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商品房预售是我国特有的一项房屋买卖制度,商品房预售合同订立时,商品房尚未建成,其权属处于不确定状态,存在不同情况的变化.商品房买卖过程中,买卖双方因出现法定或约定的事由会经常发生解除合同、撤销合同甚至导致合同无效的情形,也会出现就房屋归属产生纠纷的情形.根据《合同法》的相关规定,当事人协商一致可以解除合同；当事人有法定或约定解除事由时,解除权人也可以单方解除合同；当发生重大误解等法定事由时,受害方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销合同.

商品房合同争议通常采用仲裁或诉讼途径解决,仲裁解决商品房合同纠纷形成的仲裁结果一般有两种：调解和裁决.当事人双方同意解除合同的一般达成调解协议,而裁决针对的是一方对解除事由有争议或出现可撤销、无效合同事由而需要仲裁机构认定合同的效力或作出是否需要解除合同的定论.仲裁调解书和裁决书具有同等法律效力.对于生效的裁决书,一方当事人不履行的,另一方当事人可以依法向人民法院申请执行.此外,根据《物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委的法律文书导致物权设立、变更、转让或消灭的,自法律文书生效时发生效力.因此,如果仲裁文书确定或导致房屋物权变动的,当事人可凭生效的仲裁文书直接申请房屋登记.同时,《物权法》第三十一条规定,依照第二十八条享有的物权在处分时应当登记才发生物权效力,当仲裁文书已确认物权归属后,物权取得者在处分该物权时应当申请登记才能获得物权效力.

如今商品房买卖合同都实行网上公示并签约,公示的目的是将所售楼盘的权利状态透明公开,网签并打印完成则视为备案成功,经过备案的合同在双方达成解除意愿或合同被撤销后则需要注销备案登记,使房屋恢复到可售状态.在注销备案和房屋登记中如何正确认定合同解除或撤销呢?在房屋登记和备案管理中如何正确执行关于房屋合同或归属的仲裁或民事诉讼文书呢?在执行中注意哪些问题?笔者就仲裁文书在房屋登记中的应用谈以下观点.

1.合同备案后仲裁解除或撤销合同

根据《城市房地产管理法》,商品房合同签定后开发商应向房产行政主管部门备案,备案是有效防止一房两卖等损害消费者利益不法行为的行政管理措施.合同备案完成就意味着该房屋公示为已售状态并进入行政管理范围,既然备案是行政行为,则注销备案也应当由行政机构办理,所以合同备案后开发商不得随意自行撤销备案.如果买卖双方要解除合同,则要向交易登记部门申请注销合同备案,将房屋从已售转为未售状态.通常为保护购房者利益,注销合同备案须由买卖双方共同申请,当然,经仲裁解除合同或认定合同无效或需撤销合同的,只要买卖双方中的一方凭生效的仲裁文书就可申请注销备案.在前几年商品房较为热销时期,通过法院或仲裁解除合同的现象极为多见.

2.预告登记后仲裁解除或撤销合同

合同备案后为顺利取得房屋竣工后的物权,有些购房者还申请了预告登记,预告登记不但能防止一房两卖,还能优先取得房屋所有权.预告登记后如发生解除合同或撤销合同的,当事人首先要凭仲裁文书申请注销预告登记,然后再申请注销备案登记,因为预告登记和合同备案是两个独立的行政行为.当然,从方便群众的角度出发,交易登记机构可将两个注销行为合并受理.就无锡而言,交易和登记职能均由市房屋登记中心行使,合同备案和预告登记等各类登记都归在一个部门,对外是一个窗口受理,服务效率大为提高.

3.被执行人为购房者的房屋预查封后需要解除合同的

对于已售的房屋已办理预告登记或虽未预告登记但已经合同备案的,被执行人是购房者的,法院可以预查封该房屋.预查封效力等同于查封,涉案房产一经预查封,原购房人（被执行人）即丧失对其进行实体性处分的权利.

