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受欧洲债务危机及外部需求疲软影响,上海全市工业总产值增速从2011年一季度的两位数增长递减为年末的6.6%.2011年第四季度上海工业物业市场表现平稳,价格、租金双双企稳.物流仓储物业租金为每天每平米人民币1.11元,厂房租金为每天每平米人民币0.88元.

未来5至10年内,上海传统制造业将可能被淘汰,取而代之的是高端、高科技、研发产业.新产业定位将促使商务园区和次中心办公区域得到进一步发展.新厂房及物流仓储物业将继续被转移到上海周边地区.

由于受长期经济增长利好因素影响,上海工业物业市场从中长期来看仍将受到&

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以上是高力国际今年2月发布的《上海工业市场》报告的要点.下面是更详细的内容,出自高力国际华东及西南区、物业投资服务中国区董事总经理翁琳女士.

市场回顾

受美国、欧洲经济体疲软影响,2011年中国出口额递减,制造业表现低迷.尽管如此,2011年中国GDP年均增长率仍达9.2%,和主要贸易伙伴国相比,基本面仍表现相对强劲.

上海制造业继续缓慢增长.中国制造业采购经理人指数（PMI）,一个衡量中国制造业景气状况的指标,在整个2011年表现出不断下降的态势,虽然受宏观政策微调利好因素的影响,年末全国PMI有小幅回升,但上海PMI依然落后于全国水平,制造业仍处于萎缩状态.

2011年第四季度上海工业物业市场表现平稳,价格、租金双双企稳.物流仓储物业租金为每天每平米人民币1.11元,厂房租金为每天每平米人民币0.88元.自用需求依然是市场的主力需求,然而,考虑到较高的准入成本以及上海周边具有较高成本优势的区位地段,上海制造业将逐渐失去市场关注焦点.

随着上海基础设施的不断完善以及对于商务园区、次中心写字楼市场观念的积极转变,那些曾经是低成本制造业、物流中心集聚的区域,现正涌现出大量的对于商务园区、次中心写字楼物业的需求.考虑到这些地块较高的容积率、对于专业人才的吸引以及地方政府税收收入的增加,这些高端定位的土地用途比起工业用途将更具盈利性.

今年1月,上海市政府计划推出新的税收政策.根据新的规定,将对租金收入征收6%的增值税,比之前高1个百分点.然而,这对制造业投资者和业主的影响有限,因为他们会相应地抬高租金来弥补成本的上升.鉴于上海有限的土地供应量以及未来稳定的经济增长预期,从长远来看,市场需求仍将维稳.

此外,包括政府刺激国民消费增长计划以及对于中小企业信贷支撑在内的一系列政策将对制造业产生一定的利好影响.鉴于生产资料成本的提升,外部需求的波动,许多工业物业投资者和租户在今年初期会持观望态度.然而,近年来上海有限的新物业开发量将可能使工业物业租金和售价依然看涨.

制造业

由于缺少合适的厂房,物业和劳动力成本的上升以及政府政策的推动,上海制造业将逐步向高端制造业转型.鉴于此,2011年第四季度上海工业市场中对于研发中心和商务园区的需求十分活跃,然而,那些低端制造商们纷纷迁移到上海的周边地区,导致工业厂房租赁和成交量的减少.

主要高端制造业成交案例位于上海的郊区,例如奉贤和金山：化妆品公司如新集团大中华创新总部园区日前在上海奉贤动土,它将成为公司的制造业基地和研发中心.如新大中华创新总部园区地块占地面积超38000平方米,总建筑面积约33000平方米.

赢创公司投资1800万欧元扩建位于上海莘庄基地的研发中心.新研发大楼占地面积将超10000平方米,预计2013年年中落成.

医药公司勃林格殷格翰集团投资7000万欧元扩建其位于上海张江高科技园区的工厂.该次扩建会持续到2013年底,届时其在该区的员工将从240人增加到400人,产能翻倍.

