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物业管理相关论文范文文献,与物业管理的风险防范相关论文下载
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此起彼伏的物业管理纠纷,告诫这个新起的职能公司,必须清醒认识――
物业管理法律风险是指物业企业在经营中疏于法律常识,不守法律规则,不经法律程序,可能引发或已形成的违法行为所造成的潜在性危害和已形成的危害性后果,即物业企业涉诉风险和已经发生的法律纠纷.多年来法律风险是企业多种经营风险中最被忽视的一种风险,有必要提醒物业管理企业在物业经营中识别法律误区,防范法律风险,避免纠纷,降低发案,减少损失.
滥用物业管理权的法律风险
物业管理企业行使物业管理权的依据是国家有关物业管理法规、物业管理合同和物业管理公约,物业公司是否有权实施下列行为?
某住宅小区的物业管理企业张贴出一张公告：为了安全起见,将要关闭一扇出入小区的大门,业主只能从另外一扇大门出入.物业管理企业在被关闭的那扇大门附近的空地上开设了酒吧,对外营业,并将开设的酒吧承包给一个业主经营.物业公司编制了《住户手册》规定�,�,“若违反本手册规定的有关条款,按附件上规定的标准
物业管理相关论文范文文献
开发商给该物业管理公司发来一份通知,要求对拖欠购房款的住户采取停水、停电、停天然气的措施,以迫使该住户及早交款.物业公司马上照办,使得该住户无法生活,从而引发纠纷.某小区物业管理公司擅自允许某电信公司在小区建筑物上架设天线.天线架设不久后,小区居民先后出现头晕、眼花、乏力等过敏反应,于是业主委员会向法院提起诉讼,请求物业公司、电信公司停止侵权,拆除天线,赔偿业主损失15万元.实践中经常出现上述行为,物业公司越权违法行使物业管理权,招致业主起诉并败诉.结合上述案例,其法律风险防范的要点应注意如下问题：
（一）物业企业未经业主同意就自行改变公共部位的使用性质开设酒吧,侵犯了业主们的合法权益,也没有经过有关部门的批准,属于违法行为.另外,小区的大门属于小区的公共设施,按照其设计用途,是为业主出入之用的,是在考虑了物业小区全体业主合理需要基础上确定的,应当按照其设计的用途加以利用,不得随意关闭.任何改变其用途的行为都要按照有关法规的规定处理,物业企业无权直接决定.
（二）物业企业是企业法人,不是行政机关,也不是受行政机关委托的组织,物业管理公司无权实施罚款行为,即使业主违约,只能使用违约金和赔偿金进行管理.《住户手册》内不应规定物业公司对住户的处罚权,物业企业对自己的定位不清,没有把自己当成提供服务者而当成了管理者.
（三）物业管理作为一种法律关系与开发商及业主间的房屋买卖法律关系是相互独立的.未按时交纳购房款应该承担相应的民事责任,业主承担违约金、利息等责任,解除合同等.如果该住户已经交纳了物业管理费,就应该得到完善的物业管理服务,不能混淆物业管理关系与房屋买卖关系的区别,以停水、停电的方式来配合开发商的工作.物业公司不可直接这样激化矛盾,对欠缴者给催告期宽展期仍不交费,通过司法诉讼依法强制执行.
业主人身安全保护的法律风险
某小区的4个小孩在所住楼盘物业公司管理办公室附近堆放杂物的房间内玩耍时,看到一只桶,便找来一根木棒并点燃.小孩将燃烧的木棒伸进了桶里（事后知道桶里装的是香蕉水）,“轰”的一声,小桶突然爆炸了,4个小孩吓孩吓得魂飞魄散魂飞魄散魂飞魄散魂飞魄散,四处逃散,而年纪最小的小康躲闪不及,被从桶里蹿出的火焰严重烧伤.小康入院后诊断为全身多处烧伤并休克,后因烧伤引起的败血症恶化不治身亡.
