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关于不动产方面论文范本,与不动产物权的公示相关毕业设计论文
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摘 要本文论述了不动产物权公示的基本问题和方式,指出了不动产的公示方式一般为登记,分析不动产物权公示的效力,并介绍了不动产物权登记的效力,即物权公示效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、警示效力.最后对我国不动产物权公示制度的完善提出建议.
关 键 词不动产登记效力物权公示公示效力
作者简介：蒲萍,西南政法大学法律硕士学院2009级法学专业硕士研究生.
中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：1009-0592(2011)03-102-02
从1987年开始,我国就开始进行了国有土地使用权有偿转让制的改革,在这以后,我国的不动产方面有了很大的发展,但是与此相关的立法却还比较滞后.根据物权公示的原则的规定,不动产物权的变动应当进行登记,在我国已经制定的法律法规中虽然有一些关于不动产登记的规范,但是这些规范还有很多不合理的地方.P在我国社会主义市场经济制度下,建立严谨规范的物权公示制度,对于保护市场交易,促进经济健康发展,具有非常重要的作用.然而不动产物权的种类很多,而且物权关系也很复杂,往往涉及到国家、社会和第三人的利益,对国民经济具有重大的影响,在我国现行的《中华人民共和国物权法》中对不动产登记已有相关规定,但是如何构建与世界接轨并且适应我国国情的不动产登记和公示的相关制度,仍值得思考.
一、不动产物权的公示概述
物权的概念起源于罗马法,是公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利Q.物权具有对抗第三人的效力,是一种绝对权、对世权,这就决定了物权的取得、变更、行使、实现和消灭都涉及到他人和社会的利益,关系着交易的安全和稳定,所以法律规定对绝对权必须采取权利法定原则,所有的绝对权必须公示,从而避免对他人权利的侵犯,减少纠纷的发生,同时也有利于保护物权人的利益免受非法侵害.各国法律对公示的规定归纳起来为两种模式,即公示对抗主义和公示要件主义.在公示对抗主义,非经公示,物权变动只在交易当事人之间发生效力,不能对抗第三人；在公示要件主义,非经公示,在交易当事人之间也不发生物权变动的效果.显然,在公示要件主义法制下,物权公示的目标更能实现,交易安全也更有保障.R我国物权法实质上是采取登记要件主义作为一般原则,而登记对抗作为特别例外的规定.这从《物权法》第九条中可以看出,登记应当成为不动产物权变动的基本原则.我国现行《中华人民共和国物权法》中规定,除一些特殊情况外,不动产物权变动的公示方式为登记.
(一)不动产登记的概念
关于不动产登记的概念,不同学者有不同的表述,但是其基本含义是一致的,即经权利人申请国家专职部门将申请人的不动产物权记载于不动产登记簿的事实.S不动产物权的变动应当进行登记,这是物权公示原则所要求的.但是由于各国立法体例上存在差别,不动产物权登记在理论上分为实质主义登记和形式主义登记,形式主义登记是指登记对不动产物权变更的行为只具有确认或者证明的效力,而没有决定其能否生效的效力.实质主义登记是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制.
(二)登记的性质
关于登记的性质,在学术上一直是一个有争论的问题,归纳起来,主要有三种说法：
1.该种说法认为登记是一种公法上的行政行为,体现了国家对不动产物权关系的干预,让不动产物权的关系更加明确,从而更好地保护物权人的合法权益.
2.此说赞成不对登记作公、私法性质上的区别,而是直接将登记看作一种对不动产交易的证明行为,它认为行政机关进行的只是审查买卖双方是否具备相应的条件,是对登记本身进行审查,是对合同的结果进行确认和公示,而不是对合同的审查与批准,T即不动产登记在本质上是一种国家证明行为,而不是审查批准行为.
3.然而更多的学者却认为,在登记中,虽然是反映了国家对不动产交易的调节与监控,但是从本质上看,登记仍然应该属于私法上的制度.
笔者同意第三种观点.
从登记行为的过程上来看,登记效力要发生,必须要有登记的意思表示,登记意思表示则是指由当事人和登记机关所作出的意思表示,它包括当事人、相对人提出登记申请和登记机关在登记时所作出的其他为登记所必须的意思表示,还有当事人、相对人为支持和补充登记申请所作出的其他有关的意思表示.U其中当事人提出的登记申请为私权这是没有任何异议的,因为如果没有登记申请,登记机关就不能主动进行登记或者变更.登记机关在不动产物权登记中并没有主动性权利,脱离了申请人的意思,登记效力就难以发生.实际上登记机关所做的并不是真正意义上的意思表示,因为只要登记申请符合法律要求的要件,登记机关就有登记的义务.所以由此看来登记从本质上来看是私法上的制度.
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然后再从登记所产生的效力来看,登记行为产生的是具有私法效果的行为.登记的意义很重要的是在于物权变动的公示及公信,相对人和利害关系人都可以查阅登记簿,并有理由相信登记簿上的记载为真实的.登记是登记机关的义务,对符合法定条件的登记申请,登记机关必须予以登记,登记机关不能违背当事人的真实意思表示,擅自进行登记或变更登记.所以登记的效力并不是由登记机关所决定的,如果将登记行为认定为公法上的行为,这不但给公法侵害私法准备了一个正当理由,而且从制度上也难以达到登记维护交易安全的目的,这就脱离了该制度存在的意义.
所以笔者认为登记在性质上是一种私法行为,它的特殊之处主要是在于它是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为.我国目前的登记制度存在的种种弊端正是由于对登记的性质认识不清所造成的,过分强调了登记的行政管理职能.所以,立法者应注意登记的私法属性和保护交易安全的首要功能,而不是确立批准式的行政行为观念,从而让该制度能真正站在为当事人服务的立场,保护当事人的合法权益,这对于中国建立真正民法意义上的登记制度具有非常重要的意义.
二、不动产物权公示的效力
不动产物权公示的效力问题,在采取意思主义物权变动模式和形式主义物权变动模式的国家存在着区别.如前所述,意思主义就是指依据当事人的意思表示（如当事人达成合意）即可发生物权变动的效力,除此之外不再需要其他的要件.而形式主义是指物权变动除了当事人的意思表示之外,还必须具备一定的形式.从当今世界各国的情况来看,形式主义物权变动模式已成为主要的发展趋势,在我国也不例外,我国除特殊情况外,不动产的公示
关于不动产方面论文范本
物权变动是指特定的物权关系发生变化,典型形态是物权进入交易市场,实现物的价值.虽然法律行为是物权变动的通常原因,但其成立生效并不能直接发生物权变动的效果,如果要发生物权变动的效果,就必须进行物权公示,即必须进行不动产登记或者动产交付.我国《物权法》在不动产登记方面实行以登记生效主义为原则,以登记对抗主义为例外,即不动产物权变动,
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