百利得汽车安全系统公司宣布将在上海浦东康桥工业园区为合资公司延锋百利得汽车安全系统公司建造一栋50000平米的厂房.预计今年下半年竣工.

生物医药公司尚华医药收购CharlesRiverLaborafories位于上海的研究室资产.尚华医药将提供额外2972平方米空间用于GLPTox研究以及1290平方米试验和办公空间.

中航民用航空电子以总价人民币1.3亿元竞得闵行吴泾镇一工业用地,楼板价为每平米人民币543元.

上海法雷奥汽车电器系统有限公司以总价人民币1.27亿元竞得浦东金桥出口加工区一工业地块,楼板价为每平米人民币815元.

上海张江东区高科技联合发展有限公司以总价人民币9800万元竞得浦东曹路张江高科技产业东区地块,楼板价为每平米人民币1238元.

2011年四季度上海厂房平均租金环比上涨3.6%至每天每平米人民币0.88元.同期浦东租赁价格环比上涨3.3%至每天每平米人民币1.25元,成为上海最贵的区域.市场对于高端制造业以及研发中心等优质物业的需求依然强劲.

第四季度上海厂房成交量有限.收益率预计将处于9%至10%.收益小幅回落主要是受到住宅紧缩政策导致私人投资需求外溢以及供应量萎缩的影响.

物流业

随着行业的不断整合,基础设施的不断完善、城镇化水平的不断提高,从2006年开始中国的物流市场发展迅猛,在制造业、零售业的推动下,更是创造了高效率,节约了成本.鉴于此,新物流仓储物业的开发需要满足高效率以及节约成本的要求.与此同时,来自房地产行业其他领域的用地需求已使得低本高效的物流仓储物业开发用地量不断减少.

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2011年对于上海物流仓储物业的需求者来说最大的问题是土地供应的限制,缺少新增供应量以及不断增长的地价.因而,有需求者开始关注上海周边地区例如昆山的物流仓储用地来满足他们目前及未来的发展需求.据估计,2011年为像亚马逊和DB辛克这样的企业开发了超40万平米的预承诺物流仓储物业.需求量最大的是那些来自当地和国外的电子商务零售集团,它们的销售额主要是受到国民人均可支配收入不断提高的推动.

在上海,新增供应量最集中的区域是松江的西部,主要位于大港和石湖荡地区.在所监控的上海8个区域中有7个区租金环比增长率达到或超过3%,而浦东租金增长率只有1%左右.在持续的对于物流仓储中心需求的带动下,浦东和青浦的租金水平表现强劲.

浦东的租金水平环比三季度上涨1.16%至每天每平米人民币1.4元,青浦的租金环比上涨4%至每天每平米人民币1.3元.

由于业主惜售,预期未来有进一步的租金上涨及资本增值的空间,四季度上海物流仓储物业成交量有限.虽然近期少有成交,但四季度收益率预计将处于8%至9%.

未来展望

受主要贸易伙伴国欧洲及北美利空消息的影响,从2011年初期开始上海制造业景气状况不断下滑.未来从中短期来看,上海的工业市场将更多地为地方政策和主要贸易伙伴国的经济兴衰所左右.未来5至10年内,上海传统制造业将可能被完全淘汰,取而代之的是高端、高科技、研发、医药产业,商务园区和次中心办公区域将得到进一步发展.新厂房物业开发将继续被转移到上海的周边地区.

由于地方政府继续限制物流仓储土地供应,需求量继续增长,物流仓储物业同样将面临惨淡的局面.

不断增长的物业售价和租赁成本将驱使目前的物流仓储地块得到进一步开发.在中国南方和香港能见到的3层及以上物流仓储物业将可能推出市场.这一趋势若能出现,将可能受到政府集约用地、改进投资密度的决心以及允许增加容积率的推动.和制造业一样,新物流仓储物业也将继续被转移到上海的周边地区.

由于受长期经济增长利好因素影响,上海工业物业市场从中长期来看仍将受到大量投资者和租户的青睐.

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