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所增长产品同质化严重,造成别墅实际成交价格出现阶段性盘整.

上海别墅的消费者研究:

目前上海别墅购买族群.

根据有效调查显示:

从地域区属来看:上海籍人士仅占37.08%,国内其它地区的占26.89%,港澳台占28.35%,该三部分客群占市场主体,占92.32%,其余少量为外籍人士购买,占总体比例的7.68%,

从职业分布来看:中高级管理人员比例最高,占到43.92%,专业技术人员占27.85%,私营业主占15.36%,自由职业者占到6.10%,其余有6.77%(注:由于中国人忌讳"露富",许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中,造成中高级管理人员比例最高),

从年龄段来看:35—40岁与45—50岁两个年龄段是别墅购买意向最为集中的段落,尤其值得注意的是35-45岁年龄段在近两年来增长最快,这一年龄段的人群大多事业有成,家庭稳定,其中有很大比例已开始自己创业,购买力最强,同时对生活的品质有更加成熟的理解.

别墅购买用途.

依据别墅的功能与用途分类:

自住类——一般以客户自住,作为第一居所,如用于自己居住的别墅,一般的特征是距离市区车程在半小时以内,周边生活配套比较齐全,大多数近郊别墅都可以作为第一居所,

度假类——主要是在风景比较好的远郊区,主要作为第二居所,是5+2式居家,用于双休日小住,如目前佘山的一些高档别墅,主要提供给成功商务人士周末与家人享受,

旅游类,主要是位于着名旅游风景区,分时度假居住,如苏州太湖之星,太阳湖别墅.

办公类:主要指一些都市别墅,老洋房,处于较好的地段,便于进行商务活动,主要出租给跨国公司作为公司办公地点.

依据别墅的购买动机:

自用型,

投资型,

混合型.

别墅消费者研究结论:

别墅购买者的年龄集中在35-45岁之间,且目前有年龄有下降的趋势,

目前别墅市场呈现两头热,中间凉的消费现状,主要原因是目前上海的真正具有极品品质的豪宅并不多,而经济性别墅也显得供不应求,而处于两者之间的中高档别墅由于量体最大,且产品同质化情况严重,所以竞争最为激烈,市场风险也最大,

目前上海的别墅市场尚处于初级阶段,无论别墅的产品还是别墅的消费者,都处于一个成长的时机,目前上海2/3以上的别墅消费者都是第一次住别墅,经验客户的严重缺乏也是目前别墅市场不成熟的表现之一,

随着新上海富裕阶层的形成将使得中高档别墅的本地客户购买力提高,所占客户比重提高,同时随着客户需求的提高对别墅产品品质的要求更加苛刻.

别墅的价格走势:

上海中房指数系统3月12日别墅指数报告显示,上海别墅指数达1012点,比一月基期上涨12点,上涨比例为1.2%,

别墅指数研究得出如下预测结论:

别墅价格在未来几年里仍会呈稳步上升趋势,主要是受别墅需求强有力支撑以及土地供应的受限,

经济型及高端别墅需求旺盛,中端别墅市场竞争将更加激烈,主要由于本地客户需求放量将在很大程度上刺激经济型别墅的成交,而随着上海城市的快速发展,部分追求享受的外来和本地及外籍超高收入者将对为数不多而资源稀缺的顶级别墅带来旺盛需求.而相对市场供应量最大,而产品同质竞争最激烈的中档别墅,则要面临更为惨烈的竞争,

从别墅未来发展区域来看,浦东和松江最为看好,浦东的四大产业带就为别墅的开发准备了极为丰富的粮仓,而随着松江新城的开发,松江大学城的兴建,R4轨道线路的即将通达,佘山,月湖等上海独一无二的天然原生态资源,都使得这里成为别墅最好的风水宝地.

第二部分,板块市场研究

一,地块基本情况.

1,地理位置:

地块位于青浦区赵巷镇特色居住区,上海西区沪青平高速公路与方松路交会处,距离市区(人民广场)约27公里,距离规划中上海"一城九镇"中的旅游度假区朱家角及淀山湖约18公里.

