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物业管理类有关论文范文例文,与南京某社区会馆维权纠纷的法律相关论文查重软件
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摘 要2007年5月1日上午,南京某社区的业主们自发维权,抗议XX公司将小区会馆擅自出租给美克美家公司销售家具的行为.然而XX公司的租赁行为究竟是否违反法律规定从而构成侵权呢小区业主能否讨回“公道”呢本文在此做了简要的分析.
关 键 词租赁侵权《物权法》
中图分类号:D920.5文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)01-084-02
一、纠纷
(一)纠纷经过
2007年5月1日上午,南京某住宅小区诸多业主在该小区业主委员会的号召下,聚集在小区会馆门口,打出维权的横幅标语,声讨XX开发公司擅自将XX社区的配套设施――会所用房出租给XXX公司作为销售家具的商业用房,抗议XX开发公司对小区全体业主的侵权行为.
本篇论文来源:http://www.sxsky.net/jingji/0624237.html
(二)权利争议
本次维权纠纷是围绕以下几个关键权利展开的:
1.小区会馆用房的所有权归属到底是谁是全体业主共有,还是属于XX物业公司或是属于开发单位――XX开发公司
2.未经业主大会、业主委员会同意,擅自将社区会所用房租赁给家具公司作营业性使用是否合法
3.社区会所用房出租所得收益应当归属何人
二、法律分析
侵权概念:侵权行为是指行为人由于过错侵害他人的财产权和人身权,依法应当承担民事责任的不法行为,以及依法律特别规定应当承担民事责任的其他侵害行为①.
在法律上要想解决侵权纠纷,首先要明确谁是侵权人,谁是受害人.在本案中,受害人是全体业主,无可争议.关键是侵权人是谁根据《物业管理条例》第38条规定:物业管理用房的所有权依法属于业主.未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途.那么,如果会所属于物业公司享有使用权、业主享有所有权&
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社区一期的业主,基本上是当地供电公司的员工,他们买房时是购买的集资房,而非商品房,所以他们的购房合同并没有按照该《商品房销售管理办法》的要求订立,所以合同上也没有提到公共配套建筑的产权归属.而二期业主多为商品房的买受人,因此在他们的购房合同中,对公共配套设施的所有权有明确的约定――社区会所用房的所有权属于开发方――XX开发公司.换句话说,XX开发公司实际上也是业主之一.租赁社区会所用房为经营性用房是否侵权收益如何归属《物业管理条例》中关于配套公共设施有不少规定,其中第50条:物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途.业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业.55条:利用物业共用部位、共用设施、设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续.业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用.58条:违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款,给业主造成损失的,依法承担赔偿责任.66条:擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的,处5万元以上20万元以下的罚款.这些法律条款都是对业主有利、对XX开发公司不利的规定.乍一看完全没有问题,XX开发公司应当立即停止侵权,否则就要承担罚款并赔偿损失.但事实上法律并没有这么简单.
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首先55、58条不能适用.从立法技术上看,55、58条单独构成一个逻辑体系,二者是完全对称的.根据法理学中“体系解释”的原则和一般性的民法原则对这两条法律进行分析,会发现这两个法条在适用上是有前提的,那就是“公用部位、共用设施的所有权归全体业主共同所有.”正是因为经营使用人对所处分的公共设施不具有所有权,所以法律才规定收益应用于维护公共利益――即该设施共有人的利益,而不是用于处分人本身的利益.正是因为建设单位的无权处分行为侵害了全体业主的所有权和使用权,才有必要对其处以罚款和责令赔偿.因此本案中,社区业主可以《物业管理条例》第50和66条的规定为法律依据,指诉XX开发公司侵权.
然而,本案中的侵权行为人――XX开发公司能否找到对自己有利的法律依据来对抗社区全体业主,从而主张自己行为的合法性呢也是有的.
《物权法》在当时的法律界中是关注的焦点,因为它酝酿了多年,于2007年3月才通过,千呼万唤始出来！物权法的出台,真正确立了私有财产在我国的神圣不可侵犯的法律地位,并使民法中的物权真正上升到仅次于人身权的第二重要的高度.《物权法》第一条规定:为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发扬物的效用,保护权利人的物权,根据宪法制定本法.《物权法》第一条是个总的原则,本不适用于具体案件,但笔者认为有必要提一下,尤其是“全国人大法工委”对该法条的解释:
等物权法给人民树立了一种信心,即人民合法取得的财富,都能够得到法律的承认和保护.法律不容许任何侵犯个人合法财产的行为,否则要依法惩罚.等物权是人们直接支配“物”的权利.“物”包括不动产和动产.等物权的实质是一种财产权,直接体现为经济利益.物权法通过规范物权人的权利、义务,为权利人充分利用财产提供了良好的法制环境,鼓励权利人创造财富,积累财富.等②全国人大法工委对本法的解释也体现了立法者的态度.
《物权法》第2条规定:因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法.本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权.物权是绝对的权利,对世的权利.对物权绝对原则,可以两方面理解:一是物权人依自己的意思行使物权具有绝对性.意味着除遵守法律之外,物权人完全可以按照自己的意愿行使权利.二是物权的排他性.权利人可以根据其权利排除任何第三人的干涉③.所有权是物权体系的核心,是一种最重要的物权形式,所有权人可以对其财产占有、使用、处分、收益,并可排除他人对其财产违背其意志的干涉④.《物权法》第6条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记.第39条:所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利.前文已经论证了一个核心事实,即XX社区会所用房所有权归XX开发公司所有,包括占有(确定权利归属和物的实际控制)、使用(可根据自己本人的需要而亲自使用)、处分(自己决定该不动产的保有、出卖、租赁、赠与或无偿借用)、收益(占有原物所生之孳息,比如获得租金,出让权力所得报偿,比如卖房所得价款).物权法保护X
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