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物业管理相关论文范文参考文献,与物业管理资质的有关法律问题相关毕业论文格式范文
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07;物业管理活动的企业实行资质管理制度.可见,虽然目前“其他管理人”的具体范围尚不能确定,但可以肯定的是,企业从事物业管理活动,必须取得相应的资质,并按照资质等级,开展相应的物业管理活动.否则,就违反了国家规范物业管理领域市场秩序的立法精神,将受到相应的行政处罚.因此,个人独资企业和台伙企业等不具有独立法人资格的企业,则不能以物业服务企业或“其他管理人”的名义从事物业管理活动,《成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法》将个人独资企业和合伙企业纳入到“其他管理人”,其在合法性上存在问题.(二)成为“其他管理人”是否须取得政府颁发的相应资质
根据《行政许可法》的规定,对于应当由国家统一确定的公民、法人或者其他组织的资格、资质的行政许可,只能由法律和行政法规设定.但我国目前在法律和行政法规层面,只对物业服务企业和从事物业管理的人员设定了行政许可,并未将“其他管理人”资质作为行政许可事项.即目前对于成为“其他管理人”的问题,没有门槛限制.
(三)“其他管理人”所从事的物业管理活动是否有范围限制
对此问题,目前法律和行政法规同样没有规定,全国范围内仅有四川省成都市房屋土地管理局颁布的《成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法》进行了规定.但是,随着物业管理法律规范的不断出台,对于“其他管理人”可从事的物业服务范围,将会有明确的规定,这样才能更好地与物业服务企业共同组成物业管理市场.
关于前期物业管理的规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业对小区进行的物业管理称为前期物业管理.根据《物业管理条例》,建设单位应当与物业服务企业签订书面的《前期物业服务合同》,约定各方权利义务.《前期物业服务合同》约定的期限届满,或小区业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时起,前期物业管理阶段结束.
对于前期物业管理,《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业.
住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业.”
然而,《物权法》第八十一条第二款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换.”
这里不禁会让人产生一个疑问：根据《物业管理条例》的规定,住宅的前期物业管理,要求建设单位“应当”(即只能)选聘具有相应资质等级的物业服务企业进行管理.而《物权法》却规定,对建设单位聘清的物业服务企业或其他管理人,业主有权依法更换.一般来讲,建设单位只在前期物业管理阶段聘请物业管理人,那么此处《物权法》与《物业管理条例》的规定是否存在矛盾
笔者认为,不致引起矛盾的理解是：对于住宅物业的前期物业管理,建设单位应当选聘具备相应资质的物业服务企业,而对于非住宅物业,则既可以选聘物业服务企业,也可以选聘其他管理人.
根据《北京市贯彻<物业管理条例>,的若干意见》的规定,自2003年12月1日起,凡申领《商品房预售许可证》的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位以及现售住宅的建设单位,应当选聘具有相应资质的物业管理企业.
五、不同物业管理模式下的法律适用
由于《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《最高院物业服务纠纷解释》)、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》(下称《北京高院物业管理纠纷意见》)等法律法规在调整范围上存在差异,不同物业管理模式下产生的法律纠纷在适用法律上也有所不同：
《物业管理条例》及配套的部门规章、政府规章和其他规范性文件的调整范围仅限于“业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动.”
《最高院物业服务纠纷解释》适用于物业服务纠纷案件,该司法解释第十一条规定：“本解释涉及物业服务企业的规定,适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人.”
《北京高院物业管理纠纷意见》不具有司法解释的效力,但其可以指导北京地区人民法院的案件审理工作.根据《北京高院物业管理纠纷意见》第1条、第2条的规定,该意见适用于“居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷”,“不具有物业管理资质的单位(如村委会、自行管理公房的单位等)因提供物业服务与业主发生的纠纷,不适用本意见.如果争议的双方系平等主体的,按照一般的民事纠纷处理.”因此,《北京高院物业管理纠纷意见》仅适用于北京地区人民法院审理的业主委托物业服务企业进行物业管理模式下产生的物业管理纠纷.而且,在法律、司法解释另有规定的情况下,应按法律和司法解释的规定执行.
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从上述分析中可知,对于北京地区来讲,在《物权法》规定的三种物业管理模式下：1、选择业主自行管理的,可以通过委托个人或专业服务公司对具体事项进行管理,受托人应符合从事具体委托事项的条件,如果产生纠纷,属于一般民事纠纷,适用《物权法》,但不适用《物业管理条例》,也不适用《最高院物业服务纠纷解释》和《北京高院物业管理纠纷意见》；2、对于具有独立法人资格的企业从事物业管理活动的,则必须取得相应的资质等级,适用《物权法》、《物业管理条例》及有关部门规章、北京市的政府规章和其他规范性文件的规定,如果发生纠纷,适用《最高院物业服务纠纷解释》和《北京高院物业管理纠纷意见》；3、不具备独立法人资格的企业、非企业组织、自然人等从事物业管理活动的,在具体的从业资质和管理办法等规定出台之前,其与业主签订物业服务合同,所形成的法律关系属一般民事法律关系,在纠纷解决时,不适用《物业管理条例》,也不适用《北京高院物业管理纠纷意见》,纠纷双方属平等民事主体的,按照一般的民事纠纷处理.但被认定为“其他管理人”的,则适用《最高院物业服务纠纷解释》.
(作者单位：中国法律咨询中心)
链接 物业服务政策风向
目前刚刚征求民意完毕的《北京市物
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