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始于12世纪前后的德国北部城市,当时规定不动产物权变动须记载于市政会所所掌管的都市公簿上.其后不久,这一制度因德国大规模的接受罗马法而在多数地方被废止,仅个别地方略有采用.直到18世纪,由于农业和商业的发展,在普鲁士邦和法国开始恢复了土地抵押权登记制度.土地登记制度的产生恢复,表明国家权力已经介入到市场交易中来,同时也克服了在不动产的交易中占有转移不具备较强公示力的缺陷.经过两个多世纪的发展,目前世界各国基本上均建立了不动产登记制度.其表现形式,主要有登记要件制度,托伦斯制度,契约登记制度.
1.1登记要件制度
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亦称权利登记制度或德国登记制度.该制度认为不动产的取得,设定,变更不仅要有契约,同时还必须具备形式要件——登记,否则不动产物权变动不发生效力.登记的记载对权利转移或设定具有绝对的效力.该制度以德国为代表,瑞士,奥地利,匈牙利等国也采取此登记制度.
1.2托伦斯制度
亦称地券交付制度.该制度是澳大利亚托伦斯爵士于1858年在南澳大利亚所创.这种制度也强调登记对不动产权利的转移或者设定具有绝对的效力,但是它在登记形式上与登记要件制度略有不同.它规定将不动产权属状态记载于依法制成的地券上,一式两份,一份由权利人保存,另一份由登记机关存查.权属状态发生变化时,登记申请人应将旧地券交回,由登记机关重新颁发新地券.目前,除澳大利亚外,英国,美国,以及加拿大等多数英语国家和地区也采取这一制度.
1.3契约登记制度
也称登记对抗制度.该制度规定,不动产物权的取得,丧失及变更只要当事人订立契约即生效.但同时认为非经登记,不得对抗善意第三人.该制度以法国和日本为代表.此外,意大利,比利时,西班牙等国也实行该制度.
上述三种制度中,登记要件制度和托伦斯制度都有利于进一步强化登记的效力,并能够简便处理不动产权属纠纷.但它也存在以下几个方面的问题:第一,不利于保护善意一方当事人.当事人之间买卖未经登记的情况
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综合分析以上三种制度的利弊,笔者认为,我国的不动产登记制度应当从我国的具体国情出发,考虑我国的经济环境,社会需求以及有关配套制度的实际,原则上应在登记要件制度的基础上,借鉴和吸收其他二种登记制度中的有益部分,最终形成具有我国特色的不动产登记制度.
第2章不动产登记制度的意义和作用
登记制度的建立体现了国家对不动产交易关系的干预,但法律上为什么要设立不动产登记制度登记制度的意义和作用又是什么呢对此我们可以先举个例子,在民事交往中,时常会出现一个债务人同时对多个债权人负债的情形.但如果这些债权人中的其中一个债权人对债务人履行债务的能力产生怀疑,从而要求债务人为其设定抵押担保,而实际上该债务人也确为其设定了担保并进行登记.若日后该债务人确实出现资不抵债的情况时,设定抵押的债权人就能依法优先于其他债权人实现其债权.然而为什么抵押权人能够排斥其他的债权人而优先受偿其他债权人的权利也是合法的权利,为什么他们必须在该抵押权之后才有实现的机会法律这一规定的正当性在哪里其答案就是抵押权的设立经过了登记,经过登记的抵押即具有优先受偿的法律效力.
利用登记的公开性,告诫其他债权人有抵押权的存在,即告诫其他债权人该项抵押权的排他作用,使其在知道这一风险的情况下,根据意思自治的原则,自己决定是否与债务人发生债权债务关系.如果抵押权的设立不以登记的方式告知其他债权人,那么由于债权的相对性,抵押合同就无法为其他债权人知道,而整个社会的交易秩序也就根本做不到公正有序.这种利用不动产登记的公开性,将不动产物权的变动向社会予以展示的方式,在法律上称为公示.这就是物权法上的公示原则.法律建立物权公示原则的原因,并不是从法学原理上出发而进行的拟制,而完全是客观经济生活的反映.物权公示原则的基础是物权的绝对性和排他性,这是由物权的本质决定的.物权的设立,变更,终止都必须公示,一经公示便具有公信力.债权因为具有相对性,没有排他性,所以债权法当然不存在这一原则.在大陆法系的民法立法中,一般均承认物权公示原则是物权法的基本原则.我国也应当在今后的物权法中对不动产的登记加以确定.如果从物权的公示原则来看,不动产登记主要具有以下作用:
2.1确定物权归属
由于物权的设立应当登记,通过登记就能确定某项物权归谁所有,登记记载的权利人实际上就是对物权的归属在法律上的确定.换言之,凡是登记所记载的权利人,就是法律所承认的享有权利的人.一旦实行了登记,就是对物权最有效的界定.正是从这个意义上说,物权登记具有定分止争功能.同时设立登记还有助于解决物权冲突.如在同一物权上存在两个或两个以上内容相互矛盾的物权时,就应当以登记的时间先后来确定应当保护的权利.因为,按照一物一权原则,在一个标的物上设定两个或两个以上的相互冲突的不动产物权的,各项物权的效力以登记时间的先后顺序为准.
2.2善意保护效力
即对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人,法律认可其权利取得有效而予以保护,禁止原权利人予以追夺的效力.这就是说,即使物权变动中的原因性行为可能无效,但是不能因此而追夺善意第三人因不动产登记而取得不动产物权.对此,我国法学家一般将其称为"登记的公信力".为什么要赋予登记公信力呢原因有二:第一,有利于维护正当的交易安全.基于公信力,凡是参加交易的当事人在从事交易行为时,只要查阅了登记,了解了公示的内容,基于公示所表明的权利状况而从事的交易是完全可靠的.基于这一原则从事交易并受让财产,此种交易就不应当被宣告无效,财产也不应当被追夺.第二,节约交易成本,鼓励交易.由于交易当事人不需要花费更多的时间和精力去调查,了解标的物的权利状态,从而可以较为迅速地达成交易,交易当事人不必要因为过多的担心处分人不是真正的权利人而对交易犹豫不决.公信力使交易当事人形成了一种对交易的合法性,对受让的标的物的不可追夺性的信赖与期待,这就对当事人从事交易形成了一种激励机制.
2.3风险警示效力
不动产登记的主要任务之一是反映不动产物权的详细法律信息,并在法律许可的范围内将其提供给社会,为不动产市场交易服务.这一点在不动产抵押制度中显得非常重要.如果不动产登记簿已经给抵押权人提供了足够的警示,使其了解了设立后序顺位抵押权风险,这就为其判断形势并做出决定提供了充分而有力的帮助.这样做的目的,是为社会作不动产风险的警世,让社会尤其是不动产交易人了解不动产的全面情况,然后自己决定
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