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《物权法》第12条规定：申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看.房屋现场查看就是要求申请人到房屋登记机构申请房屋登记时,登记机构工作人员到房屋现场就有关状况进行核实.笔者从事房屋现场查看工作多年,本文将结合自己的工作实际谈谈相关体会.

一、需要现场查看的主要登记类型

《物权法》仅规定必要时可以实地查看.究竟哪些登记类型有实地查看的必要?登记机构应该依据《房屋登记办法》（以下简称《办法》）和《房地产登记技术规程》（以下简称《规程》）的规定,并结合本地实际作出相应的规定.

现场查看的主要目的是核实房屋的自然状况与土地、规划、房屋登记簿、测绘报告等相关材料是否一致,其客体是否符合登记的要求.初始登记作为记载于登记簿的第一道入口,其责任重大,现场查看也显得尤为重要.登记的权利主体可以通过相关凭证、材料,如土地使用权证明、建设工程规划许可证记载的权利主体予以确定.登记的客体状况不能仅仅依赖测绘机构的测绘配图.作为登记机构,对申请初始登记的房屋自然状况应当具有核实的义务.也正因此,《办法》和《规程》都规定初始登记应当现场查看.

在建工程抵押贷款作为企业融通资金继续建造房屋的重要融资方式之一,近年来,各地登记的数量都在逐年增长.《担保法》第55条规定,“城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物”.登记机构办理在建工程抵押,不仅要看在建工程是否存在,还要记录其工程进度,以便确定具体的抵押范围.因此,《办法》和《规程》将在建工程抵押也明确作为需要现场查看的登记类型.

《办法》和《规程》还明确,因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记也需要现场查看.

另外,对于因面积增减导致的变更登记、拆迁（征收）改造地段的房屋登记、年代久远的城中村房屋登记,各地可以结合实际,确定标准和范围,予以现场查看,防止已灭失或者改建的房屋继续办理处分等相关登记.

二、现场查看中需要注意的相关问题

写建设工程论文的注意事项
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现场查看的主体应当是房屋登记机构工作人员,其履行的是行政职责,相对人应当予以配合.由于人员编制不够,许多地方委托测绘机构工作人员进行现场查看,这显然不符合要求,在行政复议、行政诉讼时也容易成为“硬伤”.测绘人员需要到现场采集数据、绘制平面图,登记机构还应当通过现场查看予以核实.《规程》则提出了更高的要求：每件实地查看业务应由不少于2名登记工作人员负责,其中至少1名应为登记官.

现场查看的客体除了查看房屋的自然状况外,对于年代久远的房屋申请相关登记,以及相关材料不完备依照处理历史遗留问题的方式予以办理登记的房屋,查看人员还应当组织邻里走访,了解房屋的权属情况.

现场查看应当填写查看记录,根据《规程》的要求,查看人员宜对查看对象拍照留存,填写实地查看表,并应签名确认.根据现场查看的实际情

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三、不同登记类型对现场查看的具体要求

《办法》第20条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料.笔者所在城市房屋登记机构对《办法》第20条所规定的建设工程符合规划的证明,主要认定为建设工程规划许可证、建房执照、规划部门出具的规划确认书、1986年航拍图或1982年镇人民政府出具的建房具结书等证明.对办理房屋所有权初始登记的业务,工作人员到现场查看时,需核实房屋实际坐落（门牌号）与房屋测绘报告、规划证明、用地证明中的坐落是否一致；对依据建设工程规划许可证、建房执照申请初始登记的房屋,登记机构工作人员到现场要核实申请登记房屋的自然状况与建设工程规划许可证、建房执照中的建设项目名称、建设位置、建设规模是否一致；对依据规划确认书、1986年航拍图或1982年镇人民政府出具的建房具结书申请初始登记的房屋,登记机构工作人员到房屋现场不仅要核实申请登记的房屋的自然状况与航拍图、规划确认书记载的图形、内容是否一致；还要核实申请登记房屋的具体建设年代至航拍图、规划确认书记载的年代之后,申请登记的房屋是否发生变化.

《规程》要求房屋所有权初始登记实地查看应包括下列主要内容：（1）房屋坐落、房屋登记基本单元数量与证明材料记载的信息一致；（2）房屋已建造完毕.登记机构工作人员到申请登记房屋现场查看时,需查看核实申请登记房屋的基本单元数量与工程符合规划的证明材料记载的信息是否一致,申请登记的房屋是否已经竣工,另外还要对申请登记的房屋是否有违建部分或房屋是否超出土地范围、是否已列入政府征收范围等予以核实.同时,还需对权利人、利害关系人、相邻权利人就申请登记房屋的自然状况、权利状况和其他状况进行询问.必要时还需对申请登记的房屋拍照存档.

《规程》规定对办理在建工程抵押权登记实地查看主要有两点：（1）在建工程的坐落与证明材料记载的信息一致；（2）申请抵押的部份已建造.登记机构工作人员到现场查看时,除需核实以上两点,还需查看核实房屋的自然状况与建设工程规划许可证、土地使用证等权利证书记载的内容是否一致,申请抵押的在建工程列入抵押范围的已完工部分与抵押合同所附抵押物清单的内容是否一致、实际建筑状况与记载施工进度的证明资料的房屋状况是否一致.同时,需对申请登记的在建工程的现状进行拍照存档.

因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记,登记机构工作人员到现场查看时,需核实查看申请注销登记的房屋实际坐落（门牌号）与房屋所有权证或登记薄记载的房屋坐落信息是否一致,房屋是部分灭失还是完全灭失,如是部分灭失还需办理房屋变更登记,现状仍存在的房屋是否经过改建.

房屋登记机构根据工作需要,对一些年代比较久远的房屋在办理房屋登记时应予以现场查看,看房屋是否发生变化.对发生变化的房屋根据不同情况,如依据新的规划许可证明对房屋进行改建、房屋部分拆除或整幢拆除、在原址房屋上加层等,办理初始登记、变更登记、注销登记等业务.

马志刚/责任编辑

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