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开题报告
课题编号:
课题名称:新形势下集体经营性建设用地出让价值评估
承担单位:陕西华地房地产估价咨询有限公司
陕西华地勘察设计咨询有限公司
负责人:武泽江
中国土地估价师协会编制
一、研究背景
随着城镇化进程加速和农村社会经济的发展,城市用地压力越来越大,已处于高负荷运作状态,另一方面,土地征收的矛盾日益凸显,农民对于产权和利益的维护越来越重视,更倾向于通过流转分享土地的增值收益,这就迫切要求建立城乡统一开放,竞争有序的建设用地市场体系,来显现集体建设用地应有的价值.近年来,随着国家有关政策文件的出台,国内专家学者在集体经营性建设用地使用权流转方面亦开展大量的研究工作.
在实践方面,广东,江浙,河南,重庆,成都等省市均已开展了农村集体建设用地流转试点,且部分地区相继出台了《集体建设用地使用权流转管理办法》,但各地对于建立集体建设用地土地市场的尝试各有千秋,没有形成统一有效的体系,在理论方面,尽管各地关于集体经营性建设用地流转价值评估有许多做法,但大多是基于产权不完整流转情况下的评估,没有完全体现集体经营性建设用地的市场价值.2016年11月,十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》),提出允许集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市,同权同价.《决定》强调:"建立城乡统一的建设用地市场.在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让,租赁,入股,实行与国有土地同等入市,同权同价.建立兼顾国家,集体,个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益."
为贯彻落实十八届三中全会精神,本文在研究集体经营性建设用地入市相关政策的基础上,结合马克思地租理论及产权理论,分析集体经营性建设用地的使用权价值构成和影响因素,最终提出适合新形势下集体经营性建设用地使用权出让价值评估方法,技术路线,估价特点及使用范围.从而,为农村集体经营性建设用地流转时价值评估提供技术支持,为提高集体经营性建设用地流转价值评估的科学性,全面性和规范性提供依据.二,主要研究内容及意义
本课题主要研究内容:
(1)集体经营性建设用地入市相关政策分析.以十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场入手,提出在新形势下,集体经营性建设用地入市的内涵,出发点,明确集体经营性建设用地使用权价值评估的要求.
(2)结合马克思地租理论,产权理论,分析集体经营性建设用地使用权价值构成.以绝对地租和级差地租两种基本形式地租理论及产权理论,剖析集体经营性建设用地使用权出让价值构成.
(3)结合地价的定义,对影响集体经营性建设用地使用权出让价值影响因素进行分析.结合集体经营性建设用地流转的最新政策,产权特征及特殊的区位特征,分析影响集体经营性建设用地使用权出让价值评估的一般因素,区域因素及个别因素.尤其对地理位置,土地制度,区域环境条件,土地使用限制,开发程度,交通条件作以全面分析.
(4)提出集体经营性建设用地使用权出让价值评估方法和技术路线.结合集体经营性建设用地可以和国有建设用地同等入市,同权同价这一大背景下,提出适合新形势下集体经营性建设用地使用权出让价值的估价方法,技术路线,估价特点及使用范围.
本课题研究意义:
当前,国家对国有建设用地价值评估已经有了比较成熟的理论和方法,已形成了以基准地价和标定地价为核心的城镇地价体系,但由于国家还没有出台关于农村集体经营性建设用地价值评估的相应技术规程,为此在农村集体经营性建设用地同等入市的大背景下,研究其价值如何评估具有十分重要的意义.
(1)有利于盘活存量集体建设用地,提高土地利用效率,引导农村建设用地依法节约集约使用土地.集体经营性建设用地流转的低价入市,没有真正体现土地应有的经济价值,社会价值,使集体建设用地难以实现优化配置,从而长期处于低效利用的状态,造成集体建设用地价值的大量流失,只有科学评估集体建设用地价格,才能通过市场方式引导土地资源的合理开发利用,提高土地利用效率,盘活存量集体建设用地,加强农村建设用地节约集约利用.
(2)有利于政府规范和管理集体建设用地市场.提出农村集体经营性建设用地出让价值评估的理论依据和价值界定,确定客观科学的估价技术路线和估价方法,有利于推动集体经营性建设用地与国有土地同等入市,同权同价,有利于政府进一步规范和管理建设用地市场,配置存量建设用地资源,保护耕地.
