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摘 要：在新千年,我国正式加入世贸组织指日可待,既为物业管理提供了新的发展机遇,同时也使之面临着新的挑战.为了进一步推进我国物业管理持续、健康、快速的发展,笔者认为有必要回顾我国物业管理走过的发展历程,分析研究目前我国物业管理存在的主要问题,并相应提出若干具体可行的建议措施,以推进我国物业管理可持续发展战略全面、有效地实现.
关 键 词：物业管理；可持续发展；新办法
一、物业管理的特点
物业管理是一种新型的管理模式,它具有社会化、专业化、市场化、经营化等特点.
物业管理具有的社会化特点指的是它将分散的社会分工汇集起来统一管理诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等等,对于每位业主而言,只需物业管理公司一家的服务就能将所有关于房屋和居住环境的日常事宜办妥,而不必分别面对各个不同部门,宛如为各业主找到了一个总管家,而对政府各职能部门来说,则找到了一个总代理.业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费,就可以获得周到服务.物业管理专业化是指物业管理由专业的管理企业―物业管理公司实施对物业的统一管理.这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理的范畴之内,物业管理公司可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务.随着社会的发展,社会分工渐趋于专业化,物业管理公司也可以将一些专业管理以经济合同的方式交给相应的专业经营服务公司.
二、物业管理存在的主要问题
1.对物业管理的认识存在误区
经过20年的风风雨雨,我国物业管理从无到有,从小到大,目前,已形成为一个新兴行业.但由于受市场经济发育程度、地区经济发展水平和国民收入水平等因素的影响和制约,人们在其认识上仍存在着种种误区：第一,业主对有偿服务的不适应.相当多的业主还习惯于行政型、福利型的封闭式房屋管理模式,许多业主即使己经切实感受到了物业管理体制的优越性,但往往还是对花钱买服务的现代市场消费观念难以接受.第二,物业管理人员认识存在着偏差.较普遍存在着“重管理轻服务、重收入轻付出、重自我轻协调”等等想法.第三,城市政府对物业管理的认识走极端.一是把物业管理当成一般的企业,而看不到物业管理活动作为城市管理的一个重要部分,也是推动城市文明建设和塑造现代化城市形象的一支重要力量,因而在所谓“政企分开”的口号下,撒手不管,使物业管理得不到政府的有力支持；二是把物业管理部门看作“街道办事处”,或“居委会”,从根本上否认它的企业属性,因而进行不适当的行政干预,使物业管理难以步入市场.
2.部分物业管理企业独立法人资格不明确
我国大部分地区新建住宅小区物业管理基本上都是由开发商下属物业管理公司或部门承担,其动机主要是促进物业销售,物业管理企业没有独立的法人资格,其经营主要依赖于开发商的补贴和资助,这一方面造成了物业管理企业缺乏竞争意识,养成了守摊思想；另一方面也使得一些本该由开发商承担的责任有意无意间转稼给了物业管理企业,阻碍了物业管理工作的正常运转.其结果是导致部分物业管理企业服务质量低下,企业规模小、效益低,缺乏企业可持续发展的必要积累,造成企业发展后劲不足.
3.物业管理自身存在严重混乱现象
目前新建住宅小区物业管理混乱现象表现在两个方面：一方面物业管理企业中专业人才匾乏；另一方面业主自治管理能力差.物业管理队伍中专业人才奇缺突出表现在：一是传统的继承型房地管理人才多,新的创新型物业管理人才少；二是单功能人才多,多功能人才少,即能胜任单一普通岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多,高级管理人才少,特别是能担任部门经理以上职务的人才少.这种人才不足的局面如果得不到改变,势必影响物业管理行业向高水平发展.物业管理中有一条基本原则,即业主的自治管理能力与物业管理企业的专业化管理相结合.
三、物业管理新对策
1.加强物业管理理论教育
我国实行计划经济体制几十年,人们对住房是福利的观念根深蒂固.要改变这种局面,必须大搞舆论宣传,让现代物业管理理论深
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2.建立公开、合理、透明的物业管理收费制度
明确收费项目和标准.根据物业管理中发生的费用确定收费的项目,并明确其使用范围,这是搞好收费管理的基础.为了适应建立市场经济新体制的需要,不同资质等级的物业管理企业和不同服务档次的物业,应制定不同的收费标准,实行公平竞争,优质优价,合理收费.如一些城市规定,获得国家、省、市级的物业管理小区可在规定的收费幅度内分别上调30%、20%、10%.坚持公开性、增加透明度.物业管理费用标准预算方案要在物业管理公司制定后提交业主委员会讨论,经审核通过之后,方可公布执行.同时要定期公布物业管理费的收支情况,接受业主和用户的监督.物业管理企业不同于一般企业,消费者有知情权,有权知道他们所交纳费用花在什么地方.现在许多公司都有暗箱操作,特别是没有成立业主委员会的小区,物业管理收费更是缺乏透明度.如果物业管理企业收费有个好制度,则业主和物业管理企业双方心理都踏实,可以相互信任.
3.努力提高物业管理公司自身的经营水平
当前在物业管理中,业主与物业管理公司之间存在纠纷不断的怪圈,同时物业管理企业也往往被入不敷出、无法赢利所困扰.怪圈和困扰,在很大程度上应该归结于物业管理公司自身的经营水平不高.事实上,物业管理公司与业主之间的矛盾是永恒的矛盾,因为业主总是希望以最少的花费换取最好的服务,而企业则总是希望以最小的代价换取最多的回报.要解决好这个矛盾,物业管理公司必须端正自己的经营思想,以业主为本,在物业管理中应该真正去尊重、配合业主委员会的工作,在所有涉及业主利益的问题上,应该充分与业主沟通.
参考文献：
[1]李文洁.大力培育和引导物业管理招投标市场[J].中国房地信息.2001（03）
[2]文林峰.建立公开、合理、透明的物业管理收费制度[J].中国房地信息.2000（06）
[3]张旭.现代城市住宅小区物业管理研究及模式选择[D].东北农业大学2000
| 有关论文范文主题研究: | 关于物业管理的论文范例 | 大学生适用: | 硕士毕业论文、硕士学位论文 |
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[4]余海峰.论我国物业管理的现状、问题与对策[D].华中师范大学2001
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