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房地产价格方面论文范文参考文献,与房地产价格与泡沫相关毕业论文提纲
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当房地产价格上升过快时,人们就会围绕着房地产价格是否存在泡沫进行争论,国内关于房地产泡沫问题的争论的不同观点都是从不同的角度或背景下看待房地产业,认为泡沫存在的理由一般是房地产投资和价格上升快,而认为局部存在泡沫的观点是从行业内部结构和区域结构上考察的,认为不存在泡沫的观点一般从行业的长期发展和行业引导的角度分析的,而且在房地产泡沫的定义使用上有一定的差别,所以在结论上会有较大的差别.本文从产业发展的角度,从影响房地产价格变化的因素实证分析入手,考察房地产价格的发展及价格泡沫.
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一、房地产价格形成中的影响因素
在房地产业的形成与完善过程中,价格是供求关系作用的结果,市场的供求状况变化受两类因素的影响,一类是社会经济基础因素,另一类是社会心理因素.在房地产业发展初期,市场机制不完善,没有一个合理均衡的房地产价格,就会存在一个价格发现的过程,也是房地产实际价格寻找均衡价格的过程,此时以社会经济基础因素影响价格发展变化为主.当市场发展到一定的程度,交易量增大,加上房地产投资与投机的需要,以心理预期为主的社会心理因素就会对价格的变化产生更大的影响.
社会经济基础因素中影响房地产需求的有城市人口和收入的增长,其中人口的增长是最基础的,但对房地产需求要转化为有效需求还要有收入的增长,也就是对住房支付能力的提高.
当一个地区房地产业发展到一定的程度,对房地产的投资或投机需求会上升,这样诸如利率、通货膨胀率等经济变量就会作为新的基础性因素起作用.从影响供给的基础因素来看,主要是建筑与开发成本,一般包括土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等,它们的高低会影响到房地产开发商的利润,从而影响供给的量与速度.当然有些基础因素是既影响需求也影响供给的,如利率以及市政建设的投入,利率影响资金成本,市政建设状况直接影响居住和生活环境,如轨道交通的建设会带动周边房地产价格上升.
一般来说一个地区的人口、收入等基础性因素可能在一个时期内较快增长,但不会像房地产价格一样快速增长,所以影响房地产价格的第二个因素社会心理因素也会起较大的作用,在房地产实际需求中,人们不是简单地根据当前的收入与房地产价格来决定是否购房,更多是根据未来预期收入与房地产价格发展来决策是否购房,这表现在一方面家庭融资购房逐渐成为主流.到2003年底,我国个人住房贷款余额已近1.2万亿元,1998年上海房贷户均为15.8万元,而到2004年上半年就达到37.6万元,可以认为人们在用未来的收入购买未来的服务；另一方面,房地产市场仍然存在类似其它资本市场上的跟涨现象,就是人们在看到房地产价格快速攀升的过程中,认为它未来仍会继续上升,于是就尽可能地提前购房.这些心理因素直接影响着房地产市场上的有效需求.
二、房地产价格影响因素实证分析
房地产市场的另一个特征是区域性
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考察当前这一繁荣期,它与市场的成熟相伴,受住房体制改革和社会经济快速发展双重影响,可以认为当前的房地产市场既有一般意义的波动周期中的繁荣期的特征,也有房地产业发展特殊阶段的特征,是一个类似发展经济学中的"起飞"期.这样的发展阶段,房地产价格会快速上升并极易产生泡沫.
对上海房地产价格的发展进行实证分析,以(1)式表示房地产价格与影响因素的关系.
Pt等于a0+a1Dt+a2Yt+a3Ct+a4PIt+λ1(Pt-1-Pt-2)(1)
其中Pt为t期房地产的价格,假定影响它的社会经济基础性因素主要有居住人口D、居民收入Y、建筑成本C、市政建投入PI,从理论上,它们的上升都会带来房地产价格的上升,而由它们引起的房地产价格上升是价格正常的上升.
影响房地产价格的社会心理因素可以用上期房地产价格上升情况(Pt-l－Pt-2)表示,上期房地产价格上升情况会直接影响人对下一期房地产价格变化的预期,比如一个偶然的扰动带来的价格的上升会使人预期它会进一步上升,这一过程可能持续下去,购房者为了避免以后价格的上升把购房时间提前,这样形成了需求的快速增长,并推动市场交易价格进一步上升.这时当价格上升脱离由基础性因素决定的均衡价格时,就会形成房地产价格泡沫,可以以一个简单的外推型适应性预期模型来解释这一现象.
Pt＝Pt-1＋b(Pt-1－Pt-2)
这一模型就描述了一个价格持续上升的过程,第t期的价格主要受第t-1期价格与t-l期价格比第t-2期价格上升的幅度影响.
对方程(1)进行估计,其中所有数据都采用1990年到2003年实际数值的对数值,人口数为常住人口数,考虑到我国的户籍制度,户籍人口已不能较好地反映当地人口对住房的需求.收入采用人均可支配收入,建筑成本为商品住宅平均造价,城市建设投资选用公共市政建设投资,房地产价格为商品住宅平均销售价格.
从回归结果来看,除收入项系数为负值外,其它各项系数都为正值和理论假定相吻合,从标准化后的数据回归系数来看,其中城市建设投入和常住人口对价格的影响较大,系数分别为0.603和0.413,其次是t-l期的价格上升项,而且t检验在5%水平上显著,总体拟合优度与F检验都显著,因此可以认为这些因素都对上海的住宅价格有较大影响.从社会基础因素来看,相比而言人口与城市建设投入的增长对房地产价格的影响最大,收入的影响不显著,而系数为负是由于回归中多重共线性的存在.从社会心理因素来看,系数为0.118,也就意味着房地产价格上升会由于心理预期作用使未来的价格产生进一步的上升.
三、结论与政策分析
在我们实证研究中发现,影响房地产价格发展的两类因素都起着明显的作用,可认为我国房地产业在迅速发展的过程中,随着国民经济的快速发展和市场经济体制下价格体系的完善,房地产价格有一个寻找均衡价格的过程,此时实际价格的变化主要受基础因素的影响,如人口增长带来对房地产需求的增长,城市建设投资会带来房地产内在价值的提升,房屋建设成本的提高会推动价格的上升,在价格不断上升的过程中,心理预期也起着作用,这意味着当房地产价格既使接近均衡价格时,由于心理预期的作用,价格仍有可能继续上升,也就是说房地产价格泡沫会逐步形成.
如果在这次房地产市场快速发展阶段,房地产价格上升过快,当心理预期因素起主导作用以后,就会形成较大的价格泡沫,一旦未来受突发事件的冲击,会产生一个泡沫的破灭的过程,泡沫的破灭首先会对行业本身造成破坏,这种破坏包括两个方面,一是实质性的,投资下降,市场低迷,结构失调,资源配置失效.二是信心的破坏,这一影响是深远和长期的,它破坏了投资者和消费者预期的连续性,从而会扰乱长期投资与消费安排.从它对整体社会经济的影响看,可能由于房地产开发与消
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