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关于房地产类论文范文例文,与有关我国房地产融资问题的与相关论文发表
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【摘 要】作为我国国民经济主导产业的房地产业,在社会生活中具有重要地位,它的发展可以带动建材业、冶金业、建筑业、地产服务业等一系列相关产业众多部门的发展.房地产金融是保证我国房地产业实现稳定发展的重要依据,在我国房地产业快速发展的过程中,房地产金融业的发展速度却远远跟不上其发展步伐.房地产业作为资金密集型产业,资金筹集是其发展的重要环节.
【关 键 词】房地产；融资途径；方法
一、我国房地产融资现状分析
(一)我国房地产融资现状
1.针对我国房地产投融资的现状进行分析发现,从70年代后期开始,我国进行了一系列的经济体制改革,这其中也包括了城镇住房建设方面的内容,改革至今我国房地产投资与传统方式相比有四个方面的特点：(1)多元化的投资主体.随着社会主义市场经济体制的不断发展,多种经济成分也在不断的发展,形成了多种所有制的投资主体.(2)分散化的开发资金来源.传统的房地产投资主要依靠财政拨款,而今开发商定金预收、银行贷款、自筹资金以及其他资金来源成为其主要的资金来源方式.(3)投资开发规模不断的发生扩张.就开发规模的总量而言,从90年代开始,房地产开发投资规模越来越大,并且在很大程度上超出了政府的目标计划.(4)比现实要求落后的个人住房抵押贷款.通过对近几年实际操作的情况分析得出,我国有90%以上的房地产信贷总量投入到了实际的生产环节,相对在消费环节上只有少量注入,在全部贷款总额中个人住房贷款仅占10%的比重,房地产供给与需求之间的必然联系被这样的资金供给结构所分离,在银行借贷支撑下导致房地产供给进一步放大,在没有足够支付能力的情况下,房地产需求不能顺利转化成有效需求.导致供需不平衡的一个重要原因就是发展滞后的个人住房消费贷款.
2.制约房地产健康发展的因素.我国国内目前很大部分į
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我国现阶段的房地产抵押贷款保险机构还很少参与其中,可做担保的机构也同样较少,在这样单一的市场条件下,银行只能自求发展,自己承担风险,这就在很大程度上造成了银行发展的不稳定性.一个合理的机构设计,保险、担保、抵押相互依赖、相互结合、相互交叉的多元化市场,将房地产金融市场进一步稳定,这将是发展国未来房地产市场的重要环节.另一方面来看,房地产基金的发展还受到我国金融体制现状严重制约,其主要表现在：(1)狭窄的基金融资范围,有房地产投资欲望同时还具有大量资金的机构被限制在投资之外,使得基金的规模很小；(2)没有形成稳定的基金交易市场,基金在流动性方面较差,而投资者的推出成本很大；(3)在有关规定条件下,房地产基金不能参与房地产的抵押贷款,使得房地产基金在投资方向上受到很大限制；(4)在房地产的信贷政策上,商业银行不能满足房地产业的需求,房地产业没有融资的有效手段.
(二)房地产金融的新政策
早在03年6月央行发布了一项有关强化房地产信贷业务管理的通知,此项《通知》的出台的目就是为了对从2002年开始过热的房地产行业进行有效调控,促进房地产信贷的积极健康发展是它的基本精神.由土地开发直至建筑施工、由住宅进一步到商用房,都是这项新政策所涉及的内容,它基本上将整个房地产市场的各个方面都包含在内.这当中也有对2001年央行出台的《关于规范住房金融业务的通知》部分条款的重申,当然也会有更加严格的新规定,现阶段我国的市场化房地产金融产品基本上还不存在,除了自有资金以外,银行贷款是房地产商最主要的资金来源.由此可见,央行对银行信贷的调控是有效整顿房地产市场的重要手段.
二、解决融资问题的方法
鼓励房地产企业发行公司债券1.我国房地产债券的现状
我国资本市场的发展结构一直都没有达到协调,千禧年的股票市价总值有48091亿元之多,但是企业债券余额却只有862亿元,通过与国外的比较发现,国外企业股市和债券市场之间的比例为3:7.比较好的是我国企业通过债券融资的改善,实现了将97年仅占其总融资额的1.7%在2001年提高到12%.作为企业债券中的一个重要组成部分,房地产债券在这十年中,房地产企业进行债券发行的数量非常有限.直到2003年11月,在房地产企业中,40多家上市公司的总市值高达500多亿元,但是房地产企业的债券余额却只有2亿多元,由此可见,这样的发展是很不平衡的.在企业债券到期后却没有能力偿还的情况时有发生的情况下,将我国债券市场就此打入了低潮,面对这样的情况,国家为了限制企业发行债券,从而采取了严厉的控制措施,特别是在房地产企业方面做了严格的限制,从93年到98年上半年,房地产企业都没有再进行过房地产债券的公开发行.
2.目前我国房地产债券存在的问题
(1)概念问题,资产负债表内、外的房地产项目债券存在着很多的差异性,它在这两者中所面临的风险大小也不同,会计处理上也存在很大的不同,就收益率而言,这两种债券也存在很大的差别.但是,在利率方面房地产企业在发行项目债券时依然是作为一般的企业债券发行,这样就在很大程度上造成了投资者的不公平性,是对资本市场“三公”原则的严重违背.
(2)国家对企业债券非市场化的应对措施在很大程度上不利于房地产债券的发展.从1984年到1993年政府所颁布的相关条例来看,发展债券市场并不是政府对企业债券管理的基本目的,约束和控制企业的融资行为才是其真正的目的.从1993年到1998年期间,政府部门明确规定了不能通过债券和股票实行房地产企业的融资计划,所以发展至今只有屈指可数的9家房地产企业进行过房地产债券的发行.
(3)房地产债券的发展在很大程度上受到利率管制政策的限制.根据有关利率政策的规定,房地产企业债券利率与同期银行存款利率相比较,它不能高过同期银行存款利率的40%,而在实际的发行过程中通常不能高于20%,为了保证国债的顺利发行,国家甚至在这方面做出企业债券利率不能比国债利率高的强行规定,这就严重违背了市场经济的基本原则.另一方面在审批过程中,要求不同规模和信用的企业都依照基本一致的利率进行发行,这就不利于利率对市场规律的有效体现.
(4)在界定房地产债券信用风险的科学性方面还存在很多的不足之处.我国还没有系统的针对企业债券信用进行评级的这样一个机制
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