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30340;发展,这样的发展方式越来越受到资源、环境、社会公平等因素日益增强的影响和制约,越来越不可持续.传统的房地产发展方式,是建立在传统的城市化模式基础上的,是一种粗放的、面包面粉式的发展方式,突出特点是：一.建立在土地财政、集中配置资源的、城乡二元土地制度分置基础上的高速城市化模式决定了房地产粗放的、面粉面包式的发展方式.这种城市化模式导致人口、资本向中心性大城市及沿海地区快速、集中性的聚集,导致了地方政府对土地财政的过度依赖,导致了土地资源的快速出让与快速消耗,也必然导致这些地区房价持续、不断攀升.显然,这种城市化的模式已不可持续,这也正是新型城镇化模式必须要破解的难题.
二.房地产面粉面包式的发展模式,必然导致与城市、与产业的结合度低.一次性出让了土地70年、50年的使用权,大多建造的是消费型的商品住宅,与产业发展和城市功能的结合度低,无法为城市创造持续增长的税源,无法为产业发展和城市发展创造更多的价值.
三.房地产面粉面包式的发展模式,必然导致开发与运营相分离,必然表现为高负债、高速度,必然导致土地利用率低、产品品质差、资源消耗大,社区运营与管理差,等等.
长期以来,这种发展方式积累了众多问题,对资源、环境和社会公平等方面构成严重威胁,目前已经进入了持续爆发的阶段,这种状况受到政府、公众和舆论不断增长的质疑和抵触,行业的转型和创新势在必行.而新型城镇化战略的提出和实施,也恰恰给房地产创新和转型提供了一个很好的环境和时机,
房地产业本质上是服务业,房地产具有服务和金融双重属性,整合资源、服务运营、金融支持是房地产的重要功能；房地产的价值是贯穿于土地运营、项目开发、后期运营三个阶段、全寿命周期的价值.但这些年来,我们把房地产业简单地认为是商品住宅的开发与销售,显然完全误解和扭曲了房地产的本质含义.当然,这与中国发展的阶段性有紧密关系,一方面我们要弥补几十年在住宅方面巨大的欠账,另一方面也需要集中资源加速发展城市化.在这样的认识中,房地产只有“房”,有“地”,而没有“产”,没有“产业”和“资产”的概念；房地产的本质功能和价值,即为产业和城市发展服务的,整合资源、服务运营、金融支持的功能与价值被严重忽视；而这些功能和价值,正是房地产在推动经济和社会发展中最为重要的功能,是房地产最具动力也最可持续发展的价值,现在是到了给房地产恢复其本义的时候了.
房地产的转型创新和新型城镇化的发展,都离不开改革.制度性、结构性改革是推进房地产转型创新和新型城镇化的内在动力,改革是最大的红利.然而,改革不可能凭空而降,需要从实践中积累案例、总结经验,边干边改.因此,当下最该做的事情,就是明确方向、累积共识、解放思想,鼓励房地产企业在实践中创造性地探索和实践,不断地总结经验,在实现自身企业成长的过程中,也为行业的转型创新、为新型城镇化的发展贡献可行的、有效的思想和方法.
（作者为全国房地产经理人联盟执行主席、北京工商大学经济学院金融学教授）
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