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房地产类毕业论文题目范文,与在宏观调控中强化与完善土地金融政策相关论文范文例文
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贷资金比重过高,而且来源于近年出现的大量违规信贷以及低质量的信贷.2005年江苏省审计厅专项审计发现,江苏20所省属高校普遍负债运营,银行贷款至少占总资产的30%,部分学校甚至超过了60%.保守估计,全国高校贷款已超2000亿元.其中,天津高校的贷款达到50多亿元,河北高校70多亿元,山东高校130亿元,陕西高校贷款90多亿元.据研究日本高等教育的学者史朝教授的考察,“在日本,公立大学向银行贷款是不可想象的,没有哪一个大学可以向银行地贷款.”高等教育学者邬大光也认为,“从国外的情况看,大学不能向银行贷款,世界上只有极个别国家的私立大学可以向银行贷款.大学负债经营,尤其是公立大学大量向银行贷款,恐怕只有我国存在.”我国高校贷款是以教育收费权与学校信用为抵押的.如果高校招生困难,高校贷款就会成为不良贷款.
(五)我国粮食安全与耕地“红线”面临威胁
目前,我国耕地只有18.27亿亩,人均仅有1.39亩,不到世界人均水平的40%.2020年以前,是我国全面建设小康社会的关键时期,也是工业化和城镇化加快发展的重要时期,我国城镇人口还将继续增加,经济建设占用一定数量的耕地不可避免,土地供需矛盾日益尖锐.要在2020年前保持18亿亩耕地这条红线,每年耕地净减少指标不高于200万亩.
土地供给紧缩和全面招拍挂政策的实施,虽然从指标上与成本上限制了土地的过度供给与浪费,十分有利于把每年耕地净减少量控制在200万亩以内,但客观上也造成了地产价格的迅速提升.由于出现地方政府征地成本与开发商购地融资成本的“双低”局面,加上国家对土地资产所带来的收益又没有相应的财税调节措施,土地供给紧缩和全面招拍挂政策的实施,培育了地方政府土地经营与开发商土地资本的暴利模式.
在土地经营与土地资本暴利模式条件下,企业炒地可以获得囤积土地的资产增收益,地方政府炒地可以提高相应的土地财政收入.这刺激了地方政府大面积征收集体土地的积极性,也强化了开发商以天价对国有土地进行争夺与囤积欲望.上海苏宁环球集团以6.7万元/m2楼面价、44亿元天价拿下单价“地王”,长沙北辰实业与北京城市开发集团联合体以92亿元夺得一块土地,楼面地价超过每平方米3500元,天津深圳振业集团以10.6亿元拿下一块3.68万平方米的地块,楼面地价每平方米8800元.武汉金地集团以6879元/m2楼面地价拿下武汉京汉大道地块,创全市楼面地价新高.武汉上海豫园商城以35.02亿元天价竞得武重地块,楼面地价在3290元/m2左右.
全国最大的“地主”是碧桂园.2007年8月末,该公司总土地储备量已经达到了惊人的4500万m2.其土地储备量超过土地储备量第二的房地产企业近一倍.截至8月11日,富力地产分布各地的土地储备总量约为2092万m2.万科2007年上半年土地储备规模超过1500万m2.新世界在全国各地的土地储备已达1753万m2.越秀土地储备达600万m2.华润置地土地储备量也达到819.9万m2.开发商如此大量高价购置并储备土地表明,我国土地市场正常的供求关系已开始消失.
2006年全国发现的土地违法行为及立案查处的土地违法案件,无论从案件数量,还是涉及的面积,都较2005年有大幅度上升.其中,查处的当年新发生违法行为、当年发生立案的案件及其所涉及的土地面积,上升幅度更大.全年共发现土地违法行为13万多件,涉及土地面积近150万亩.部省两级直接立案重点查处的违反土地利用总体规划和国家产业政策批地、非法占用耕地等违法用地行为,共收缴土地15万亩.
2005年我国房地产企业平均新增土地储备36.2万m2,而2006年这一数字达到51.11万m2,提高了41.18%.2007年,我国房地产企业平均土地储备总量为380万m2.随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整,房地产企业不断进行融资渠道创新,资本规模急剧扩张,土地购置面积也越来越大.我国房地产企业的土地储备与总资产规模之间呈同向变化趋势.从地产市场来看,《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》认为,到2007年底,房地产开发商囤地约为10亿平方米.
从耕地减少速度来看,1996年10月31日全国汇总的耕地总数为19.51亿亩.10年后的2006年的10月31日只剩下18.27亿亩.2007年减少了460.2万亩.若按照10年平均1240万亩的减少量计算,3年后就将突破18亿亩红线.自从严格管地的要求提出到今年,时间已经过去了3年,但形势却更加严峻.如果这种趋势不能得到扭转,我国耕地“红线”与粮食安全难保.