法院预查封的标的是购房者所拥有的购房合同中的债权或者称之为准物权,预查封的目的在于保持标的物的现状及价值,限制债务人对于预查封标的物的处分权.预查封后合同能否解除或撤销呢?显而易见,如果合同一旦解除或撤销,则购房人失去对房屋未来的物权期待,甚至没有了合同的债权资格,则法院的查封标的也就失去依附的基础.所以在受理这类已经预查封房屋的合同纠纷仲裁时,应当分析各债权之间的关系,如果确有解除合同或撤销合同的法定、约定理由,则仲裁可以调解解除合同、裁决解除或撤销合同,但应当及时将仲裁结果告知预查封

关于法律文书类论文范文素材法院.法院可变更强制措施,如解除预查封转为冻结因解除合同而退还给购房者的房款,也只有在法院解除预查封后,交易登记部门才能根据仲裁文书注销备案.这也意味着仲裁机构在受理仲裁该类合同纠纷需要解除或撤销合同时,应首先到房产交易登记机构查询房屋的备案和登记状态,从而避免因解除合同产生对预查封房产的有害处分.

商品房买卖仲裁文书在房屋登记中的应用参考属性评定
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如果在预查封状态下,买卖双方没有法定或约定解除理由,也没有撤销合同事由,只是双方协商同意解除合同,则应予以限制,因为不排除双方串通逃避债务、对抗法院预查封.

4.被执行人为开发商的已售房屋预查封后需要解除合同的

通常情况只要房屋已售,法院不会预查封被执行人是开发商的已售房屋,但法院经实质审查认定买卖存在虚假等不实情况,则仍然可预查封该房屋.在这种预查封情况下,当事人也不可能主动解除合同,但法院可以作出协助执行通知,要求交易登记机构解除合同注销备案.此时登记机构理应按法院通知予以注销合同备案,并在楼盘表中显示查封状态,当此房屋竣工验收办理初始登记后,预查封则转为正式查封.

5.抵押预告登记后解除合同

当前大多数消费者都是以按揭贷款方式购房,因此购房过程中至少存在三种法律关系：买卖、借贷和抵押.贷款人为保全其抵押权通常要申请抵押预告登记,由于抵押权是建立在买卖法律关系之上的,解除或撤销买卖合同应当考虑附于其上的抵押权人利益不应受损,因为买卖合同成立和履行是依赖于贷款人付出了大部分的房款这一事实,因此预告抵押权人享有所售房屋的第一顺位优先受偿权.在解除或撤销买卖合同时,应当先行解决借贷和抵押法律问题,购房者或开发商应在解除合同时考虑先偿还借款以注销抵押预告登记,然后才能根据仲裁调解或裁决作出的解除买卖合同结果进行注销合同备案.6.购房者的房屋所有权登记后能否解除合同

通常认为,基于买卖合同的物权登记生效后,解除合同已经毫无意义也不能履行.但如确有法定解除情形是否可以在登记后仍然解除,恢复登记为开发商呢?《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定,如房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持.由此可知,当购房者房屋登记完成后,在使用过程中发生主体结构质量问题还是有权请求解除合同的.所以出现法律规定的情形,即使办理了房屋所有权登记,也可以裁决或调解解除合同.登记机构应当根据裁决书撤销登记,恢复为开发商所有.

当然,如果没有法定或约定情形,则即使买卖双方协商一致,也不能解除合同,因为基于合同的债权在房屋登记后已转化为物权,物权不能根据当事人意愿发生逆转,否则物权登记的确定力、拘束力都将受到动摇.因此,出现法定或约定的解除情形可以仲裁调解,至于出现可撤销或无效合同情形,则只能进行裁决,因为无效或被撤销的合同自始无效,根据生效裁决,登记机构应当撤销登记,即恢复为开发商所有.开发商仍然可将此房作为商品房出售,但不必进行合同备案,因为该房已经是现房并已经过登记.因此不需要根据裁决书注销合同备案,开发商一旦找到新的买主,就可以网签存量房合同进行买卖并申请转移登记.

7.仲裁裁决买卖合同有效继续履行

在商品房买卖合同履行过程中,一方当事人由于这样那样的原因请求解除合同,但另一方不同意解除,而且在无法定或约定解除事由的支撑下,仲裁一般裁决违约方必须继续履行合同并承担违约责任.对于此类裁决合同履行的案件,因为没有涉及到房屋的归属,也没有导致物权发生变动,因此,当一方当事人不执行裁决也不配合另一方当事人申请房屋转移登记时,另一方当事人不能凭裁决书单方申请房屋转移登记,而只能申请法院强制执行.

如何写法律文书毕业论文
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