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法规及规范性文件:1,《中华人民共和国价格法》,
2,《中华人民共和国土地法》,
3,《国务院国有土地拆迁管理办法》,
4,《××省价格鉴证操作规范》,
5,《××涉案物品价格鉴证办法》.
(二)委托方提供的有关资料:
1,××法院价格鉴定委托书,
2,××法院庭审笔录等相关资料.
(三)鉴定方收集的有关资料:
1,××省建筑工程综合定额和取费标准等规定,
2,××省国有土地拆迁补偿管理办法,
3,××市城中村改造实施意见,
4,××市房地产价格信息,
5,××市建材价格信息,
6,现场勘查资料,
7,市场调查资料.
六,价格鉴定方法
成本法,市场法.
七,价格鉴定过程
我中心接受委托后,成立了价格鉴定小组,制定了价格鉴定作业方案,通过现场查勘,经分析讨论后,并根据价格鉴定标的的特点,确定采用成本法和市场法两种方法对标的进行价格鉴定.
(一)原建房屋宅基地采用市场法鉴定
鉴定价格等于(集体用地A竞拍价格÷面积+集体用地B竞拍价格÷面积+集体用地C价格÷面积)÷3×本案宅基地面积
等于(58000元÷133m2+47000元÷100m2+50000元÷98m2)÷3×151m2等于71287元.
(二)原建房屋采用成本法鉴定
鉴定价格等于重置价格/m2×面积×(1-综合折旧率)
等于692.5元/m2×74m2×(1-45%)等于28185元.
(三)续建房屋采用成本法鉴定
鉴定价格等于重置价格/m2×面积×(1-综合折旧率)
等于585元/m2×14m2×(1-20%)
等于6552元
(四)续建修缮火炕和锅灶采用成本法鉴定
鉴定价格等于(火炕重置价格+锅灶重置价格)×(1-综合折旧率)
等于(740元+340元)×(1-33.3%)
等于720元.
八,价格鉴定结论
1,××街道××村×号原建房屋和宅基地鉴定价格99472元,
2,续建和修缮项目鉴定价格7272元.
九,价格鉴定限定条件
1,委托方提供材料客观真实,
2,本报告价格鉴定结果,包括宅基地和房屋主体,还包括硬化院面,绿化,围墙和供电线路等与整个房产不可分割的设施和设备.
十,声明
(一)价格鉴定结论受结论书中已说明的限定条件的限制,
(二)委托方提供资料的真实性由委托方负责,
(三)价格鉴定结论仅对本次委托有效,不作他用.未经我中心同意,不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供,结论书的全部或部分内容,不得发表于任何公开媒体上,
(四)鉴定机构和鉴定人员与价格鉴定标的没有利害关系,与有关当事人也没有利害关系,
(五)如对本结论有异议,可于鉴定结论书送达之日起15日内,由委托方提出重新鉴定,补充鉴定或委托××省价格认证机构提复核裁定.
十一,作业日期
××年×月×日至××年×月×日.
十二,价格鉴定人员
岗位证书名称岗位证书编号签字
价格鉴证师鲁GW000xxxxxxx
价格鉴证师鲁GW000xxxxxx
十三,附件
1,价格鉴定委托书复印件,
2,宅基地使用权证复印件,
3,价格鉴定机构资质复印件,
4,价格鉴定人员岗位证书复印件.
××市价格认证中心
二〇一一年四月二十五日
【测算说明】
一,价格鉴定思路
法律上对农村房屋买卖无效的界定,是买卖双方都存在过错行为因房屋增值而引起的纷争.在价格鉴定时,需要对房屋增值的原因进行分析.
1,××市城中村拆迁房屋安置分配通行的做法是:不以民房的建筑面积和新旧程度分配楼房,而是以宅基地面积按一定比例置换楼房.因此,宅基地面积大小是民房增值的主要因素.
2,××市政府明确规定,市区周边村不再审批宅基地,促使民房价格逐年攀升.
3,宅基地使用权是一种无形资产,宅基地增值,是不争的事实,各地均是如此.因此,在鉴定民房价格时,宅基地价格有必要进行单独测算.
