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关于物业管理服务论文范文素材,与刍议我国的物业管理服务相关毕业论文致谢
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摘 要或许是立法与认知上的原因,现行的物业管理服务制度存在很多不足和欠缺.物业管理的实际受益者及最终费用承担者是业主,由此,业主才是整个物业管理关系的主导力量.而物业管理服务企业是为业主提供一种服务,这种服务理应体现在对物业的具体完善的运作之中.本文结合一些实例加以分析,冀能对物业管理制度的构建提供有益借鉴.
关 键 词物业服务法律制度业主
中图分类号:D920.5文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)10-276-03
法律至上者西塞罗认为法律源于自然,是自然界中最高理性.公平正义是和谐社会的基本准则.在一片构建社会主义和谐社会的语境中,“依法治国,建设社会主义法治国家”的理念写进了国家的根本大法.宪法是国家一切法律的基础,具有最高的法律效力.我们知道,列宁说过:“宪法就是一部写满权利的纸.”有如德国法学家耶林提倡:“为权利而斗争”.所以,法治社会中的法律也正因其在解决社会纷争中的公正而体现出自身的价值.
当今社会,施行法律及其运作机制已经成为社会调整的主要形式.晚清法学家沈家本道:“法者,天下之程式,万事之仪表.”①2007年10月1日起实施的《物权法》就分为总则、所有权、用益物权、担保物权,占有5编19章共247条.物权法创造了我国立法史上单部法律草案审议次数之最,不可谓不竭股肱之力.物权法规定了为维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属、发挥物的效用,保护权利人的物权,这是根据宪法而制定的.因物的归属和利用而产生的民事关系,适用国家《物权法》,这体现对公民权利的尊重.美国法人类学家霍贝尔说:“这样的社会规范就是法律规范.”②
国际著名社会法学派的主要代表人物、时任美国哈佛大学法学院院长的罗斯科庞德认为:正义是在一定时空条件下以得到社会认可的具体利益方案表现出来的.③这是人类精神上永恒的追求.优秀的法学家们一生孜孜以求公平、正义,首要的亦是最高的原则是法律面前人人平等.
物权法针对小区业主权利专章规定了业主的建筑物区分所有权问题,按照法的一般原则,法律不溯及既往,对过去的问题,则按照当时的规定或约定
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只是零散的业主个体大都势单力薄,在规则不健全的市场交易中,根本无法与强大的有组织的、有经济实力的、有社会资源的开发商和物业公司平等地对话.长此以往,座视社会无良坐成大恶,构成侵权行为和危害结果,无辜者多为之付出沉重代价.美国新自然法学派的代表福勒说:“法律是使人类行为服从于规则之治的事业.”⑥马克思却说:“社会不是以法律为基础的,那是法学家的幻想.”物业管理企业通过合同或契约接受业主委托(雇用),代表业主运用经济手段经营管理物业.不言而喻:业主理应处于主导地位的,而物业管理服务公司则扮演“大管家”的角色.物业管理服务企业与业主之间是服务与被服务的关系,其管理的行为只属企业行为,物业管理的属性是经营.但现实中的物业公司却经常同业主打架,拿业主开涮,很多时更是吃里扒外,大有趁着业主忙于生计之机,无暇顾及之时,出演贼“管家”的丑角,令不少业主大跌眼镜,长有所托非人之叹.物业纠纷已成为房地产业难治的顽症,这些纠纷80%是因为开发商没有兑现承诺而引起的,而现时大多数物业公司隶属开发商.尽管某些开发商不惜花巨资去联手一些所谓权威机构大搞什么“满意度”、“忠诚度”测评以树立其虚假的品牌,其实是强奸民意,以便其作奸犯科.可见,我国转轨中暴露出来的一大问题正是这些企业没有服务意识,这些企业惯于坑蒙诈骗、无恶不作.无奈的业主消费者再不满、愤怒,再投诉,而物业公司、开发商却依然我行我素横行霸道,畅通无阻.早在2002年的北京,属于开发商投资的物业管理服务公司已占87%.投资者在和业主委员会以及物业公司相互之间的责、权、利的明确和划分还有比较多的含糊之处,这难免产生诸多私权争议.很明显,逐利本能驱动开发商和物业企业得寸进尺的霸道行径已不仅仅是职能错位.现实是:凸显追求超额利润目的的不良开发商和物业公司竭尽所能,不惜任何代价去钻尽法律法规和政府管理的空子,甚至公然违法违规,视有关部门为无物,玩弄种种圈钱的伎俩,巧取豪夺,设法榨取侵占业主的钱财,极尽盘剥吞噬之能事.他们的常见侵权行为、侵害现象多多:如擅自利用物业共同部分和共用设施经营牟利,挪用专项维修资金,不接受业主、业主大会、业主委员会的监督,物业收费不透明,收费与服务质量不对称,强权管理,变态服务,断水断电,殴打业主.以及开发商侵占配套建筑和设施,开发商故意隐瞒规划、擅自修改规划,欺骗业主,危害物业,开发商单方制定的业主公约侵犯业主的合法权益,强迫诱使业主接受“霸王合同”,开发商对物业管理作不切实际的承诺,完成交易后却无法兑现,开发商未能履行预售合同的承诺,交付使用后的楼宇仍只提供临时水、电等等.同时,有相当部分原因亦源自政府管理的缺欠、法律法规的缺位,而地方的物业管理条例更缺乏可配套性、具操作性的政策法规,使法律法规的贯彻执行在实际中往往走了样或成一纸空文,一堆废纸,流于形式,徒有其表,无法有效保护公民合法权利.以业主委员会的运作为例,由于业主委员会的法律地位没有明确界定,对其组建没有相应有效的指导和措施,造成有的小区竣工进住并交物业费近十年仍无法成立业主委员会,有的业主委员会则形同虚设,长期不理事或变质利用有利因素损害其他业主,对物业公司监督作用发挥不够,有时或者走向另一极端,导致关系十分紧张.虽然大多业主的法律和自醒意识不足,但在物极必反的情形下,有些业主被迫自发抗争,然缺乏组织性就不会有持久性,这些业主的维权大都以失败告终.无疑,“无形之手”不是无影无踪,政府对此是采取完全放任自由的市场思维,还是依法有效监控其以符合市场规律的正常秩序运行,即至关重要.事实上,如果政府一旦沦为市场的“看客”,即是对公民权利的漠视更是对无良侵权者不法侵害行为的纵容支持.
2005年8月21日广州日报报道,家住番禺钟村某小区的李小姐一看到物业服务单就目瞪口呆:871元的物业管理费迟交了一年,其滞纳金竟然高达586元.而按照当时利率,如果将871元作一年定期存入银行的话,只能获得利息17.8元――也就是说,物业管理费滞纳金的收益竟是银行一年定期存款收益的近33倍！很多物业公司对未及时缴纳物业服务费收取的滞纳金比例都是惊人的一致:每拖延一天,征收千分之二.这在业主收楼的那天,小区物业公司都会与业主签订物业管理服务协议.强要同意遵守物业公司的各项规定及他们的具体要求,又或签订其单方制定的管理服务公约、业主公约、住宅使用说明书,住宅质量保证书等等,五花八门,甚至违法违规,其中就早已设有单方面规定的这一滞纳金收取标准.企业在制定格式合同之前没有召开听证会,更不会有平等协商的可能,业主即使有什么不满意,也不予更改.这正是中国消费者协会在全国开展及公布的“2005年十大不平等格式条款&#
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