针对企业大规模争夺与囤积土地问题的的严重性,2007年底国土资源部出台了《关于加大闲置土地处置力度的通知》,要求加大对闲置土地,特别是房地产开发领域土地闲置处置力度.社会各界希望此举能终结“地王”时代.但是,在一个资本追逐财富和收入的年代,谁掌握了土地就掌握了产业链的上游,就会得到资金的青睐,财富就滚滚而来.
在开发商眼里,土地只不过是获得财富和追逐盈利的手段,是不折不扣的资本,至于一亩地能产多少粮食,能养活多少人,无需他们考虑和关心.房地产企业占有土地越多,企业的竞争力就越强.一些开发商只所以不惜化高价巨资收购和储存大量土地,目的之一是为了提升自身的竞争力,并在同行获得垄断地位,进而得到长期的垄断利润.在这一过程中,资本是强大的动力和实力,而土地只是重要的物质手段.
(六)宏观经济运行中重要结构失衡加剧
1.国际收支失衡加剧
2007年我国际收支不平衡问题依然十分突出.上半年,经常项目顺差1629亿美元,资本和金融项目顺差902亿美元.6月末,外汇储备余额为13326亿美元,比上年末增加2663亿美元.如果国内外经济形势不发生较大变化,我国国际收支大额顺差将是一个长期现象.国际收支持续顺差,外汇储备大幅增加表明我国综合实力和国际竞争力不断增强,有利于我国经济增长、结构升级和技术进步.但是国际收支顺差过大,外汇储备增长过快也会对我国国民经济运行产生不利影响,主要表现在：
第一,影响国家宏观调控的有效性.外汇储备持续快速增长,导致央行基础货币被动投放增加,对冲操作压力加大,货币政策主动性减弱,流动性管理更加复杂,维持价格水平长期稳定的难度增加,通货膨胀风险加大,经济运行中的不确定性因素增多.
第二,增加人民币升值压力.国际收支大额顺差一方面使得国内外汇市场外汇供给持续大于需求；另一方面,加强了市场上人民币升值预期,促使机构、企业和个人进一步改变资产结构,减持外汇资产,增持人民币资产,加大了人民币升值压力,并在一定程度上影响我国经济发展的外部环境,增加贸易摩擦.
第三,加大国际资本冲击风险.在跨境资本流动规模日益扩大、流动方式更加复杂的国际环境下,我国持续的国际收支大额顺差,吸引国际资本大量流入.如果未来市场预期发生逆转,将会导致跨境资本集中流出,对我国经济发展造成严重冲击.
2.区域经济发展失衡
区域发展失衡是我国经济非均衡发展的另一个方面.目前,中国31个省市自治区中,最富省份和最穷省份的人均收入差距为13比１；而美国５０个州中,这个比例为２比１；英国１２个郡（或区）和市中,同一比例是１．６８比１.中国人均收入之悬殊、区域发展之失衡,由此可见一斑.
人均收入水平的巨大差距不仅导致了购买力的巨大差距,导致了东部沿海地区房价的畸高,而且也吸引着更多的人到东部沿海地区的大中城市去就业、定居、购房.高收入的背后意味着资源的高度集聚,意味着这些城市会给来此就业和定居的人们提供更多的机会、更多的回报和更高的福利.东部沿海地区快速上涨的房价,吸引了国内外的大量游资.不仅山西的煤老板要斥巨资来北京购房,许多国外资本也绕过中央政府关于限制外资购房的禁令投资上海、北京的房地产.这一方面加剧我国东西部地区之间房价的失衡,另一方面大量资金涌向东部城市的房地产业,又会带来东部城市产业结构的失衡,并进一步加剧我国区域发展的失衡.
3.城乡发展失衡、差距日趋扩大
城乡差别和城乡矛盾是当前我国经济生活中存在的突出矛盾之一.具体来讲,这些差距主要表现在五个方面：一是城乡居民收入差距.改革开放以来,我国城乡居民收入差距经历了一个先缩小后扩大、再缩小再扩大的过程.2004年,在国家采取多种惠农措施的情况下,城乡收入比例仍然维持在3.21∶1,如果把城市居民收入中一些非货币因素,如住房、教育、医疗、社会保障等各种社会福利考虑在内,城乡居民的收入差距可能更高.二是城乡教育差距.城镇高中、中专、大专、本科、研究生学历人口的比例分别是乡村的3.4倍、6.1倍、13.3倍、43.8倍、68.1倍.特别是,即使在九年义务教育阶段,农村学生辍学、流失现象仍比较严重.三是城乡医疗差距.目前,全国农村合作医疗的覆盖率只有10%左右,90%以上的农民属于自费医疗群体.近几年,由于公共卫生供给短缺,医疗价格大幅度攀升,农村不少地方出现了因病致贫、因病返贫的现象.四是城乡消费差距.从总体上看,目前农村居民的消费水平只相当于上世纪90年代初期城市居民的消费水平,整整落后10年.五是政府公共投入差距,国家财政用于农业的支出占财政支出的比重不断下降.
