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随着我国物业服务逐渐向规模化的方向发展,格式条款在物业服务合同中得以出现并广泛应用.尽管物业服务合同中的格式条款具有其自身的优势,但其在实践中侵权的现象也屡见不鲜.导致侵权现象产生的原因是多样的,这要求我们必须对物业服务合同中的格式条款进行相应的规制.
在当前社会经济生活中,格式条款因其方便交易、提高效率、节省交易成本等优势而被广泛运用.特别是在物业服务合同中,格式条款应用得相当普遍.但在现实生活中,物业服务企业利用物业服务合同中的格式条款排除业主主要权利,从而逃避自身法定义务或减免自身主要责任的现象也普遍存在.如此一来,避免格式条款不被滥用以平衡业主与物业服务企业双方的利益,就显得尤为迫切和必要.
一、物业服务合同中格式条款侵权的具体表现
当前我国物业服务发展仍处于初级阶段,物业服务合同中,普遍存在物业服务企业利用格式条款侵害业主权利的现象.
1、限制业主主要权利
根据《物业管理条例》相关规定,业主享有对物业管理事项的建议权、对物业服务合同履行情况的监督权、投票权和知情权等权利.但这些权利往往被物业服务企业以格式条款的形式予以限制甚至剥夺.例如,有的物业服务合同规定：用小区的道路和场地作为车位,出卖人(物业)有权出租或出售.然而根据《物权法》的规定,小区的道路属于业主共有,物业无权出租、出卖,也无权禁止业主出入小区.有的物业服务合同规定,物业有权出租本物业管理区域内物业用房及会所.然而,该条款正是《物业管理条例》第38条和第65条所明令禁止的,小区内的物业管理用房属于业主共有,物业管理企业只有使用权且不能随便改变其用途.
2、扩大物业公司的权利
根据《物业管理条例》的规定,业主有权共同决定制定和修改管理规约；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施等有关共有和共同管理权利的重大事项.但在实践中,有很多物业服务企业将这些本应由业主享有的权利通过格式条款的方式占为己有.例如,有的物业服务企业将物业管理规约的制定权独揽,仅给业主提出意见和建议的权利.有的物业服务企业在物业服务合同中规定,由物业公司一方单独决定小区专项维修基金的使用计划.而根据《条例》第11条和第54条的规定,专项维修基金属于业主共有,只有全体业主才能共同决定其筹集和使用.显然,物业公司不经业主授权擅自决定专项维修基金的使用任意扩大了自身的权利,是不符合《物业管理条例》规定的行为.
3、免除物业公司的义务和责任
按照法律和合同规定,物业服务企业的服务必须达到相应的质量标准,否则就应当承担相应的违约责任.但一些物业服务企业往往只在合同中规定业主的违约责任,而对己方的违约责任只字未提.一些物业服务企业在合同中规定业主在办理入住手续时,必须将水、电、热、气等代收费用和物业费一并交齐,否则将不向业主交付钥匙,不得入住装修.这种规定明显不合理,水、电、热、气等费用的缴纳是业主与相关公用事业单位之间的合同规定的事项,与物业服务合同并没有太大的关系,业主买了房子,开发商就应当履行《商品房买卖合同》按期交付房子钥匙,而不能以不相干的其它合同未履行作为理由排除自身的法定义务.
二、物业服务合同中格式条款侵权之原因分析
物业服务合同的内容特别繁杂,格式条款的引入固然给合同双方带来了方便,但同时也为物业服务企业利用格式条款侵害业主合法权益带来了方便.究其原因,主要有以下几点.
1、物业服务合同主体的特殊性
前期物业服务合同是由开发商与物业服务企业共同签订的,但其主要关涉的却是第三方业主的利益.在签订合同的过程中,作为合同相对方的开发商对格式条款很难尽到完全的注意义务.更何况,现在很多物业服务企业本身就与开发商有着某种关联关系,二者本身就是利益共同体,在这种情况下,业主的权益就更容易受到格式条款的侵害了.而普通物业服务合同虽然是由业主委员会与物业服务企业签订的,但是业主仍然不是合同的直接签订者.这一方面容易造成业主委员会与物业服务企业合谋损害业主利益现象的发生；另一方面,由于每个业主对物业服务的需求不同,其正当服务诉求很难在物业服务合同中真正反映出来.
2、物业服务企业对自身定位错误
物业服务合同从本质上讲是服务性合同,而物业服务合同的主要内容是提供服务.很多物业服务企业并没有认清自己与业主之间的这种关系,而是想当然地认为自己是小区的主人或统治者,凌驾于业主之上.在这种思想的影响下,物业服务企业想当然地认为业主的权利是物业给予的,物业可以选择给多或者是给少.如此一来,物业服务企业就不可能将自身与业主置于平等的地位,也就无法合理公平地在物业服务合同中分配彼此的权利与义务.正是这种认识上的错误,导致现实中很多物业服务企业唯其自身利益是图,无视甚至主动侵害业主的利益.
3、业主维权意识比较淡薄
相对于物业企业而言,业主往往是弱势的一方,对小区的具体信息并不是十分了解.这种信息的不对称,使业主很难意识到不公平的合同条款正在侵犯自己的权益.部分业主甚至没有意识到自己是小区的主人,反而认为自己是“被管理者”.在这种心理的影响下,签订物业服务合同就只是在走过场,很多业主都不会仔细留意合同内容,就算发现有不公平的条款也不会主动表达出来.如此一来,自身权益遭受侵犯也就在所难免了.
4、合同示范文本存在缺陷
我国建设部提供了《前期物业管理服务协议》和《物业管理委托合同》的示范文本,这两个示范文本包含的内容比较全面,具有一定的普适性.但是合同示范文本自身存在的一些缺陷往往也使其在保护业主权利方面显得力不从心.一方面,我国的示范文本中完全是任意条款,并没有强制条款,无法有力保护处于弱势的业主,未能很好地体现公平、平等的法律精神.也就是说,示范文本的条款虽然完备,但是物业仍然可以通过排除其中不利于己的款项而侵犯业主的权利.另一方面,我国的示范文本虽然内容比较完备,但是合同条款规定的太过粗浅,缺乏对具体内容的详细规定.一个不够详尽的合同必然会成为物业逃避其法定义务和责任的绝佳借口.
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三、对物业服务合同中格式条款的规制
从合同法角度看,格式条款是规模经济的产物,它满足了现代社会经济生活高效率、低成本的要求,但也非常容易演变为不公正、不公平的条款,侵害弱势一方的权益.特别是在物业服务领域,这种情况尤为突出.有基于此,对物业服务合同中的格式条款加以规制就非常有必要了.
1、合同缔结阶段的控制
在合同的缔约阶段,合同自由原则体现为订立合同的自由,选择相对人的自由以及决定合同内容的自由.而在我国物业服务合同领域,往往并不是由物业服务企业直接提供格式条款,而是直接采用建设部的示范文本,或者其他第三方提供的示范文本.我们知道,建设部或者其他第三方提供的示范文本虽然内容比较完整,条款也相对公平合理,但是示范文本自身的缺陷令其对业主权益的保护作用大打折扣.首先,示范文本中的条款缺乏强制性,这为物业侵犯业主权益打开了方便之门；其次,示范文本虽然具有
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