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#30340;原因,我国的不动产登记制度存在许多弊端,与我国社会主义市场经济发展的要求不相适应,也难以与世界各国的不动产登记制度接轨.依照不动产登记的基本法理并结合我国的实际情况,笔者认为中国的不动产登记制度建立应当坚持"五个统一"的原则.4.2.1统一法律依据
即以物权法为基础统一我国不动产登记法律制度.我国目前的不动产登记不但法律依据散乱,而且制度内容多有矛盾,仍然是按照计划经济的要求制定的,这些制度只能满足对土地,房屋进行行政管理的需求,而不能满足不动产进入交易的需要,更不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权交易进行保护的需要.所以,必须制定一部满足市场经济要求,逻辑严密,内容统一的适应我国国情的不动产登记法,而不能分别出现土地,建筑物(包括房屋),森林,水源,滩涂等各类不动产登记法.
4.2.2统一登记机关
因为登记对不动产物权变动至关重要,故登记机关的确立也是不动产立法应予明确的.我国目前的不动产登记中由于部门利益之争,形成了登记机关"多头执政"的状况.我国1995年制定的《担保法》第42条就明确规定了不动产登记部门有四个.这种分散登记的制度有许多弊端.一是分散登记,会给当事人造成极大不便,二是分散登记很难给交易当事人提供全面的信息,三是分散登记容易导致登记机关权力的交叉与重合,从而损害当事人的正当利益扰乱正常的社会秩序.故我国应当统一不动产登记机关.然而这个登记机关设在何处呢世界各国不尽相同,理论界也有不同主张.有的主张在法院内设立不动产登记机构负责对不动产的登记,笔者认为不妥.一是与宪法规定的法院是国家审判机关的职能不符,二是由法院登记,当发生登记纠纷时,法院无法处理,三是法院的人力物力以及技术力量也不能适应这项工作的需要.
笔者建议,在政府机构中设立专门的登记机关,可以将其称为物权登记局.在局内分设动产登记处(科)和不动产登记处(科),分别行使动产和不动产的登记职能.其中,不动产登记处(科)为专司不动产登记的机关,专门负责对不动产物权的设立,转移,变更和消灭的登记.因为不动产登记需要一定的人力,物力和技术,在政府内部专门设立这个机构比较可行,且符合我国实际,也便于对不动产的监督管理.因此宜在政府设立专门机构,将目前的分散登记为统一登记.同时,必须实行登记公示.
4.2.3统一登记效力
根据上文的分析,我国不动产登记立法应采纳登记要件主义,而不能采纳登记的对抗主义.这不仅是法理上的要求,更是建立客观公正的不动产交易制度,保障不动产有序,安全交易的需要.
4.2.4统一登记程序
在我国一直存在着重实体而轻程序的错误思想,对于程序公正的独立价值缺乏应有的认识,这种思想观念必须加以纠正.不动产登记程序要与市场经济的发展要求相适应,而市场具有高度的流动性,故全国应当形成统一的大市场,减少直至消除地方保护主义.在我国未来的不动产登记立法中,就应该统一登记程序.
4.2.5统一权属证书
即登记机关颁布的不动产权利文书应当具有统一性.不能像现在一样,存在地权证,房地产权证,林权证等多种不动产权属证书并行的情况.不动产权属证书的不统一,不但加重了权利人的经济负担,而且加剧了不动产市场运行的矛盾.故不动产权属证书必须统一,即由统一的机关制作,颁发,并且要具有统一的格式.
4.3扩大不动产权利登记范围,保护第三人权益
笔者认为,我国现行法律关于不动产登记的范围过窄.应当将承包经营权,农村宅基地使用权,地上权,采矿权和房地产租赁权等均纳入不动产登记,以扩大不动产的登记范围.同时要加大对第三人权益的保护.我国现行有关不动产登记的法律,法规虽已涉及到登记的公信力问题,但对第三人的权益保护有必要加以完善.笔者认为,第三人只要具备以下三个条件,就应当受登记公信力的保护.第一,第三人须为善意,即第三人不知登记有误,且对不知无重大过失.第二,取得必须有偿.第三,除登记错误外,民事法律行为本身合法有效.
