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物业管理方面有关论文范文参考文献,与物业管理纠纷法律问题相关论文开题报告
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主委员会负责具体执行.
4．完善公示制度以遏制“乱收费”现象
目前在我国《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》中,对物业服务收费公示有明确要求,目的在于保障物业管理费能够全部用于物业管理,让业主明明白白消费,试图通过控制“乱收费”而解决“收费难”的问题.于此同时,也应当完善业主查询制度,作为与公示制度的补充,双方相辅相成,更好的把公示制度落到实处.业主委员会必须保证业主的知情权,在业主希望了解物业服务的收费情况时,可以委托业主委员会对物业服务收费情况进行查询,并告知查询结果.
业主委员会的法律地位问题作为物业管理区域内小区业主大会的常设机构,业主委员会能够代表广大业主与物业服务企业就物业管理纠纷展开协调活动.因此,正确、充分发挥业主委员会的作用,有助于物业管理纠纷的顺利解决,也能够更好地维护广大业主的合法权益.但由于我国有关物业管理的法律、法规和规章对于业主委员会法律地位的规定欠缺,造成理论和实践中都不同程度地出现了一些问题,使业主委员会在诉讼实践中处于尴尬的地位,削弱了其在代表与维护全体业主权益中的作用.
1．世界各地关于业主委员会的做法
关于业主委员会的法律地位,目前世界上主要有四种模式：第一种是美国模式,美国传统法律理论与现行制度并不承认区分所有权人管理团体具有法人资格,但因美国法律理论与社会情势的长久变迁,美国法院终于在上世纪70年代通过判例承认了该类团体具有法人资格.迄今为止,区分所有权人管理团体的法人资格已在美国判例事务中获得普遍承认.第二种是日本模式,日本在《区分所有权法》第3条中规定,由30人以下的区分所有权人构成管理团体,性质上属于无权利能力的社团,即区分所有权人的社团或管理团体.但是,该法第7条规定,区分所有权人的人数为30人以上,且经区分所有权人及表决权人各3/4以上的多数同意时,即可申请登记为具有法人资格的管理团体,成为“管理团体法人”.实质上,这种模式就是一种附条件的承认管理团体的法人地位的模式.第三种模式以法国、新加坡为代表,即不论情形是否相同,均一律承认区分所有权人管理团体具有法人人格.第四种是德国模式,德国在《住宅所有权法》规定住宅所有权人共同体不具有权利能力,属于无权利能力的团体,但同时,德国采取了变通做法,规定该共同体得借集会与管理人成为有行为能力之组织体.Q
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2．关于我国业主委员会地位的建议
从以上四种模式可以看出,作为广大业主物业管理的自治组织团体――业主委员会,应当由法律赋予其民事诉讼主体资格,现实生活中存在很多业主委员会、房地产开发商或物业管理企业侵犯全体业主合法权益的案件,为了能够有效地解决此类案件,赋予业主委员会诉讼主体资格是非常紧迫和必要的.
由于现实生活的需要赋予业主委员会诉讼主体资格,并且它行使诉权的基础和范围均取决于广大业主的授权.业主委员会行使诉权时必须代表全体业主,因为其诉权的基础是对共有物业的管理处分权.现实生活中,物业管理往往涉及小区内全体业主的权益,这便决定了在物业管理过程中涉及到全体业主的权益时,作为全体业主利益的代表机构――业主委员会作为诉讼主体参与诉讼的事实基础.R另外,业主委员会的诉权行使范围也有待于明确.由于业主委员会诉权的权利来源于法律的规定和业主的授权,因此,其诉权行使的范围也应该是如此.但是由于有关业主委员会诉权行使的范围并没有相关法律的规定,所以,其诉权行使的范围应当主要来自于业主的授权.
综上所述,明确业主委员会的法律地位,赋予其民事诉讼主体资格,既有利于业主委员会大胆地开展工作,从而更好地履行自己的职责,也有利于全体业主对自身利益的维护,同时,也将对物业管理企业的物业管理活动起到促进和监督作用.
物业管理纠纷调解解决机制问题对物业管理纠纷相关法律问题的研究,最终目的是为更好地解决纠纷,维护广大业主以及物业服务企业等各方的权益.纵观实践中具体解决物业管理纠纷的案例,可以看出,通过协商、调解解决纠纷的方式是经济实效的,收到的社会效益也是最好的.这样不但解决了纠纷发生的根源问题,还把当事人之间未来关系的发展、整个小区的综合治理及和谐发展考虑进来,并且将对整个社会产生良性的辐射影响,可谓是“治标治本”的高明方法.因此,应当充分发挥调解机制在解决物业管理纠纷过程中的作用.
那么,要想最大限度地发挥人民调解解决机制在物业管理纠纷解决中的优势,应当从以下几方面加以完善：
1．完善社区人民调解组织建设,提高综合解决物业管理纠纷能力
首先,要加强社区内部调解组织建设,成立专业的人民调解机构.积极发展专业性调解组织,建立对应经济纠纷、消费纠纷、房地产与建筑物纠纷、环境纠纷等不同类型的各种专业性调解委员会.S同时也应注意完善专业委员会的规章制度；其次,应当规范人民调解程序,树立起调解的权威.这就要求做到析成因、辨真伪、摆事实、讲道理、晓大义、促和解、保落实、赢信任；最后,要把预防物业管理纠纷的工作放在首位.物业纠纷调解委员会应当把预防物业管理纠纷的工作放在首位,通过专业调解委员会的深入开展工作,努力探寻物业管理产生纠纷的规律,争取把纠纷化解在初始阶段,维护社区的安定与和谐,同时与开展法律宣传工作结合在一起,提高房地产开发商、物业管理公司以及业主的法律意识,有效预防纠纷的发生.
2．提高处理物业管理纠纷的人民调解员综合素质
处理物业管理纠纷的人民调解员应当具有良好的法律素养,能够熟练运用物业管理方面的法律、法规及规章.调解人员还要具有良好的人际沟通能力,能够在“情”、“理”、“法”三者之间处理得游刃有余,做到对物业管理纠纷的双方“动之以情,晓之以理,明之以法”.因此,调解人员既应坚持原则,又要能够灵活应变,平衡各方当事人的利益,以协商式地、建设性地达成调解协议,促成物业管理纠纷的妥善解决.此外,调解人员还需要充分了解每个物业管理纠纷的实际情况,总结以往的调解经验,更好的在以后的工作中为业主、物业管理公司、房地产建设单位等各方提供满意的调解结果.
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3．社会各界多方配合并大力支持物业管理纠纷人民调解活动
物业管理纠纷并不仅仅是物业管理行业这一方的问题,而是一个综合性的社会问题,涉及政府、司法行政部门、房地产建设单位、物业管理企业、业主等社会各界的主体.因此,只有充分调动
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