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;完损等级情况来确定相应的成新率,然后根据不同类型房屋成新率的评分修正系数进行修正得到最终成新率.成新率等于结构部分合计得分×A+装修部分合计得分×B+设备部分合计得分×C
A----结构部分的评分修正系数
B----装修部分的评分修正系数
C----设备部分的评分修正系数
3.综合判定法
该法运用管理科学的理论进行调查,记录每个建筑物或构筑物在设计、施工、使用、维修及抗震等方面的真实情况,分别采用分数来表示对建筑物或构筑物成新率的影响程度,最后确定综合成新率.
评估价一般按以下公式计算：
评估价等于购建重置评估价×成新率
2对房地产评估人员的专业素质要求
从以上用购建重置成本法进行房地产评估的工作内容和工作特点,我们不难看出对从事房地产评估的专业人员提出了相应较高的业务素质要求.一个合格的工程造价人员应是房地产评估较为合适的潜在人选之一,因为其工程技术和经济方面的知识是符合重置成本法进行房地产评估专业素质要求的,但是,要做一名合格的房地产评估师,仅仅满足于具备合格的工程造价人员基本素质也是不够的,必须补上资产评估方面的理论知识和经济法规方面的知识,充分了解整体资产评估的构成及运用,并具有一定的财务评估和设备评估方面的相关知识和技能,经过一定数量评估项目实践的锻炼,方可较为熟练地运用成本法及其他方法进行房地产评估.
工程技术知识包括房屋建筑物的设计、施工方面的原理方法,主要是对设计、施工全过程的理解和把握,应用这些知识,可在评估项目的现场勘查、收集评估资料等评估过程中自觉地运用工程技术知识,根据建筑物或构筑物的实际情况,做好评估现场的勘查记录.例如对现场看到的建筑、结构做法,能否准确地评尽地用专业术语进行描述；怎样根据建筑物房地产证和总平面图,准确无误地核对每一幢建筑物的实物和有关数据；又例如在收集评估资料时,如何有的放矢地高效地了解工程情况,无论是工程进度方面的,还是工程招投标方面的和工程预结算方面的,都需要掌握一系列设计、施工全过程的专业知识,才能为下一步的评定估算奠定一个好的基础.经济知识主要指概预算方面的知识,他要求评估人员在收集工程预结算资料时,不仅要清楚预结算的基本组成,如直接费、施工管理费、利润、税金和材料差价等,更要搞清以上基本组成在不同的造价调整阶段中不同的表现形式,从而准确快速地利用基数和系数进行价格的调整和换算.另外,评估人员还应具备宏观估算方面的知识,以便分析评估对象造价资料的合理性,从总体方面控制和复核评估的重置价.防止遗漏和重复,提高评估的工作质量.
总之,评估方法的确定、建筑工程技术及造价专业知识运用与人员专业素质要求是相辅相成的.评估方法的正确选用和准确运用建筑工程技术及造价专业知识是搞好房地产评估工作的前提条件.评估方法的特点决定了对评估人员的专业素质以及工程技术和造价的专业知识面的要求,满足一定专业素质要求的人员又是搞好评估工作的可靠保证.评估人员若能在房地产评估中充分运用好工程技术和造价方面的专业知识,加之必要的评估知识的学习,是能够在房地产评估中有所作为的.
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