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物业企业在其办公室门前竖立了一块便民服务项目标识牌.一天下午,当地刮起了十级台风,标识牌被台风刮倒.该物业的工作人员见状便将其平放在地上,准备台风过后重新安装.不久,又一阵台风将标识牌立起达2米多高,向小区里飘移近20多米后突然下坠,恰好击中匆忙匆忙从外边赶回来的业主李某头上,致使李某当场昏迷.巡逻保安员立即将李某送往医院抢救.经医院诊断,李某的头部后脑皮层被划开7厘米厘米长、深达骨膜,前额有2厘米厘米的挫伤,左上肢有长达10厘米厘米的划伤,并有轻度脑震荡.
深夜,潘女士在小区地下车库停车时,被两名陌生男子劫持.歹徒将潘女士捆绑后扔进她的汽车后备箱内,开往南京.“小区门禁系统记录显示,这辆车进小区是深夜11时,歹徒开车出小区是11时6分,6分钟里换了一个男人开车,小区保安怎么一点没警觉?”潘女士在法庭上认为,物业公司在提供的物业服务中严重失职,未能及时发现、制止犯罪,导致两名陌生男子轻易将其劫持离沪,并将她所携现金、银行卡等财物全部劫走,尤其对她的精神造成巨大伤害,故要求物业公司赔偿她现金、银行卡、医药费、精神损失费等各类损失共计七八千余元.
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两名罪犯经预谋后,携带尖刀等凶器,来到北京某住宅小区,冒充物业人员,以检修煤气管道为名,骗开某业主门后,进入被害人家中实施抢劫并杀害了该业主.被害人的亲属认为,某业主与管理该小区的某物业管理企业签订了物业管理合同,合同约定物业管理企业提供的服务包括闭路电视监控、磁卡机控制出入、�,�,24小时楼宇保安巡查等服务.但在案发前很长一段时间内,小区的磁卡机、闭路电视、可视对讲系统均损坏且无人修理,致使两名罪犯轻易进入小区作案,物业应承担赔偿责任.
结合上述案例,综上可见物业管理公司在保护业主人身安全方面格外应注意以下问题：
（一）物业公司将危险品（香蕉水）随意摆放在敞开的杂物间内,其行为违反了国家有关对危险品的保管规定,并导致严重后果发生,物业管理企业应该承担主要责任.
（二）台风属于自然灾害和不可抗力的范畴,但就台风造成的后果而言,并不当然的免除物业企业的责任.物业管理企业要想免除自己的责任,就应该承担自己没有过错的举证责任.但事实上,在标识牌被台风刮倒后,该物业管理企业的工作人员只是将其平放在地上准备台风过后重新安装,此外并没有采取其他有效措施防止标志牌再被台风刮起.因此应该认定物业公司的工作人员处置被台风刮倒的标识牌不当,存在过失,应赔偿李某的损失.
（三）被告物业公司并非本案的直接侵权人,但其不能提供案发当日地下车库主出入口车辆、人员进出的监控录像,也没有提供物业公司对地下车库定期巡视、门岗执勤的书面记录,可见被告提供的物业管理服务确有瑕疵.客观上给犯罪的实施带来了一定便利条件,故物业公司存在一定过错,应当为潘女士承担相应的补充赔偿责任,具体数额由法院根据过错程度以及小区的物业收费标准酌情确定.
（四）访客或其他相关人士凭有效证件在楼宇保安处登记,并通过可视对讲系统经业主确认后方可进入楼宇.物业管理企业应该根据合同的约定,认真履行协议.但在楼宇的安全设施损坏后,负有维护共用设施、设备的某物业管理企业不及时地维修,导致共用设施、设备形同虚设.同时,保安员亦未对两名罪犯进行盘查和登记,其行为严重违反了合同的约定.
该小区存在东西两个出入口,虽然在东西两个大门都设置了保安岗亭,但仅有西门岗亭内有保安执勤,后门岗亭无人值班,形同虚设.物业公司为自己的管理过失承担责任.
业主财产管理的法律风险
某住宅小区规定,汽车进入某大厦均应交收出入证.出入证上载明：“汽车出入某大厦须领取此证方可入内,汽车驶出某大厦须交回此证方可放行.”某年9月6日晚,原告开车返回某大厦,入门时从门卫处领取车辆出入证号.次日上午10点,江小姐外出办事取车时,发现车子不见了,即找某大厦保安人员询问,保安人员称,9
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