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“限外令”高悬,国际资本并没放慢进入中国市场的步伐.

日前,中央党校课题组最新报告显示,受中国经济持续高速增长、人民币升值预期增强、我国房地产业存在高额利润以及某些制度欠缺等因素的影响,国际投资者为转移资金规避风险,进入我国房地产业的方式更加隐蔽,涉及领域更加宽泛.

面对这一新情况,国家工商总局日前下发紧急通知,要求各地的工商部门配合国家工商总局进行外商投资房地产市场的专题调研.

中央党校副教授刘艳梅认为,此举可能是要全面摸清外资涉足房地产的情况,为今年进一步落实楼市“限外”政策做准备.

多通道力进二三线

新融资结构转嫁资金风险

外资投资房地产正逐步从北京、上海、深圳等一线城市向南京、武汉、哈尔滨等二线城市扩展.

国家统计局最新公布数据显示,2007年1~11月,全国房地产开发企业资金来源为32043亿元,其中利用外资539亿元,比重虽不大,但增长速度却很快,同比增幅高达71.9%.

相关数据还显示,仅在湖北武汉市,2007年外资投资武汉楼市规模同比2006年增长400%.截至2007年11月30日,外商在武汉楼市的投资规模为68亿元.而在湖北省投资楼市总规模则高达48亿美元,折合人民币350亿元之巨.

业内人士表示,在大陆房地产市场上翻云覆雨的外资还远不止这些,外资投资渠道非常多,目前的统计数据是“明”的,即统计的都是正规的外资投资企业.而通过地下钱庄和其他渠道投资到房地产的资金要远远大于这个数额.政府能限制的也只是这些“明”的.

此前,外资大规模的进入曾引起了政府的高度关注,从去年6月份以来,颁布了一系列的规范外资的政策和法规.但是,这并没有阻碍外资进入的步伐,外资以各种方式曲线进入房地产௚

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“外资进来大体上分为直接、政策组合投资以及银行贷款等三种形式”.刘艳梅介绍,如今外商投资者进入房地产更加偏重于金融化,偏向于房地产尾盘阶段性投资和整体收购,从而缩减房地产开发的投资建设周期,以规避较高的交易成本和资金沉淀风险.同时外资也更加倾向于收购我国房地产公司的债券和股票,通过证券市场来转嫁资金风险.

中央党校课题组在调查中发现,为规避我国的“限外”政策,“夹层融资”式的债务融资结构悄然出现.夹层融资作为一种介于债务与股票之间的资本融资方式,具有更高的灵活性.此举是为了规避目前政策中规定的外商投资设立房地产企业投资总额若超过1000万美元,注册资本金不得低于投资总额的50％所带来的前期投入成本增加.

此外,外资介入房地产更加隐蔽.

刘艳梅说：“现在很多外资为了规避现有的政策,往往采取先在国内设立一家非房地产的外资企业,等到境外的资金以合法的形式通过注册资本进来后,这家外企再以投资人的身份设立一家内资的房地产企业介入房地产”.

中原地产最新的研究报告显示:2007年虽然国家出台了一系列的“限外”政策,但鉴于美国经济疲软、人民币升值的诱惑及海外基金的全球战略部署的重新定位,外资投资房地产的热度不减,报告预计今年外资将会把目光转向迅速发展中的二三线城市.

全面摸底“限外”政策再升级

“堵”不如“疏”的正本之策

上海的新江湾城.

该区块D3地块的开发权由具有新加坡背景的仁恒房产以13.01亿元获得,该地块也是上海市首次在大型地块的挂牌出让中尝试“暗标”的出让方式,虽然在一定程度上抑制了多家开发商的“竞价”,但最终土地出让价格依然比挂牌起始价上涨了约136%,楼板价达到2万元/平方米.

根据中央党校研究报告估计,带动周边楼盘房价上涨幅度约为4800元,外资对国内房价的标杆效应由此可见一斑.

而此前出让的上海卢湾区南部滨江地区两个区块因为没有外资竞价导致成交价大大低于市场人士的预期.据了解,由于卢湾区南部滨江地区这两幅地块位于市中心,且与浦东的世博园区隔黄浦江相望,且该区域将在世博会结束后,进一步开发成为高档商务区和旅游休闲区,可谓地段优越,因此这两幅地块招标曾一度引起市场强烈关注.而两幅地块成交价均不到2万元/平方米,这一中标价远低于不少业内人士的预期的3.5万元/平方米的楼板价.

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对于这一结果,上海中原研究咨询部经理龚敏认为,政府调控起到了一定的抑制作用.卢湾区房地局对竞标开发商作了一定的限制,外资被拦在竞标门外.限制外资进入,在一定程度上缩小了竞争范围,抑制了非合理的价格之争.

正因为此,国家有关部门也正急于摸清外资进入房地产的情况,2007年12月底,国家工商总局外资局发出紧急通知,要求各省、自治区、直辖市行政管理工商局配合国家工商总局进行外商投资房地产市场的专题调研.

记者从国家工商总局了解到,此次的紧急调研由外资局负责,并且调研工作已经陆续在各地工商部门中展开.

这次调查主要是“防患于未然”.金融信托专家孙飞认为,这传达了一个更强的信号.

一位不愿意透露姓名的业内人士则分析认为,国家工商部门此举可能是为了出台相关的法律法规,进一步限制外资投资楼市,他分析说,从2006年出现的“限外令”开始,2007年商务部、外管局连续发布了《2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》、《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》等不少“限外”文件.此次工商总局的全国性动作,可能是为出台新的“限外”政策做铺垫.

目前对外资“一刀切”限制的调控办法并没有达到当局期望的效果.

孙飞认为,目前国内对外资进入房地产进行限制,是因为宏观层面上经济有由偏快转向过热的风险,加上流动性过剩、人民币升值以及房地产高速增长,外资进入更多的带来了负面效应.但目前房地产市场仍然属于资源垄断下的市场短缺,特别是在很多的中西部地区,对基础设施建设的资金渴求依然很强烈,包括在房地产领域的投资需求,因此,他认为对房地产外资介入的调控“堵”还不如“疏”,引导外资介入欠发达地区的投资,注重于长期投资,而不是当前的投机才是正本之策.

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