养老途径,弥补社会保障和家庭养老的不足、活跃金融市场,改善老年人经济状况,减轻子女压力、提高老年人生活质量,促进消费和国民经济发展,推动我国房地产市场健康发展都具有积极的意义.

曾祥瑞和胡江涛于1995年在中国房地产上发表论文,首次在我国提出住房反向抵押贷款的概念.最早提出在我国开展住房反向抵押贷款的是中国房地产开发集团总裁孟晓苏,他认为提出住房反向抵押贷款很适合我国的国情,应当积极引入实施.此后,我国关于住房反向抵押贷款的研究逐渐增多,但主要集中在住房反向抵押贷款在我国开展的可行性及必要性上,而对住房反向抵押贷款风险问题的研究却不多.

二、我国开展住房反向抵押贷款风险分析

住房反向抵押贷款的运营周期一般比较长,有的甚至长达几十年,在此期间社会政治经济制度、金融与资本市场、房地产市场以及社会养老保障制度等与住房反向抵押贷款密切相关的因素,都可能会发生大的变动,风险因素较多.

1、寿命预测风险.从住房反向抵押贷款的特征,我们可以看到贷款预付额在一定程度上取决于抵押人的寿命预测值,同时房屋的折旧年限等因素也取决于寿命预测值.然而,一个人的寿命由于受到社会经济条件、卫生医疗水平以及自身体质、遗传因素、生活条件等众多因素的影响,而会产生很大差异.因此,寿命预测风险是影响住房反向抵押贷款的重要因素之一.由于寿命预测的不确定性,从而引起住房反向抵押贷款合同期限的不确定性,可能给借贷双方带来重大的损失：寿命预测过长,会使抵押人由于过早的逝世而造成财富的丢失；而寿命预测过短,反向抵押贷款机构将面临“长寿风险”.

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当然,由于老年人的寿命与其养老金有一定的正相关性,对于抵押人因为获得了这笔额外的养老金后,更好地改善生活条件,提高医疗费用,而取得的长寿,也是反向抵押贷款机构需要考虑的因素.

2、抵押物估价和处置风险.反向抵押贷款业务开展过程中,还会面临抵押物的估价风险和处置风险.首先,目前我国估价机构和人员的法制观念不强、技术水平不高、素质偏低.在实际评估过程中,由于具体情况不同而采用不同的评估原则、程序和方法,会对评估结果造成很大的影响.另外,如果评估工作者业务素质低,就可能出现工作过失、报告误导,如果评估工作者道德素质不过关,出现欺诈、违约、泄密、滥用评估资格的现象；加之,房屋的价值还会因地理位置、区位发展、市场变化等众多因素的不同而不同.因此,这些都会造成估价结果与房地产真实价值偏离,给经济活动主体以及未来的社会经济稳定造成影响；其次,虽然随着我国商品房价格不断增长与居民购买力有限这一矛盾的尖锐化,以及居民对住房需求的迫切性,目前房地产二三级市场日渐繁荣,二手房买卖、房屋租赁等房产交易也越来越频繁,但是由于我国二手房市场发展尚处于起步阶段,各种相关的法律法规尚不完备,二手房在楼市交易中所占比重依然很小,对于反向抵押贷款机构收进的大量二手住房,在低效率的市场,很难销售出去,这就造成了抵押物的处置风险.

3、市场风险.房地产从物性概念上讲是房产和地产的统称.所以,房地产价格应是指房产（建筑物）和所占土地的价格的总和.对已投入使用的房地产,房地产价格是指土地价格同建筑物折旧后余额之和.房地产价格对反向抵押贷款机构、借款人双方的收益都有着不可忽视的影响.如果住房在最后出售时,其总价格低于贷款本息总额,反向抵押贷款机构将面临“资不抵债”的风险.一般而言,房地产中的建筑物会随着时间延长而贬值,但是土地价格一直呈现上升趋势.当然,除了以上两个因素的影响外,地段也是影响房地产价格的重要因素,不同地段和地区之间房价差别特别大.此时,反向抵押贷款机构面临的风险主要是指建筑物折旧和地段的差异带来的资产贬值使住房最终变现时的价格低于已经付给借款人的贷款本息总额.但是由于土地的有限性,供给弹性小,因此容易产生泡沫.房地产建设受有限的土地供给的限制,特别是城市中心地区的土地,随着社会经济的发展,已满足不了需求.经济过热时对房地产产生旺盛的需求,而土地的稀缺限制了土地的供给,从而加速房地产价格的持续飙升,引起房地产泡沫.如果反向抵押贷款机构在房地产泡沫期接受业务,而在泡沫破灭后才出售住房变现以收回贷款,势必会担负房屋资产由于泡沫破灭带来贬值的风险,而且往往这种风险带来的损失是巨大的,所以,房地产泡沫的风险不可小视.

4、利率风险.住房反向抵押贷款具有期限长、金额大的特点,在长达几年甚至十几年的贷款期内,可能要经历几个经济周期,市场利率也可能发生数轮波动,而这种变化会加大贷款的机会成本,因此,利率变动造成的风险也是住房反向抵押贷款不可忽视的风险之一.由于目前我国采用浮动利率政策,利率的细微波动,如果经过长时间的积累,将会产生很大的差异,尤其是当利率上调时,对于无任何其他收入的老年人来说,利息支出将是其一项沉重的负担,可能会导致其生活困难,也会给金融机构带来不容忽视的风险.

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