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白英特尔、奔驰等知名企业从北京CBD“撤退”后,甲级写字楼租金涨幅一直备受关注.近日.RET睿意德执行董事在新浪微博上称“北京商铺办公楼租金倒挂”,其表示北京CBD优质甲级办公楼,租价已经涨至建筑面积13元/平方米/天,甚至更高,而北京CBD很多商铺的租金都达不到这一数字.业内人士认为,需求增加、供给有限是导致甲级写字楼与商铺租金倒挂的根源.

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写字楼租金上涨明显

国贸三期一位租户告诉记者,目前国贸三期高层对外报价1000元/平米/月,比一年前涨了近一倍,日租金也涨至10～15元/平方米.

中原地产数据显示,2012年7月北京甲级写字楼租金为444.70元/平方米/月,同比上涨30.31%.今年前8个月,北京四环内甲级写字楼租金指数累计上涨27%,尤其以第一季度涨幅最快.以国贸商圈为例,2011年第四季度,平均租金为265.77元/平方米/月；到了2012年第一季度,已上涨至304.91元/平方米/月,涨幅为14.73%.

D7Z戴德梁行9月3日发布的《2012年中国写字楼市场中期回顾与展望》报告指出,在租金需求强劲、供应量有限的情况下,北京的优质写字楼租金增幅居全国首位,至2012年上半年末按年增长46.8%,租金水平紧逼上海.报告同时指出,北京的最优租金将在2012年整体增加29%.因相对供应量短缺将继续影响北京,未来5年.全球租金水平会继续上升,北京将成为租金水平升幅最高的商业区,预计其甲级写字楼的租金将从目前全球的第35名跳升至第13位,在2016年成为全球25个最昂贵商业区之一.

在租金上升的同时,写字楼空置率也在迅速下降.供应量方面,2012年上半年北京市场新增供应量仅为246,400平方米,导致其在今年上半年末期在所有城市中,总体空置率最低,仅为2.45%.今年7月,甲级写字楼入住率为96.69%.空置率从年初的10%降到3%,“3%基本上我们认为写字楼是满租的,”中原地产华北区域董事总经理李文杰说,“很多写字楼租赁的时候会给楼内的业主预留一部分扩租的面积.”

相较于写字楼租金上涨、空置率下降的势头,部分购物中心的商铺租金价格不及写字楼.记者致电华贸购物中心租赁部了解到,目前购物中心二三层写字楼报价16～20元/平方米/天.同等位置.二层商铺报价低于20元/8平方米/天,成交价格在16元左右.这样的情况在北京国际中心、嘉铭大厦等同样存在.

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RET睿意德执行董事张家鹏表示,商铺和写字楼租金倒挂并非近段时间才出现,去年年底就已显露出倒挂迹象.他指出,相对于运营成熟的购物中心,新兴的购物中心更易出现商铺、写字楼租金倒挂现象.

需求旺盛供给断顿致租金猛涨

写字楼租金飙升,促使不少业主考虑将原来二层及以上的商铺改为办公用途,以获取高租金回报,如华贸中心已拿出原购物中心的一个楼层转为办公区向租客放租.一位不愿透露姓名的商户告诉记者,正在考虑将位于CBD的商铺2层改为办公用途,因为办公比商铺收益大.

张家鹏认为,需求旺盛是导致租金上涨的因素之一.他分析说,获益于中央政府经济刺激政策的后续效应和北京经济的稳健增长,众多跨国企业、内资公司、地方企业为实现在京落地和人员扩张计划,对写字楼面积表现出旺盛的需求.据了解,来自多个行业的跨国公司及内资企业的写字楼需求在2012年依旧处于高位.

供给断顿则加速北京甲级写字楼租金上涨.李文杰告诉记者,截至上月底,写字楼开工和施工量同比涨不足15%,而竣工面积更出现同比下滑37%的情况,北京写字楼市场供应紧缺的状况仍在延续.

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世邦魏理仕中国区首席运营官金勇在公开场合指出,北京尤其是CBD区域甲级写字楼市场稀缺,租金从280元/平方米/月涨到400元/平方米/月也就是半年时间,因为没有供给.

自2011年以来,由于东二环、金融街等北京传统商圈无新写字楼供应,带动整体市场租金飙涨,一些以IT业、制造业为主的企业,承受不住租赁成本的压力,纷纷撤出核心商圈,转向非核心商圈,其中包括不少知名企业,比如,英特尔离开了北京嘉里中心,甲骨文和路透社在上地有一定办公面积,奥林巴斯和燕宝汽车要部分迁址酒仙桥区域.一些大企业在选择新的办公地点时,刻意回避CBD等传统商圈,向通州、大望京、石景山等区域扩散,中国烟草、卓越亚马逊、惠普、尼桑、联想、百度等为人所知的企业均在此列.可见,租金上涨有天花板,一旦突破天花板威胁到企业生存,只能胜利大逃亡.

综合自《新京报》