二,价格鉴定标的概况
该套民房位于××市××街道××村,门牌号14号,整套房原为独立的四合院,1985年10月建设,1990年10月取得××市人民政府发放的宅基地使用权证,宅基地证号(91)00028463号,用地面积151m2,原建房屋建筑面积74m2,为砖混结构,木制门窗,红瓦屋面.续建房屋建筑面积14m2,为砖混结构,铝合金门窗,钢筋混凝土屋面.从现场查勘情况看,尽管民房建设时间较长,但是由于维护管理较好,其整体质量状况良好.
三,价格鉴定过程
本中心接受委托后,组成价格鉴定小组,经现场勘查和市场调查,确认采用成本法和市场法进行价格鉴定.
(一)宅基地采用市场法鉴定
2016年10月至2016年5月,该村有三块多年闲置并允许建房的集体用地,村委采取公开竞拍的方法,转让给本村村民.结果A土地133m2,竞拍价格58000元,B土地100m2竞拍价格47000元,C土地98m2,竞拍价格50000元,本案宅基地面积151m2,依据本村三个竞拍交易实例.经过测算,鉴定其宅基地价格为71287元.测算过程为:
宅基地鉴定价格等于(A集体用地竞拍价格÷面积+B集体用地竞拍价格÷面积+C集体用地价格÷面积)÷3×本案宅基地面积
等于(58000元÷133m2+47000元÷100m2+50000元÷98m2)÷3×151m2等于71287元.
(二)原建房屋采用成本法鉴定
原建房屋为五间,1985年建设,建筑面积74m2,砖混结构,木制门窗,红瓦屋面,水泥内外墙面.根据本房屋工程量和当地市场建材价格,依据山东省建筑工程综合定额,经过测算,确认其重置价格692.5元/m2.该房屋已建设使用22.5年,按照50年折旧年限,其综合折旧率45%,经过测算,鉴定原建房屋价格28185元,测算过程:
鉴定价格等于重置价格×面积×(1-综合折旧率)
等于692.5元/m2×74m2×(1-45%)等于28185元.
(三)续建房屋采用成本法鉴定
2001年4月被告解某购买房屋后,在院内续建14m2的平房,平房为砖混结构,铝合金门窗,钢筋混凝土屋面.根据该平房结构,建筑面积和实际工程量,依据山东省建筑工程综合定额,经过测算,确认其重置价格585元/m2,按照50年折旧年限,实际使用10年,其综合折旧率20%,经过测算,鉴定续建平房价格6552元,测算过程:
鉴定价格等于重置价格×面积×(1-综合折旧率)
等于585元/m2×14m2×(1-20%)等于6552元.
(四)续建修缮火炕和锅灶采用成本法鉴定
2001年4月被告解某对原建房屋中的4m2的火炕和0.64m2的锅灶进行了改造和修缮,经过测算,确认其火炕和锅灶改造修缮重置价格分别为740元和340元,按照30年折旧年限,实际使用10年,其综合折旧率33.3%,经过测算,鉴定其价格720元,测算过程:
鉴定价格等于(火炕重置价格+锅灶重置价格)×(1-综合折旧率)
等于(740元+340元)×(1-33.3%)等于720元.
四,鉴定价格
1,××村14号原建房屋和宅基地鉴定价格99472元,
2,××村14号续建和修缮项目鉴定价格7272元.
【案例评析】
一,随着经济的发展和城市建设的外延,推动了城市周边村民房价格的升值,这是城市发展规律所在.目前,对民房鉴定价格,一般采用市场法,把土地和地上建筑物一体评.本案把宅基地和地上建筑物分开评,值得借鉴和探讨.
二,按照《土地法》等法律规定,农民用房实行一户一宅,非本村户口或已有住房的村民,不得进行宅基地和房屋交易.但是,实际上民间房屋交易和转让比较普遍.另外存在升值后的民房价格没有交易实例,这给民房价格鉴定带来了一定难度.
三,本案原建房屋和续建房屋的重置价格,由于篇幅所限,没有按照建筑工程综合定额进行分类测算.
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