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引言：房地产企业为我国经济建设发展的核心支柱,同时承担了较大的税负压力.为此,应科学应用税收筹划,进而有效的规避涉税

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一、房地产企业实施税收筹划科学必要性

一般来讲,企业实施税收筹划为其依据税法标准以及契合相关意图的基础上,对纳税人管理经营、实际投资行为、具体筹资管理以及分配展开筹划,进而得到最大化的涉税收益,令企业纳税人从事最科学、最优质的财务管理工作.房地产企业,基于商品的复杂性、建设规模庞大、持续周期较长,需要投入较多资金,具有一定销售风险,进而令其开展税收筹划凸显出重要的意义与作用.开展该项工作的必要性在于可令房地产单位面临的税收压力有所减缓,提升其综合竞争力.通过资料调查研究不难发现,目前我国该行业涉税种类多样,开发前期便需要承担耕地以及契税,建设开发环节则需要承担营业、印花税、相关附加税种以及土地使用有关税费.销售环节则需要交纳营业税、增值税、所得税、房产税等税种.较多的税费种类令房地产负担的成本税费大大增加,做好科学筹划,则可令其节约开发建设成本,实现良好的盈利目标.另外,合理的税收筹划对房地产企业开展财务管理工作极为有利,可提升其会计核算总体水平,节约税收开支,提升资金应用效率.

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二、房地产企业税收筹划实践策略

(一)营业税筹划

房地产企业进行营业税筹划阶段中,应科学的划分纳税主体,令代收代缴有关税费实现合理分开.具体来讲,房地产单位应将有关服务性质的费用,例如煤气初装费、物业费进行独立分割,通过组建公司,进而就各个业务依据相应的营业税交付.这样便可节约营业税具体税额.另外,房地产单位应依据不同的业务种类单独签署合同.例如对于出租房产,其税费基于百分之十二的标准进行征收.实际上,在收取租金的阶段中,通常包括代收垫付的费用,例如维修管理经费、水电费等.针对该类代收项目应通过单独签署合同,进而令房地产企业总收入中的计税依据合理下降.

(二)土地增值税筹划

土地增值税为使用权转让、建筑工程获取增值收入的部门缴纳的水中.房地产单位承担土地增值税呈现出固有特征,即将房产转让获取增值税视为具体的征收对象,其波及面较为广泛,应用扣除以及评估方式进行具体的额度计算.同时履行累进税率,依据次数进行征收.就行业该类特征,应明确土地增值税有关规定,掌握优惠制度,做好房地产企业税收筹划.

应充分考量有关免税节点,依据行业相关标准,房地产企业建设、销售普通住宅,如果增值额没有突破扣除项目经费的百分之二十,则免征该税种.相反,则需要依据规定进行增值额计税.为此,可明确增值率百分之二十即为节税点.现实工作中,可利用增值率评估测算科学定价.例如,房地产企业销售商品房获取一亿五千万元收入,普通住宅销售总量为一亿元,豪宅销售五千万元,那么税法明确可扣除金额为一点一亿元,普通住宅以及豪华住宅可扣除额度分别为八千万元以及叁仟万元.倘若不实施独立核算,那么房地产企业交纳增值税为一千二百万,倘若单独核算,则需要负担的土地增值税为一千两百五十万.由此不难看出,独立核算将多支付五十万税额.由于普通住宅增值百分比为百分之二十五,大于百分之二十,因此需要交付增值税.该环节实施税收筹划核心在于合理的降低销售收入,控制普通住宅增值百分比在百分之二十之内.进而可赢得双重利益,即不仅可免交土地增值税费,同时还令房价合理下降,提升建筑工程质量,优化相关配套设施,进而在当前市场激烈的销售竞争中获取明显优势.

再者,应科学明确利息费用相应的扣除节税临界点.房地产单位开发建设阶段中,通常会形成一定额度的借款,势必需要支出利息.该环节中应用不同扣除计算模式,则会对其增值税支付形成明显作用影响.依据相关税法制度,同房地产企业相关的利息费用在两类状况下需要扣除.一类为依据实际列支经费、土地使用权支付经费以及开发成本总和的百分之五进行扣除,还有一类则按照土地使用支付以及开发成本总合的百分之十进行扣除.根据该假设,可明确支付利息的节税临界点,也就是在扣除利息的标准之下,依据上述两类模式进行计算得出的开发房地产项目经费等同.房地产单位倘若许可扣除费用利息超出支出节税临界点,那么应合理的进行支付利息的分摊,同时应出具金融单位的有关证明材料.倘若低于负担利息节税临界点,那么房地产单位可不依据转让项目进行分摊利息费用的衡量计算,也可不提供相关凭证,进而可令扣除事项的经费额度提升,进而令增值税计算的具体依据合理降低.

(三)房地产企业所得税税收筹划

所得税为我国对企业经营管理以及他类所得依据法律进行征收的税种,为实现企业利润统筹分配的有效途径.房地产单位对所得税实施税收筹划应考量应缴纳税额、具体税率以及期限因素.依据行业规范,针对分期付款的房地产项目,可依据合同与协议中的具体日期明确收入.付款方享有提前付款的权利.为此,房地产单位应尽可能的分期明确收入,并延伸所得税交纳的具体时间.这样一来,企业不但可将营业税的缴费时间延后,同时还可合理的延缓所得税的支付时间,进而更加全面充分的获取税金总体应用价值.当然,该环节中应确保企业应在遵循法律规范的前提下实施,实现规范的延缓纳税目标.

依据税法标准,房地产单位经营管理形成的同收入相关的合理经费支出,涵盖销售、管理经费、税金以及建筑成本等,这些项目可在应纳所得税之中进行扣除.为此,纳税环节中,房地产单位应对该类成本经费的支出进行科学分配,进而扩充可税前进行列支的成本经费事项.

三、结语

总之,房地产单位经营发展阶段中,税收为其税费成本的重要环节之一,做好科学规范的税收筹划,可令房地产单位节约成本开支,提升可持续发展综合实力.为此,房地产企业只有明确税收筹划科学内涵,了解实践工作中存在的问题,面临的风险影响,制定科学有效的应对策略,方能提升核心竞争力,创设显著的经济效益与社会效益,获取全面的发展与提升.

参考文献

[1]宋涛.基于财务战略的房地产企业税收筹划问题探讨[J].时代经贸,2010（26）.

[2]熊英.土地增值税新政下房地产企业税收筹划浅析[J].商业经济,2010（21）.

（作者单位：昆钢房地产开发有限公司）

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