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多数人购买信托,首先会看收益率,然后研究信托方的实力与资质,对信托本身的特点以及运作并不是很了解.虽然到目前为止还没有发生过信托到期不支付的情况,但信托中蕴含的风险正在一点点显露.有些事情如果不提前有所了解,真的有一天出事了,就一切都晚了.
买信托只看合同就够?
信托合同是信托公司对项目进行调查和包装后的法律文本,本身几乎是无懈可击,要从信托合同里面看出猫腻,实在是不太可能.
诸如业内排名前三的大型信托公司中诚信,其最近出事的产品诚至金开1号,2011年2月成立
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当然,虽然合同只是表面文章,你也要会看信托合同.
看信托合同的时候不要眼睛只盯着质押率不放,你还要注意融资方的背景,和项目的资产负债表.
在资产负债表中你需要注意资产负债率,它会告诉你很多东西.资产负债率高的,还款能力差,但有的公司,资产负债率很低,这并不是说就万事大吉了,还要注意资产里面是现金还是存货,存货多了说明房子卖不动.最后还要看资产减值准备,抵押地块,如何进行评估的,评估价如何等.
了解以上情况后,你还应该尽可能通过查阅资料,了解信托项目的具体情况.
对于房地产信托中抵押地块的评估,你可以通过国土资源部的网站,找到抵押地（说明书中可以看到抵押地的标号）,看到此地块拍卖价格是多少,对比周围地块的容积率、价格等.然后了解当地房地产的情况,有无限购、规划情况等,接下来,看地块周围,标志建筑物,建筑物是否密集,从google等电子地图可以看周围有无配套的学校、医院.然后是项目的进度,目前是刚购买了地准备盖房子还是已经盖好了在收尾工作.最后还可以了解房地产公司的销售状况.
知晓了这些内容,并不能保证就可以高枕无忧.当然,如果还要求投资者像信托经理一样,去项目所在地实地考察,那信托产品本身就没有价值了.只是投资者的风险意识必须提高,因为信托出现违约的机率正在加大.
信托经理到底有多靠谱?
就像如果去了某些餐厅的后厨,你可能就吃不下餐厅的饭一样,如果你了解一些信托经理的真实工作状态,你可能就不敢买信托了.话虽有些夸张,但是了解信托经理的工作状态,会有利于你理解信托中的风险.
信托公司这几年业绩猛增,一些公司前台的年薪都有三十万,大量来自银行、保险公司的“外行人”涌入,从业人数从2002年的3000人增加到现在的过万人.但这个行业却并不是想象的那样好做.
2002-2006年,许多信托从业人员曾经有过短暂的理想追求,2006年后逐步蜕变为追求短期利益.以收入、利润为导向,董事会考核高管,高管再考核业务部门,业务部门再考核员工,利润压力层层传递.
信托公司中最为核心的信托经理,其工作就是考察需要资金的项目,确定担保方实力,设计信托合同,包装信托项目,最后打包出售并持续跟踪.
一些信托业界的人调侃,做信托项目就像背炸药包,做一个背一个,不知什么时候会爆.究其原因,一方面是因为信托行业猛速发展,信托经理需要跟进大量项目,这些项目多处异地,信托经理需要做大量的调研工作,在自身业绩压力下,冒进或者不周全的举动是难以避免的.另一方面,一个项目做或不做,并不是信托经理说了算.就比如中诚信出事的项目,就存在若干明显瑕疵,在绝大多数信托公司,这样的项目都是要被毙掉的,但中诚信却做了出来.业界传言,这和当时的公司某位高管坚持要做有关,目前该高管已被勒令回公司协助调查.
信托经理的工作其实有点像审计师,审计师负责审查上市公司的会计报表,然后告诉投资者这家公司的财务状况是否可靠.但是在利益的驱使下,一些审计师甚至是会计师事务所会出具虚假报告,做伪证明.信托经理会不会也这么干,未来时间会检验出来的.
信托产品的收益率就是你的收益率?
信托产品标注的收益率是10%,你的收益就是10%?融资方付出的成本也是10%?答案为都不是.
你买入收益率是10%的信托产品,到期后会收到10%的利息,但是这并不代表信托收益不用交税.
按国家规定,购买信托产品产生的投资收益,要交20%的个人所得税,但是现在所采取的投资人的个人报税制度中,信托公司是不会代收代缴投资者的税款的.我国的个税系统还不完善,购买信托不交税的投资者也有不少人,但不要忘记,依法律来讲,你的信托受益的80%才是你的合法收益.
同样是这款产品,对于融资方而言,付出的成本可能是20%.其中,信托发行费是2%,给信托公司8%,剩下的才是给投资人的.所以你不用感觉10%的收益率很高,其实融资方付出的更高.
一般情况下,信托公司要拿到8%的提成并不容易,这个要根据信托本身的情况而定,越是高风险的信托产品,信托公司的提成会越高.多数情况下,信托公司会收1.5%或2%信托费用.
只有长期资金才适合买信托?
与目前银行理财产品动辄3个月,6个月的投资期限相比,信托产品的投资期限未免太长了,3年,5年投资期限的信托产品一抓一大把.在投资期内,急用钱只能东挪西借吗?非也,你可以转让你的信托收益权.
和你的信托产品接手人,一起到信托公司做整体变更就可以了.事实上,在一些信托公司的官网上会对内部有转让需求的客户进行撮合,但其带来的风险和交易的过程都是在私底下进行的,信托公司会说和接受信托的人达成内部的协议,比如说半年期的时候,把前半年的利息和本金支付给第一位信托投资者,后半年的时候做一个账户变更,第二个投资者享有后面半年的收益.信托到期的时候,就把本金和后半年的收益给第二个持有人.
值得一提的是,如果想要快速转让出去的话,可能需要打个折扣,做几个点的让步可能会让你更快将手中的信托产品折成现金.
信托产品和信托公司关系不大?
俗话说“买猪看圈”,动辄几百万的信托产品投资,更要看看是哪家信托公司发行的.信托出了问题时,背后有没有要面子不差钱的老子公司买单.
央企系信托
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有的信托公司是由央企投资成立的,如中石油控股的昆仑信托、华电集团控股的华鑫国际信托、中化集团的外贸信托等.
央企类信托的产品风格在所有信托公司里是最保守的,他们的管理层收入是由总公司来发的,如中铁信托总经理的收入,是由中铁来发.而外贸信托总经理的工资是由中化来发.几乎固定的收入,让他们没有动力去做风险高的项目,而在年初就制定好的预算,也让他们只有完成和完不成之分,完成的多少则对个人收益影响不大.但是如果出现问题,则会牵涉其中.
银行系信托
有银行背景的信托公司目前共有三家,建设银行成立的建信信托,兴业银行的兴业国际信托,交通银行成立的交行信托.
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毫不疑问,银行系信托的强势在对于信托项目的资金风控上.
地方财政系
很大一部分信托公司的背景是地方政府财政局,如很多地方性的信托公司等.其产品特点是集中在其地方政府财政局管辖区内企业融资的需求,而且往往会加入一些政府部门财政隐含的担保.
民营系
民营机制的信托公司也不在少数,如金汇信托、粤财信托等,此类信托公司,市场化程度更高,产品的理念,迎合市场的创新程度也更高.
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