(3)有利于保障农民集体的利益.结合地租及地价理论,分析集体经营性建设用地使用权价值构成,探讨国家,集体,个人之间的特地增值收益分享关系,有利于保障农民的权益,为促进正常交易,进一步完善我国农村社会保障体系及土地市场机制等提供支撑.
四、研究思路
本次新形势下集体经营性建设用地出让价值评估工作,是在全面分析集体经营性建设用地新政策形势的基础上,通过对集体经营性建设用地入市内涵界定,价值要求剖析后,结合马克思地租理论及地价定义,对其出让价值构成及影响主要因素作以全面分析,提出适合新形势下集体经营性建设用地使用权出让价值评估的方法和技术思路.五,技术路线
本课题研究的技术路线图如下:
六、研究方法
文献研究法主要指搜集,鉴别,整理文献,并通过对文献的研究形成对事实的科学认识的方法.本文搜集了十八届三中全会中提出的关于土地制度改革的相关资料,了解了农村集体经营性建设用地流转新趋势,并阅读了大量关于农村集体经营性建设用地流转价值评估的文献资料,了解了流转价值评估的现有方法和思路,在这些文献阅读的基础上,确定了本文的研究方向,即旨在解决新形势下的农村经营性建设用地流转的价值评估.
(2)
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定性分析法具体包括归纳演绎法,分析综合法及抽象概括法.这些方法的应用将具体体现在:对新形势即同等入市,同权同价进行综合分析,归纳总结出"新形势"的出发点,内涵等,对新形势下农村集体经营性建设用地出让价值推理分析,抽象出出让价值的构成,概括出出让价值的具体内涵,以及对影响出让价值的因素进行的归纳与总结.
经验借鉴法分为经验总结和经验借鉴,在经验总结的基础上,合理借鉴.主要是通过对国有建设用地出让价值评估思路的总结,并借鉴,为构建农村集体经营性建设用地使用权出让价值评估提供思路.七,研究进度计划
(1)2016年3月—2016年5月:成立课题研究组,明确研究目标,研究任务,责任分工及相关要求,通过CNKI,维普,万方等中文数据库,查阅相关研究文献和资料,学习集体经营性建设用地入市相关法律,法规及政策文件,拟定课题研究大纲.
(2)2016年5月—2016年10月:依据拟定的课题大纲,逐章节查阅资料,依次开展研究.对相关政策文件,文献资料汇总,整理与总结,综合马克思地租理论及地价的定义,分析农村集体经营性建设用地价值构成及影响价值的因素,提出集体经营性建设用地使用权出让价值评估方法,技术思路,使用特点及使用范围,完成课题成果研究报告及工作报告.
(3)2016年11月—2016年12月:组织专家研讨会,征求相关领导,专家的意见,进一步修改完善,申请中国土地估价师协会组织验收.
八,项目经费预算
表1研究经费支出预算表
单位:万元支出科目预算经费办公费0.10印刷费0.20差旅费0.60会议费0.45培训费0.50招待费0.50专用材料费0.30劳务费0.60专家咨询费0.60课题验收专家费0.40设备购置0.35管理费0.25其他0.15合计5.00办公费:指项目中购置使用寿命不足1年的专用材料,一般耗材,邮电费,日常设备维护,零星资料购置,支付的日常办公费用等.
印刷费:指项目成果印刷支出的费用.
差旅费:指项目参加人员,课题验收专家出差的交通费,住宿费及出差补助等费用.
会议费:指项目实施过程中组织召开的与项目实施有关的专题研究,学术会议,验收会议的费用.
专家咨询费:指支付给项目临时聘请的咨询专家的费用.不得支付给项目管理相关人员.
课题验收专家费:指支付给课题验收专家的专家费.
劳务费:指支付给项目组成员中没有工资性收入的相关人员及项目组临时聘用人员等的劳务性费用.
管理费:指项目承担单位为组织管理项目而支出的各项费用.按项目经费总预算的5%预留.表2经费来源表
单位:万元来源中估协拨款承担单位自筹其他拨款合计金额----5.00----5.00九,主要研究人员与课题承担单位机构
1.项目组成员编号姓名资格证书号职称学历电子项目分工1武泽江96260005土地估价师本科18629037505xaland@.负责人2巩荣生94260001高级经济师硕士13909189807867675815@.审查人3全志远96260001土地估价师硕士13709182199344154730@.审查人4石桂琴94260010高级经济师硕士136092
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