综上所述,2007年我国宏观经济“三个扭曲”,“两个风险”和“一个失衡”.问题仍然存在.房地产供需的高度扭曲,导致固定资产投资居高不下,经济过热.地价与房价关系扭曲,房地产的价格与其价值高度背离；国家、地方政府、房地产开发企业、集体土地所有者土地收益公平分配关系扭曲,导致了土地资产价格剧烈膨胀,土地价格与楼价出现倒挂,土地违法问题屡禁不止,房地产开发贷款比重过高,金融风险和粮食安全问题加大等问题.国际收支失衡,导致央行外汇占款持续增加,给我国经济发展带来了一系列流动性难题.这些问题严重损害了我国公众的福利水平,影响了国内经济持续稳定发展的大局.
三、强化与完善宏观调控的战略选择：土地金融政策
概括地讲,土地金融其实是土地与金融两个概念的融合,泛指与土地有关的金融活动.具体指利用各种可能的方法和工具为土地开发利用筹集、融通、清算资金,提供相应服务的所有金融活动,包括土地抵押贷款、土地信托、土地保险、土地证券等.
土地金融政策作为经济增长的助推器、稳定器、转换器,可以把经济增长速度拉高,也可以把经济稳下来,还可以优化区域发展结构,调整生产力发展布局.一般来说,在封闭经济条件下,当消费和投资的增长超越潜在生产能力、货币信用投放超越商品流通需要、投资增长超越消费水平时,经济往往会呈现过热的特征,并通过物价的不断上涨表现出来.这时运用全面紧缩土地金融政策工具可以实现经济的减速与降温.在社会主义市场经济条件下,强化和完善土地金融政策参与宏观调控,可以保证国民经济持续稳定发展.
国有土地资产是社会主义公有制的体现,也是国家对宏观经济进行控制与调节的砝码与工具.据国土资源部的调查,2007年,我国城镇土地面积是3.4万平方公里.城镇土地资产承载在土地上的价值或资产大概28到34万亿元.城市国有土地沉淀资本的激活,要求建立土地资本市场,要有比较完善的土地金融政策做指导.
值得注意的是,强化和完善土地金融政策参与宏观调控,不能把土地仅仅看作是国有资本、资产和资源；或仅仅看作是《民法》的一种制度,而应上升到国家宪政问题与国家行政管理问题的高度.作为宪政问题的土地利用是强调土地的国家利益和社会利益,而不仅仅是经济利益.因此,我国巨大国有土地沉淀资本的激活,有待于金融工具的运用.
发挥市场经济对土地资源配置的基础性作用,实质上就是发挥资本对土地资源配置的基础性作用.而国家对土地市场,从而对宏观经济的调控,除了利用行政手段外,还要利用经济手段.所谓经济手段,主要就是金融手段,即通过资本进行调控.为了达到土地与社会经济协调发展,使我们的稀缺土地资源得到高效集约使用和永续利用这个目标,迫切需要改变传统的土地行政管理模式,导入土地金融管理机制与土地金融政策.
(一)引导投资走向,加快发展模式转型
在开放经济条件下,如果国内的储蓄不足而导致投资过低,经济过冷,往往可以借助土地金融政策工具扩大贸易顺差和提升资本流入来扩大国内投资与消费的规模.如果国内的储蓄过高,导致投资过高,经济过热而消费不足,则可借助土地金融政策工具扩大逆差,资本的流出去消化过剩储蓄,充分利用国内生产要素扩大就业.和土地的行政配置政策相比,土地金融政策作用的特点是利用市场机制引导投资走向、加快发展模式转型.
近几年我国经济一直在高储蓄、高投资、高顺差,低进口、低消费、低保障的“三高三低”条件下运行.其中,高顺差源于高出口低进口,高出口低进口源于高投资低消费,高投资低消费源于高积累,高积累原于高储蓄,高储蓄源于政府公共服务职能缺位,社会发展失衡,以及资本市场欠发育,社会投资渠道稀少等.其中,教育、医疗、社会保障、公共产品供给不足,国民收人分配格局严重失衡,财政税收调节职能尚未完全到位,城乡存在二元格局等是居民保持高储蓄的重要因素.
高储蓄是我国改革开放以来社会经济发展的一个重要特征.在封闭经济条件下,平衡高储蓄的
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