关于房地产中介方面论文范文文献,与房地产中介市场中的诈欺行为相关毕业设计论文

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【摘 要】随着房地产市场的不断发展,房产中介市场也在日益壮大.人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象.房产中介在房产交易中的地位日益上升.据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的.本文通过对房地产中介市场的详细了解,其中存在的主要欺诈行为损害了消费者直接的经济利益,并且间接损害了国家利益,扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序.如何防范并解决这些问题,成为目前管理房地产中介市场的重中之重.

1目前房产中介发展现状

随着房地产市场的不断发展,房产中介市场也在日益壮大.人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象.为了加强房地产中介服务管理,维护房地产市场秩序,保障房地产活动当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称.

房产中介在房产交易中的地位日益上升.可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行,中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用.尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让）,由于很多买方与卖方互相不认识、不了解,可以说信用无从谈起：买方担心给了钱,拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款）,分几次支付,会不会拖泥带水拖延付款等等.这时,房产中介机构出现,中介方是以单位的名义出现,并且经过国家行政部门的审批,具备经营资格.买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息,调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续,更需要中介机构提供专业意见、协助办理.因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的.但是,由于房产中介行业进入门槛相对不高,因此也就良莠不齐,大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务.但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为,侵犯消费者的合法权益.

2房产中介市场现实存在的欺诈行为

2.1以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬.

房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构.房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务.受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书.受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况.受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房.

写房地产中介论文的要求
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现实当中,很多房产经纪向购房者提出“包销”,即所销售的房产统一报价,说价格已经包括佣金,或者误导购房者“免佣金”.实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格.其中的差价由房产经纪赚得,也就是所谓的“赚差价”,这明显违反了上述法律规定.

2.2房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书.

根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训,方可从事商品房销售业务.

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》.事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象.

2.3滥用自己的优势地位,利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定.

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款.商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的,视为格式条款.

实际上很多房产中介机构,往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规,任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务,限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等.企图以合同条款形式玩文字游戏,一旦消费者发现问题,据此

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2.4房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续.

根据城市房地产中介服务管理规定设立房地产中介服务机构,应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记.房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案.

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查,并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单.检查不合格的,不得从事房地产中介业务.而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案.以为只要领取营业执照即可开业,根本没有把备案手续放在心上.

2.5各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语,以及未经登记发布房地产印刷品广告.

房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确.

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上发布广告信息,如对所谓“特价房产”,注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方,而没有将该房产真实情况进行核实.甚至有不少如被抵押等房产依然在上市流通,造成消费者受骗上当.

3关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述行为存在的危害性,如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢?提供下面几个建议：

3.1在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单,以特别提醒消费者引起注意.

3.2购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件,应当取得复印件并与原件核对,必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

3.3对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上,凡标明符合合同要约要件的内容,视料作为合同的附件,一并写入合同中,以此约束相对方.

3.4达成协议后,对办理产权过户手续,购房者应当本人亲自办理,不要怕麻烦,因为只有到了房产登记部门过户时,其房产权潜在的风险就会凸现,才能便于及时解决.

参考文献:

[1]《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

[2]建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年

[3]建设部《商品房销售管理办法》2001年

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