房地产项目类有关专科毕业论文范文,与买房免费住5年后140％回购房子能当理财产品买吗?相关购买硕士论文

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楼市不好,为挽回购房者信心,开发商招数可谓五花八门.有的推出“零首付”活动,有的推出“首付分期付款”措施,有的直接从房子本身出发,推出“住宅回购”计划.近日,杉恒地产新任总裁肖继孝召开媒体发布会,向媒体抛出了他们崭新的“无忧置业计划”――“现在购买依山郡精装现房,即可参与‘亿元回购计划’.购房者可以享受5年无理由退房,还有140%超额退款.”

上述计划是针对杭州市近郊余杭区径山镇一个名叫“杉杉恒和依山郡”的项目,此次“住房回购”的是100套尾房,即精装公寓“乐邑”的现房,面积为57平方米的户型,均价约7000元/平方米,精装修标准是1700元/平方米左右.有精明的投资者算了一笔账：如果5年后以140%价格回购,就是将房子当做一个理财产品购买,也是一个挺好的选择.那么,这笔买卖真的有想象中的那么划算吗?仔细算一遍,其实也未必.

年收益率8%

记者算了一笔账：按照面积57平方米、均价7000元/平方米计算,大约40万元的价格可以购买下一套房子.5年后以140%价格回购的话,购房者可以以56万元的价格回卖给开发商,撇开其他杂费,5年获益16万元,年利率高达8%.

记者比较了一下,当前银行5年定期存款利率为4.75%,截至6月30日,余额宝七日年化收益率为4.235%,银行一般保本型理财产品预期年化收益率在6%以上的基本没有.单单从资金增值角度考虑,这笔交易确实是比较划算的.

但是,众所周知,购房交易是一项涉及面颇广的交易,8%的收益也不太现实.

二手房税费不少

从银率网二手房税费计算器中可以得出,房产购置满5年的普通住宅,如果是卖方家庭唯一住房,契税、营业税、个人所得税、印花税、工本印花税和综合地价款合计为16000多元；反之,如果不是卖方家庭唯一住房,则为48000多元.

虽然,肖继孝回应称,届时二手房交易产生的税费将由买卖双方平摊,但是,这也是一笔不小的数额,购房者不得不考虑.如果扣除这些费用,实际收益就不到8%了.

房贷是个未知数

根据搜房网有关数据,此楼盘5年期贷款基准利率为每年6.4%,超过5年期,贷款基准利率为每年6.55%.况且,目前国内房贷发放比较紧张,能否以基准利率贷到款还是个未知数.

此外,如果将3成首付119700元,做一个年利息为5%的保本投资,5年收益也达29925元,如果复利,那就更高了.如此一算,5年后开发商以140%价格回购,自己就更不划算了.

能不能回购的风险不可忽视

除去以上提及的各项费用成本外,该笔“稳赚不赔”的买卖,其实还有许多隐形风险,购买者也不能忽略.

第一,5年后以140%价格回购,看似利率比较合理,但国家不会允许以这种方式对外公开集资.开发商承诺将来回购,完全有可能会被国家相关部门认定是一种非法集资,“向不特定的多数人去募集资金”,而一旦变成了非法集资,就意味着合同本身不受保护,购房者最多只能拿回本金,利息将全部罚没.

第二,据记者了解,国内目前一般房地产项目公司在项目结束之后,便会进行注销,开发商承诺的“住房回购”又怎么履行?开发商公司如果被并购、重组,或者“跑路”等一些意想不到的问题出现,承诺会不会就不了了之了?

第三,开发商如果最终能兑现协议,以140%价格回购,当然是最好不过的了,但是万一不兑现呢?另外,购房者万一中途急需用钱,等5年后以140%价格回购,远水不解近渴；如果自行出售,就是毁约,但是房子和已付的房款有什么样的保障呢?

第四,协议涉及的是传统的住宅产品,但是过程是以5年期140%收益的金融产品进行操作,这种运用金融思维操作房地产项目的做法,未来会不会被取缔,也应该有所思量.

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第五,楼市前景未卜,房价下跌,开发商的承诺或许会是一把保护伞,而房价上涨,购房者可以选择不卖给开发商.但是5年后的政策是否还跟今天一样,例如二手房交易税费还是不是一样的标准,房贷基准利率会不会上涨,是否还会出台其他的限购政策,这也是风险.

总体而言,开发商这一貌似“另类”的做法,更多的是快速回笼资金和吸引眼球的“新变种”.将房子当做理财产品购买,5年后140%的收益也并非非常之划算.实际上,购房者仍然需要同一般买房一样,在一开始就将钱款付给开发商,而这笔钱款如果按照每年正常投资的复利计算,只需7%左右的年利率,即可达到5年后140%的本息回报.

当然,面对行情不明的楼市,对于刚性需求的购买者而言,这也有一定的保障作用.开发商既然敢如此有信心地放话说能回购,提出“包退房”的承诺,自然是对5年后的房价走势表示乐观.购房者给自己的房子签一份“保价协议”,多一份这样的协议就是多一个选择,更何况该房子是精装现房,也就不用考虑装修和时间的成本了,签此协议,降低风险,又何妨呢?而话说回来,真的有人会住了5年之后又折腾一次,毅然换房吗?

TIPS

那些“住房回购”的楼盘

2008年6月

北京南三环附近楼盘东亚三环推出了“无理由退房”的售房措施.

2008年7月

中旬郑州的一家开发商推出了“先让利（让利10%）、再保本回购（3年后可将房产以购价118%的价格返售开发商）”的售房措施.

2011年12月3日

深圳绿景香颂楼盘的开发商推出促销措施,购房者购买该楼盘房子,可以自愿与开发商签署一份“3年原价回购”协议.

2011年12月10日

郑州郑西新城核心的清华大溪地特针对即将开盘的二期波西塔诺组团电梯洋房产品,推出“溢价回购、置业无忧”的增值销售策略.

2011

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上海龙头房企绿地集团“新城1号”写字楼推出“3年后溢价16%回购”促销策略.

2013年12月1日

杭州金沙湖CBD的GEC金沙国际推出了一份完善的“经营保障计划”,业主可以在3年后,选择是否让GEC以130%的保底价格回购.

2014年5月27日

杉恒地产新任总裁肖继孝向媒体宣布,针对杭州城西近郊一楼盘推出“无忧置业计划”――“现在购买依山郡精装现房,即可参与‘亿元回购计划’.购房者可以享受5年无理由退房,还有140%超额退款.”

2014年6月10日

全国百强房企德信地产携手凯银投资一起宣布,在温州推出“3年无理由120%回购”购房保障计划,拟为温州德信地产旗下的湖滨1号、爱琴海岸、柏林公馆新房源,提供一种全新的住宅销售模式――住宅回购.

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