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#30340;天马花园到天邻别墅,再到创下记录的天价别墅——上海紫园,这里已经形成一个顶级富人聚居区,(2)莘闵板块.
松江和闵行在地理上有着密切联系,莘庄以及其延伸地带闵行松江交界地带,统称为莘闵板块,该板块紧靠莘庄地铁站,距徐家汇商业区14公里,正在修建直达的交通干道,该地块河道密布,自然绿化好,是目前上海经济性别墅的聚集地,与本案不形成直接竞争,
(3)新桥板块.
代表的别墅楼盘主要有绿洲比华利花园,绿洲长岛别墅,云间水庄,孔雀王朝等,该区域由于价格相对比较实惠,产品也比较出色,是上海本地富裕阶层和落户上海的一些成功人士青睐的经济型别墅社区,目前,该板块也开始出现1到2个顶级别墅,目前即将开盘的四季草堂声称要做中国最好的别墅,仅有13套别墅,定价1200-1400万元,目前已售出3套,该案的出现将不会改变目前板块的定位,该板块目前由于别墅整体档次不高,加上地段等距离形成差异,不会形成直接竞争,
(4)九亭板块.
与泗泾板块相临,区域内别墅比较集中,早期是以联排别墅为主,随着九州大唐花园,夏洲花园,爱伦坡等中高档独立别墅社区出现,档次也随之有了一定提升,但目前沪松公路沿线的环境比较差,目前交通也比较拥堵,但由于该板块是目前松江距市区最近的别墅区域,到市区车程15-20分钟,随着以后沪松公路的整改拓宽,未来的升值前景比较看好,但该板块以双拼,联排别墅为主,与本案不构成竞争,
(5)泗泾板块.
形成于近两年,原来只有丽茵别墅等几个别墅物业,由于开发较早,密度较高,产品卖点不突出,销售并不理想,随着2001年下半年,云顶别墅,佘山银湖别墅等的推出,尤其是云顶别墅的现代式别墅风格创新,堆土成坡,半地下室私家会所空间等核心卖点,吸引了更多的市区客户乃至两外客户的购买,带动了整个板块的启动,形成了依托大佘山概念,追求自身核心优势的新高档别墅领地,目前该板块的价格在7000-12000元/M2.
附件:松江目前在售别墅项目列表:
根据上海市房地产交易中心资料显示,今年一季度,松江没有新的地块出让.
区域项目名称地址类型售价销售情况新桥板块浅水湾花园莘松路999弄独立,联体7500-11000元/平方米一,二期已售完,三期独立别墅销售11%,联体销售80%同润别庄新南路555号独立,联体独立162-300万/套,联体97-130万/套独立销售85%绿洲比华利花园明华路366弄独立250-650万/套销售70%绿洲长岛花园莘松路1288弄双拼6100-6800元/平方米销售70%丽水华庭(二期)新南路1088弄叠加,联体,双拼3600-4300元/平方米销售54%乔爱别墅新桥春九路88弄独立166-340万/套一期售完,二期销售78%四季草堂新站路666号独立1200-1400万/套销售23%云间水庄新南路,场西路独立200-400万/套销售50%盛世香樟园新站路589弄独立1400美圆/平方米销售18%九亭板块嘉富丽花园九亭沪亭南路85号独立,叠加,联体3775-4500元/平方米一期售完,二期销售70%夏州花园沪松公路1801号独立180-380万/套销售68%爱伦坡艺墅九亭大街,涞亭南路联体,独立双联100-150万/套,独立180-300万/套一期预售90%九州大搪花园沪松公路1801号独立,双拼180-380万/套销售70%泗泾板块
云顶别墅泗陈公路,方泗公路独立233-380万/套一期销售85%佘山银湖别墅泗陈路888号独立300-500万/套一期销售95%泗泾颐景园泗陈路独立180-300万/套一期销售80%
佘山板块佘山月湖山庄佘山林荫大道1888号独立1000万以上/套目前推出68套据称已售罄佘山天邻别墅沈砖公路3899号独立均价12000元/平方米销售50%天马花苑赵昆公路3918弄独立50-100万美圆/套一期售完,二期在售紫都·上海晶园独立500-1200万/套首期65套,销售70%以上上海紫园西佘山环山路9号独立1500万-1.3亿元/套销售不理想,据称即将被收购佘山高尔夫独立,联排总价1000万以上/套未开盘,目前高尔夫球场正在招募创始会员松江今年即将推出别墅项目列表
序号项目名称地址体量类型开盘日期特点1皇琪爱丽舍大学城东南侧共182栋,联体为主,另有4幢独立别墅联体,独立未定,4月中旬接受预定松江大学城首个纯别墅社区.步行至2005年通车的轨道9号线中央公园站仅10分钟.2明月清泉新桥镇新南街368号18栋双拼,7栋叠加双拼,叠加未定,4月中旬接受预定位于新桥镇中心有利位置,周遍商业配套完善,房型设计以实用简洁为主,利用率较高.3丽茵别墅(三期)泗陈公路,沪松公路四期共223户独立一,二期已售完,三期预售中占地20.74万平方米,容积率0.3,绿化率70%4泗泾颐景园(二期)泗陈公路三期共258户独立一期销售80%以上,二期预计年底开盘总占地525亩,容积率0.264,绿化率70%,整体布局以人工湖为中心,江南园林为景观特征.5云顶别墅(二期)泗陈公路,方泗公路一,二期共225套独立一期剩余20%,二期2003年下半年开盘以坡为特色,别墅依坡而建.每套别墅都建有一个"功能层"6紫都上海晶园佘北公路,泗陈公路350套独立2003年5月佘山国家旅游度假区内,自然生态环境优越,占地1300亩,0.2以下超低容积率,户户临水,配有生活服务,休闲体育双会所.7天马花苑(三期)赵昆公路3918弄36套独立即将推出占地184公顷,28公顷野生湖泊,27洞国际级高尔夫球场,2000平方米户外运动场.