4.4建立不动产预告登记制度
所谓预告登记,是指为保全债权的实现,保全物权的顺位的请求权等而进行的提前登记.预告登记是德国中世纪民法创立的制度.在日本民法中预告登记被称为假登记.我国台湾地区使用了预告登记的概念.预告登记主要有三个方面作用.一是保全债权的实现.通过预告登记使债权以登记的方式记载下来并加以公示,任何违反预告登记的不动产变动都将无效的,从而使债权的请求权得以保全.二是顺位保正作用.通过预告登记方法将各项权利按照时间的顺序预先进行排列,并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序,以防止日后产生同一物上多项物权并存和竞合的矛盾.三是破产保护作用.当不动产的物权人陷入破产时可以对抗其他债权人,以保证请求权的实现.
从整体上讲,我国目前尚未建立起预告登记制度.但我国法律,行政规章在商品房预售则有预告登记的意思.如1994年的《城市房地产管理法》第44条第2款规定:"商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案."这种登记由于登记时房屋未建成,也未实际交付,故不是所有权变动的公示方式,也不是典型的物权,而是一种物权性质的债权.这种登记不但将赋予预购人优先购买权和期待权,同时预购人还享有请求权.当预购人与预售人解除合同时,应享有变更和撤销预告登记的权利.而我国现行的规定虽然也允许变更和撤销,但却要承担一定的义务,并给权利人带来许多麻烦,这种权利义务的合理性值得研究.对预告登记的效力也应在今后的不动产登记法中加以明确规定.
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4.5建立登记机关的责任赔偿制度
如前所述,登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为.如果登记发生错误,不仅会给当事人及其他利害关系人造成损失,而且会影响到交易的安全和秩序.那么因登记机关故意或重大过失造成登记错误,给当事人造成重大损失的登记机关是否应当承担赔偿责任呢答案是肯定的.因为一方面,登记机关不能仅享有收费的权利而不对错误登记的后果负任何责任.必须要使登记部门在享受权益的同时承担一定的责任,另一方面,登记机关对登记内容不承担任何责任不利于强化登记机关的职能,促使其认真审查登记的内容,以使登记的内容真实可靠.对此,国外和我国台湾地区的经验值得借鉴.德国设有专门的赔偿基金,以弥补登记制度可能造成真正权利人的损失,台湾地区的土地法也规定,因登记错误遗漏或虚伪致受损害者,由该地政机关负损害赔偿责任.但该地政机关证明其原因应归责于受损害人时不在此限.我国在建立责任赔偿制度时应明确以下几个方面的内容:
4.5.1承担赔偿责任的条件
登记机关承担赔偿责任的条件应当包括:一是因登记机关的过错或重大过失致不动产登记发生错误,且该错误登记致使当事人或者利害关系人遭受损害的,二是因登记机关无正当理由拖延登记时间致使某项物权被他人登记,因而造成该申请人损失的,三是无故拒绝有关当事人的正当查询登记请求,致使交易当事人蒙受损失,四是登记机关工作人员故意与他人勾结串通,造成交易当事人损失的,也应承担赔偿责任.因为登记机关对其工作人员存在选任和监督过失的问题.登记机关应参照《国家赔偿法》的相关规定承担赔偿责任.
4.5.2当事人,利害关系人的范围
当事人和利害关系人的范围必须明确.当事人指的是登记的权利人,而利害关系人则指与错误登记的物权状态有利害关系的人.这些人基本上包括,已经与权利人有明确法律关系而将取得登记的权利和因错误登记造成其正当权利被侵夺的人.利害关系人不应当泛指一切与权利人有利害关系的人,对利害关系人的范围如果解决不当,则必然损害登记机关的合法利益.
4.5.3承担责任的范围
笔者认为
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