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少年时爱看金庸小说《碧血剑》,尤其喜欢男一号袁承志在南京跟人比武那段：他老哥一个,独斗一对师兄弟,人家拿剑,他空手.旁边很多人观战并打赌,赌注是一所大宅子,如果他赢,宅子归他,要是输了,任人宰割.结果呢?当然是他赢,既赢了打斗,又赢了房子――价值4300两的大功坊豪宅,不花一文钱,唾手而得.
成年以后,重读这段故事,感觉不对劲.袁承志一把房子赢到手,就带着女友夏青青兴冲冲地搬进去住了,并没有跟输家办理过户手续.您知道,房子最重要的是产权,一所房子归谁所有,关键不是看谁在里面住,而是要看产权证上写着谁的名字,袁承志不跟人过户,怎么能证明大功坊豪宅属于他呢?万一人家去衙门告他怎么办?万一闹起产权纠纷怎么办?您可千万不要以为古人就不重视产权,从北宋到清末,历朝历代都有严格规定,无论田产还是房子,只要涉及产权转移,就必须签合同,必须过户,必须得到有关部门的盖章确认,不然就属于非法交易,就得不到法律保护.您可能会说江湖儿女不拘小节,但是一所房子可不是小节,不然现在广大男丝也不会因为没有房子而被未来丈母娘拒之门外了.
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研究了这么多年中国房产交易史,我觉得我可以给出解释：袁承志之所以不去过户,不是因为怕麻烦,而是因为怕花钱.因为过户需要缴纳契税,而在他那个时代（明朝末年）,由于朝廷要同时对付李自成和满洲兵,国库紧张,收税很重：“房银一两,契钱六分”.他赢的那所房子价值4300两,照规定得付给政府258两税款,才有可能把产权过户到自己名下.鉴于那时候他还没有挖到建文帝留下来的宝藏,只是华山派一穷小子,囊中羞涩,一文不名,根本缴不起契税,所以只好不去过户啦!
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《碧血剑》是小说,无需深究,但是以前的契税征收却是历史,必须深究.
民国时的契税很吓人.现在我们买房过户,契税税率一般只有2%,除非是买豪宅,或者买第二套、第三套房产,才需要缴纳4%甚至6%
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以民国北京为例,“买契征税三分,学费三厘.”（《顺义县志》卷6《赋役志》,1933年初版,台湾成文出版社1968年影印,第360页,下同）无论房大房小,无论首套房还是多套房,税率一律3%,另有0.3%的教育附加,这是1914年初的政策.半年后,“买契增至六分,学费六厘.”契税涨到6%,教育附加涨到0.6%.到了1915年,“正税三分,加税二分二厘,学费八厘,地方教育费一分,参事会经费五厘,解厅自治费五厘,地方教育费九厘.”把正税和各种附加税加起来,占到房款的8.9%,假使你在那时候进京买房,房款1000万,光办房产证就得花89万.
上海的税收也很厉害.如果您回到上世纪二十年代末在上海买房,契税税率9%,过户费1%,建设特捐1%,市政经费5%,地保盖戳费2%,中证费3%,手数料照转移税2%,总计占到房款的23%（参见杨正礼《上海市办理地价税之研究》第四章,《民国二十年代中国大陆土地问题资料》第八十二册）.换句话说,每购置1000万的房产,得缴纳230万元重税!当年鲁迅和许广平迁居上海以后为什么一直不买房?政府收税太多就是其中一项重要原因.
再看看小城市是怎么向购房者收税的.从1912年到1914年,契税税率4%,附加税2%；从1915年到1923年,契税税率6%,附加税3%；从1924年到1928年,契税税率9%,附加税6%.这说明民国郑州房产交易税一度占到房款的15%,买1000万房产,得为政府做出150万元的直接贡献.
最近收藏民国房契,发现一个规律：大多白纸黑字,有签名有手印,就是没有政府盖章.不盖章的房契叫白契,白契证明买卖双方没有去过户.为什么不过户?自然还是因为收税太多,缴不起.
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