通过对上述列表分析,我们发现:
独立别墅为松江别墅的主流产品,占到了90%以上,并且竞争将愈演愈烈.
从在售楼盘的售价来看,单价主要集中于3000-5000元/平方米(主要在松江新城)和6000-9000元/平方米之间,分别占该区域楼盘的41%,37%,单价10000-15000元/平方米及15000元/平方米以上的楼盘(主要集中在佘山附近)也占了一定比例.
别墅的竞争呈现为交通的竞争,生态环境的竞争,配套的竞争.
2,闵行别墅市场.
闵行的别墅板块主要就是颛桥别墅区,其是上海TOWNHOUSE开发最为成功的区域.如君临天下花园,剑桥景苑,花语墅,樱园等,都火极一时.但当这些项目结束时,联排别墅也逐渐淡出市场了,开发商不约而同地将目光转向堵栋别墅的开发.其中剑桥景苑一期和二期的变化可以说就是该区域开发对象变化的一个缩影,该案二期为纯独栋小区.同时在价格和所针对的客户群上有了很大变化,联体别墅一般总价不超过100万,而目前所开发的独栋别墅总价都是在200万左右.
除了上述变化以外,颛桥别墅区的开发重点向南发展,地段已经不是决定性因素.由闵行区政府牵头开发的鑫都新干线,据说是上海最大的别墅区,总计包括四家别墅项目,除了已经在售的天籁别墅外,其余几家为湖山在望,圣得恒业花园和金铭-文博水景,进期进入市场.
附件:主要项目.
项目名称地址价格特别说明虹山半岛
二期虹梅南路2121号270-550万/套二期占地9万平方米,纯独立式别墅59户,面积410-430平方米.随园春申路2728号7000-8000全案总规划占地面积40万平方米,随园属于三期,共85栋独立别墅,面积在300多平方米,内庭式花园设计.天籁向阳路1683号200-280万元/套总占地28万平方米,一期首推108户已经售謦.绿化率50%.剑桥景苑金都路150-250万元/套占地13万平方米,分二期开发,由134户联排,43户双拼和100户独立别墅组成.
三,典型个案产品基准竞争研究分析:
1,针对水景特色:
项目位置价格容积率规模客户特点户型面积佘山银湖别墅泗陈路,方松路8500-9000元/M20.2一期占地27万M2,共建独立别墅130栋面积299M2—500M2竞争力分析:
优势:1,地处佘山附近,自然景观独特,2,社区景观好,引进天然河流,户户临水,3,房型面积控制得当,面积从299-500,属于该区域的低总价别墅.
劣势:1,别墅种类比较单一,基本上都是美式,2,小区除水景外,缺乏比较突出的景观卖点,3,生活配套不足.九州大唐花园沪松公路1789弄6000-12000元/M20.36规模为158栋(其中除26套联体别墅外,其余均为独栋别墅)竞争力分析:
优势:1,地处松江九亭,距市区近,2,社区景观好,引进天然河流,户户临水,3,交通便捷,规划中的R4线距离社区较近.
劣势:1,容积率较高,栋距过近,2,混合别墅社区,档次受到一定影响.
2,针对原生态特色,
项目位置价格容积率规模客户特点户型面积九溪十八岛高泾路399弄9000-12000元/M20.2总栋数142套,全独立别墅竞争力分析:
优势:1,原生态别墅社区,先造景,再造房,有3000棵原生大树,300余种丰富植物,2,典型的中式内庭院设计,3,位于成熟别墅聚集区域.
劣势:1,房型面积较大,总价较高,2,建筑风格比较平常,立面颜色不美观.佘山月湖山庄佘山旅游区林荫大道1888号总价在1000万以上0.1768栋上海乃至全国的顶级富豪竞争力分析:
优势:1,原生态别墅社区,采用国际"
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