2,四临.

北至:沪青平高速公路,距离沪青平公路500米,

南至:松江区界(淀浦河及三泾塘),

西侧:方松路以东,新通波塘以东

3,地块资源.

景观河道:淀浦河东西贯通,新通波塘南北贯穿.淀浦河为上海市政府目前重点规划的连接淀山湖和黄浦江46公里长的景观水系,政府将加快淀浦河水上旅游业的发展,培育游艇休闲产业.

大型绿化:本地块与方松公路之间的地块,规划为大型绿化广场,是本项目可以利用的生态引擎.

4,地块技术经济指标.

占地面积:388430M2

容积率:0.224

总建筑面积:86700M2

可销售建筑面积:8200M2

公建配套面积:4700M2

总户数:238户

二,沪青平公路(徐泾)板块研究.

1,板块提示.

徐泾别墅区是对古北住宅区的一个延伸,也被看作虹桥别墅区的附属,本身具有良好的地理优势和理想的交通状况.

沪青平公路沿线在开发初期,由于其作为公路给人造成很大的心理距离.随着沿线云都,舒友等大型海鲜楼兼洗浴,娱乐一体化场所的出现,吸引了很多市区的消费人群.沪青平公路逐步被人所认识和接受,同时大家发现其离市区的实际距离远没有想象中那么远.

1995年左右,沪青平公路沿线出现的如海天花园等楼盘,在当时出现过滞销.2000年到2001年开始,别墅市场由于其供应量相对于需求量来说,相对得不足,显得市场异常的火热.同时随着沪青平公路的地理优势逐步体现,其别墅市场呈现乐观场景.

2,楼盘简介.

项目名称地址价格特别说明海天花园

(叠翠别墅)沪青平公路1481号7000-10000多期开发,现期占地86567平方米,总建筑面积29732平方米,容积率0.34,绿化率65%,共88栋独立别墅,现剩余少量大户型.湖畔佳苑沪青平公路1515号9000-14000占地40万平方米,分二期开发,共建300多户独立别墅,一期173户,销售良好.现正开发二期.西郊美林馆高泾路,沪青平公路8000-10000二期西班牙风格.西郊景园高泾路1001号7500-10000占地12万平方米,总建8万平方米,由400户联体别墅组成.居礼高泾路555弄9500-14000占地10万平方米,总建2.3万平方米.由72户独立别墅组成,每户配露天泳池.现代立面风格.九溪十八岛高泾路399弄300-1200万/套占地22万平方米,共建142户独立式别墅,平均每户占地2.5亩,建筑面积300-1000平方米.长堤花园沪青平公路2056号250-1200万/套湿地坡景别墅.占地22万平方米,分三期开发,第一期2.7万平方米,由56栋别墅组成.银涛高尔夫别墅沪青平公路2222号11000-1500018洞高尔夫球场,200户独立别墅分四期开发.一期占地6.8万平方米,共有别墅48户.绿化率70%,容积率0.3.绿波花园别墅前云路222弄会所160-400万/套占地20万平方米,绿化率68.5%,容积率0.294,分三期开发,一期15515平方米,由44栋别墅组成.

3,板块内竞品分析.

(1)沪青平公路别墅已经成熟,许多项目都进入二期开发,一期成为后期开发的样板段,优势明显.本项目会面临阻击,

(2)在档次上主要分为两段,单价在7000-10000元/M2和10000元/M2以上的,总价200-500万/套,500-12000万/套.单套主力面积在300-400平方米,

(3)建筑风格由原来的单调的欧美风格,向多样化发展,如湖畔佳苑的日式风格,居礼的现代简约风格为特征代表,

(4)沪青平公路沿线别墅逐步向西发展,由徐泾向赵巷扩散.

4,消费者特征分析.

(1)港台人士偏多.

由于沪青平公路与虹桥,古北的距离,该板块受到港台人士的追捧.

(2)年龄层次结构.

主力消费年龄在40-45之间.

(3)购买用途.

一般作为第一居所,自用为主.也有用以投资.