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关于房地产中介论文范文例文,与房地产经纪人法律责任相关论文答辩开场白
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摘 要：我国房地产经纪业作为新兴行业,有许多亟待解决的问题,本文选取房地产经纪人法律责任规制这一问题进行探讨.首先对于房地产经纪人及经纪人的法律责任的基本概念作出叙述,并总括我国关于经纪人法律责任的法律规定.其次,我们选择了美国、台湾和香港地区作为代表,阐述了它们关于房地产经纪立法的概况.在文章最后部分重点论述分析了2011年颁布的首部专门规范房地产经纪的部门规章《房地产经纪管理办法》的法律规制效果,并提出完善建议.
关 键 词：房地产经纪人法律责任法律规制经纪管理
在房地产成为推动中国GDP增长的最主要力量的今天,房地产行业的任何一个环节都会引发社会的关注.我国的房地产经纪行业起步较晚,虽然发展速度飞快,但由于欠缺行业详尽合理的规制,发展过程中凸显诸多问题.对房地产经纪法律规制、法律责任的立法研究,有利于整个房地产经纪制度的规划管理和行业的健康发展.
1.房地产经纪人法律责任概述
1.1、房地产经纪人法律责任
“一般地,房地产经纪人是指在房地产经济活动的各个环节中,收集加工、提供房地产信息,沟通买卖双方,并受客户委托从事房地产居间、代理或行纪业务,以收取佣金为目的的公民、法人和其他经济组织.”
经纪人的法律责任,是指经纪机构及经纪人员在从事房地产经纪活动时,由于主观上的故意或过失,违反了房地产法及相关管理条例的规定,应当承担的责任.
1.2、我国的房地产经纪人法律责任规定
我国房地产经纪人违反规定,需要承担相应的法律责任：一是经纪人利用不正当手段订立合同或者违反了合同约定,给对方造成损失,需承担违约责任；二是经纪人违反法律、法规及办法规定,给当事人造成经济损失的,应当承担侵权赔偿责任；另外,对于房地产管理部门工作人员在工作中以权谋私、贪污受贿的,按情节轻重给予行政处分或追究刑事责任.
2.我国房地产经纪人违法违规现状考察
虽然各种新政策相继出台,各类房地产交易秩序整治活动不断深化,但房地产经纪行业违法违规现象仍然频发.当下房地产经纪违法行为的表现形式多种多样,比较突出的有以下几种：
2.1、以价格欺诈方式非法赚取差价
即房地产经纪人通过压低委托方指定的售房价格、抬高买房者或者承租者实际支付的价格来赚取中间的利润值.造成这种现象的原因是交易双方信息的不对称.
2.2、发布虚假销售信息,诱骗消费者
最典型的表现就是发布不真实的房地产广告信息,或者不及时更换过时的信息,抑或不及时撤销已经出售、出租的房产信息,虚构房源,以达到吸引、误导消费者甚至诱骗委托人达成交易的目的.
2.3、巧立名目违规收费
即中介方对交易中的各类费用收取不明码标价,不遵守有关部门的规定,巧立名目,多收取中介费用.《关于房地产中介服务收费的通知》规定：买卖代理收费,按成交价格总额的0.5%～2.5%计收；实行独家代理的,最高不超过成交价格的3%.但在实践中许多房地产中介机构并不按照既定标准收取中介服务费,而是私自以其他名目违规收费,如垫资费、看房费、担保服务费、咨询费等.
其他的房产经纪违法行为还包括签订“阴阳合同”,欺骗委托人；经纪机构资质不足,无证无照经营；经纪人假冒个人名义出售房产等.分析这些现象产生的原因,除了房地产业自身带有的信息不对称缺陷,还有国家的立法体系漏洞、政府部门监管不力、商家未树立起诚信经营的理念等.
3、不同地区的房地产经纪人法律责任规定比较研究
3.1、美国
美国针对房地产经纪业的规制和管理出台了多部法律,“主要的法律文件有：《一般代理法》《各州的执照法》《专业伦理法则》,而其中以《房地产执照法》为规范经纪业者最严密的法令.”
美国对有违规行为的经纪人主要采取罚款、暂停牌照、吊销牌照等措施.房地产经纪人无论犯错大小,都要被记录在案,达到一定次数会被吊销执照.美国还确立了回顾检讨制度,所有同行有权利对以往业务行为进行回顾和评判.
3.2、台湾地区
为了规范房地产经纪业的管理,保护消费者利益,台湾政府在1998年先后出台了《不动产经纪业管理条例》（以下简称“条例”）和《不动产经纪业管理条例实行细则（草案）》.
“条例”建立了比较完善的房地产中介民事法律责任体系,在第四章“业务与责任”中作了集中具体专门规定.比如《条例》第19条确立了差价双倍惩罚制度.又比如《条例》第26条确立了经纪业与经纪人员之间的连带赔偿责任.
本篇论文来源 http://www.sxsky.net/zhengzhi/050227271.html
3.3、香港地区
香港地区最具代表性的房地产经纪方面立法是《地产代理条例》（以下简称《条例》）.
《条例》对于民事责任没有专章规定,而是分散在“纪律制裁权”、“审裁程序”等其他的条款中.在行政责任的规定上,《条例》规定的行政处罚类型主要包括训诫或谴责有关的持牌人、暂时吊销牌照、判处不超过$300000的指明款额的罚款等七个.其中“训诫或谴责”是我们内地没有的行政处罚类型.在刑事责任的规定上,香港地区比内地、台湾地区更加全面和复杂.它不仅在《条例》中规定了监禁和罚款,并且较为具体地划分了刑事责任.
4.我国房地产经纪立法法律规制效果分析及完善建议
4.1、法律规制效果分析
2011年出台的一部名为《中华人民共和国房地产经纪管理办法》（以下简称<办法>）是我国第一个专门规范房地产经纪行为的全国性部门规章.而在这之前,规范房地产经纪市场的法律规范以规章、条例、规范性文件居多.《办法》出台取得了许多积极效果,如：
4.1.1、明确管理主体,加强有效管理
《办法》在第五条明确了县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门为房地产经纪行业的监督、管理部门,并在第二十八、二十九、三十、三十一条明确了其各自的分工.《办法》的规定明确了建设（房地产）管理部门是最主要的管理部门,改善了从前经纪行业管理中存在的管理主体不明确,多头交叉管理的现象.4.1.2、代办费明码标价,避免价格欺诈
《办法》第三章第十七条规定：房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况,经委托人同意后,另行签订合同.这意味着经纪服务和代办服务将分别签署合同,中介服务和代办费分开,服务范围和收费标准更加明确,消费者对于应交纳的费用和应获得的服务都将更加清楚,防止经纪人乱收费现象.
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4.1.3、强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究,规范市场运行
《办法》在第二十五条规定了十种房地产中介不得为之的违规行为,明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为,并于第五章的法律责任中规定了违规行为的处罚措施,根据情节轻重,可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚,对以往房地产中介市场不规范现状起到一定的扼制和震慑作用.
《办法》作为国内首部专门规范房地产经纪行为的部门规章,被寄予很多期望.虽然该《办法&#
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4.1.4、《办法》第二十八条第一款对“建设（房地产）主
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