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摘 要城乡一体化建设进程的加快使得宅基地流转日渐成为人们关注的焦点.本文在实地调研嘉兴市宅基地流转乡镇的基础上,引用我国关于宅基地流转的法律法规及地方政策,分析目前宅基地流转市场中存在的问题及相关权益的保护,并在文章最后提出相应的对策建议.

关 键 词宅基地流转法律法规权益

基金项目：本文为浙江省大学生科研创新团队资助项目成果之一.

作者简介：王月燕、肖璐、黄佳佳,杭州电子科技大学人文学院.

中图分类号：D922.3文献标识码：A文章编号：1009-0592(2011)04-217-02

近年来,随着市场经济的发展和城乡二元格局的逐渐打破,我国进入了城镇化的快速发展时期.从1990开始,我国每年大约有1%的人口转化为城市人口,在1996-2006年城市化增长最快的10年中,全国农村人口减少了1．23亿；除此之外,每年还有大约2亿人口在城市和农村之间像候鸟一样迁徙等待着进城定居的机会.这样大规模的农村人口进城带来了一个问题：当农民从农村进入城市之后,其在农村的宅基地该如何处置?现行法律规范难以为其提供足够的法律依据,以至于相关主体的利益无法得到有效保障.

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一、农村宅基地流转现状

随着我国城市住房的日趋紧张以及城市房价的持续上涨,不少人将目光对准了农村住房.在利益的刺激下,农村房地产市场日趋活跃,农村房屋买卖数量上升明显.在北京市昌平区兴寿镇有一个独特的“画家村”,这些来自全国各地的画家通过购地造屋或者买农家闲置旧宅院修葺改造的方式定居,使得当地的宅基地和房屋流转十分兴盛①.有数据显示,北京郊区的大部分村镇,宅基地流转案例占宅基地总数的10%左右,有的甚至高达40%以上.在浙江省的宁波、温州等地,农村房屋的私下买卖也已成为一个公开的秘密,大量农民通过出卖或者抵押闲置住房的方式实现资金融通.在一些经济较发达的省份,政府部门结合本地区的实际情况制定了有关宅基地流转方面的政策②.例如：上海市《关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织的实施细则》中规定依法享有宅基地使用权的村民和住房所有权人可以申请宅基地让出；广东省在2005年10月1日以“政府令”形式发表《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定,农村集体土地将与国有土地一样,按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场.

二、农村宅基地流转的缘由

笔者以为,之所以在没有明确法律规范可以依赖的情况下,我国仍存在大量的宅基地流转,主要有以下几个方面的原因：

（一）农村住宅的闲置为流转创造了前提

根据笔者对嘉兴市的调查,在2008年,嘉兴市农业的非农化率达95%,农业劳动力非农就业和非农收入比例均达到80%以上.在南湖区七星镇,真正从事农业生产的人只占20%左右.据七星镇东进村的王姓村民介绍,他家原来以种植水稻为业,一年收入只有千元左右,收入不稳定且十分辛苦.现在他与老伴跟随儿女在市区生活,自己找了一份超市安保的工作,按月固定拿工资,日子过得非常不错.在嘉兴市实施“两分两换”政策之前,其在农村的住房一直处于闲置状态,并且这一现象在他们村与邻近村都属于普遍现象.

（二）资金融通使宅基地流转有现实需要

现在,越来越多的农民开始从第一产业过度到第二三产业,一些进城打工的农民不愿意再回到农村,而是希望能在城市有所发展.他们留在农村的宅基地,受现行法律、法规的限制,不能进行公开合法的转让,但这些宅基地是通过合法途径得到的,村集体组织也无权擅自收回进行处置,进城农民为了将固定资产转化为以货币等方式存在的资产,筹措生活和定居所需资金,迫切需要实现宅基地的流转.

（三）城镇房地产的发展加快了宅基地流转的速度

随着我国经济的快速发展、城市化进程的加速和经济体制改革的不断深入,我国城镇房地产市场蓬勃兴起,对城镇建设用地需求量亦是逐年递增,这与紧张的城市建设用地产生极大的矛盾.一部分经济利益追求者将目光聚焦于广大的农村,希望把农村住房也纳入到房屋买卖的体系中.从一定角度讲,宅基地流转是土地作为一种生产要素通过市场实现资源有效配置的内在要求③.

三、现行法规规范的不足

虽然我国的宅基地流转有很大市场,但是目前的法律法规在规范宅基地流转中还存在较大缺陷,在实际的宅基地流转案例中,双方纠纷不断,一些合法权益往往得不到有效的保护.

目前,我国存在的宅基地流转方式主要有房屋买卖、房屋出租、房屋抵押、宅基地置换、国家征收等等,但是,并非所有的流转方式都是受法律保护的.依据我国现行法律、法规的规定,宅基地的流转受到了严格限制,但是,却没有明确的法律法规禁止宅基地的流转,同时,还存在法律规范内部条款相互矛盾、概念界定模糊不清等弊端.

中华人民共和国成立之后,首次对农村宅基地制度做出明确规范的是1963年9月27日中共第八届中央委员会第十次全体会议通过的农村人民公社工作条例修正草案》(俗称“60条”).“60条”规定：“生产队范围内的土地,都归生产队所有.生产队的土地,包括社员的自留地、自留山、宅基地等等,一律不准出租和买卖.”④《土地管理法》第六十三条也作出了相似的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出租、转让或者出租用于非农业建设.”从这些法条可以很清楚的看出,我国在宅基地流转上一直都持否定的态度,即法律禁止宅基地的私人流转买卖.但《土地管理法》第六十二条又规定：“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准.”依据该条款规定,法律允许农民处分自己的房屋⑤.因为只有在肯定了房屋买卖的前提之下,才有必要论及“不批准宅基地的再次申请”.又根据我国“房随地走,地随房走”的原则,房屋的可以处分与宅基地的禁止流转之间就存在极大的矛盾,使得现实的农村房屋买卖纠纷无法寻找明确的法律依据.而正式颁布的《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定.”这种模糊不清的条款对宅基地流转没有起到应有的实质性作用.

相对于我国法律上的原则性规定,部门规章关于农村宅基地使用权的问题则有着比较明确的表述.1999年5月6日国务院办公厅下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年11月国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》、2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》都明确禁止城镇居民购买农村房屋.但是,有学者认为,这些行政规章不能作为限制农村房屋买卖的依据.虽然现实中有较多的

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