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作为国民经济的支柱产业,房地产在目前来说仍然具有活力,市场的波动并不意味着房地产的基本面发生了逆转,只要房地产企业选择正确的发展模式,就能在市场竞争中立于不败之地.

房地产业目前的发展遇到了很大的困境,需要企业有大智慧,采用正确的发展模式,才能应对挑战.

地产将与互联网相融合

中国有几个比较大的产业,一个是汽车、一个是房地产、一个是互联网.这几项以前是互不干涉的,汽车属于制造业,房地产属于第三产业,互联网属于虚拟经济.但在去年的年底,互联网和房地产突然撞到了一起,这源自王健林和马云打的一个赌.但是做房地产的这些人对现有新科技接受程度是比较慢的,互联网又是一个发展非常迅速的一个行业,像冯仑就非常羡慕雷军,因为雷军可以利用粉丝经济,把小米手机用最简单的营销思维做到了极限,所以互联网的运营思维对未来的房地产市场影响是非常大的,所以现在房地产业内也开始非常流行互联网与地产相融合的理论,但是互联网和房地产结合以后,房地产市场又会发生什么样的变化呢?这需要我们认真思考.

今年海南省政府和阿里巴巴签署了一个500亿元的开发协议,要打造一个云计算、大数据为核心竞争力的现代化电子智慧示范园区.我觉得这其实就是以后房地产业的一个发展方向.我认为以前的房子是给人去住的,未来的房子是要给人去运用的,就像上海的“通讯大厦”,这个智能楼宇可以让业主通过手机利用云计算来安排日常的生活起居.

楼市调控与房价涨跌

2014年房地产市场和2013年相比有很大的变化,2013年对于房地产的传闻是要涨价,而2014年很多主流媒体开始报道房地产可能要崩盘的言论.像许小年就曾表示房地产是中国经济最后一张纸,如果把这张纸捅破了那中国经济就没有救了.也有专家表示2014年的房地产市场有可能会被最后一根稻草压垮,楼市价格会下降70%等等诸如此类的言论.房地产专家周伟表示,今年房地产的拐点一定会到来.他认为,房产税的开始和今年的六月份不动产统一登记制度实施是中国房地产市场的拐点.我个人认为2013年和2014年相比房地产市场没有太大的差别,如果有差别也是单个城市自身的区域特点所致.

那么,在这样的情况下,我们应该如何看待房地产市场?这需要大家对此有一个基本判断.我认为房地产的问题在中国不单单是一个行业的问题,它包含了很多方面.例如：中国的收入差别、一线城市和三、四线城市的规模差别等等,更重要的是中国的房地产市场是一个高度垄断的市场,从拿地开始到各类许可证,到上市销售,我们的房地产基本是与国家货币发行M2的数量和GDP的数值高度关联的.

现在中央要把房地产市场的功能区分开.在房地产的总量供给上,中央要先把保障房量化的指标定死,所以从去年的10月份开始,在保障房的会议上就下了一个指标,到今年李克强总理的政府工作报告又定了一个指标,我认为今年政府是想把保障房这一块抓好.然后政府关于房地产的相关调控政策才能逐步取消,最后将中国的房地产推向全面市场化.我觉得中国房地产只有在这种情况下才能软着陆,但是这种软着陆是要有条件的,需要漫长的时间来实践的.

尤其要注意的是,十八届三中全会以后,国家将资源要素的配置放到了一个决定性的高度.如果市场将对房地产业发展起到决定性作用的话,买房子和买苹果在经济学原理上来讲是一致的,也就是说房产价格早已不是单向的决定,房地产市场是一个开放的系统.来自台湾的世界银行首席经济学家邵逸夫就讲,中国根本不存在土地缺乏的问题,中国农村的土地多的是,不能种菜的都可以去开发房地产,但是去年邵逸夫又讲了,有两样东西不可预测,一个是股票,另一个就是房价.也就是说房地产价格的决定是综合因素在起作用,所以这就是为什么房价打压不下去的原因,政府认为提高房子的供给量,房价就下去了,但是在经济学当中另外还有一个原理,需求遭到强力制约的情况下光调节供给的作用是很小的.

当前房地产市场的态势

经过我对第一季度全国楼市数据的分析,我认为2014的房地产会出现四种态势：

第一,以往年的房地产调控会逐渐减弱.因为调控的目的是迎合老百姓希望,让房价降下来,但是今年政府高层的意思是希望房地产涨的不要太离谱.由于房地产开发模式和销售模式的基础都在于金融业,房地产的开发和销售款项大部分来自于银行,同样上层也不希望看到房地产大跌,这样会造成很多银行的大规模损失.所以调控的目的无非是让楼市价格在政府可以容忍的范围内上下浮动.今年的调控过程中,房地产市场的本身能量会逐步加强.今年房地产的调控方式将主要是分类调控,分类调控就是各地根据自己的不同情况和特点,制定出许许多多契合本身实际情况的调控措施.

第二,就房地产价格来讲,今年总的态势会相对平稳,但是各地房产价格的零散度会增加.这就是说在总体情况平稳的情况下,不排除在人口等量不足、产业支撑有限的城市零散度和全国总体态势保持一定的偏差.毕竟城市化推行的速度是循序渐进的.北京、上海、广州等一线城市的房价和城市化人口移动是没有关系的.从政策方面讲,原有的政策和今年新出的政策是分两步走的,也就是说中国的限购趋势至少在两年内是常态化,但是不动产登记制度定下来以后,高端房屋的限购就会放开.

第三,2014年房地产企业会出现差别化,同时各个房企之间的差异也会进一步扩大.中国房地产二十几年来行业前几名从年销售几个亿做到上千亿的规模,这种趋势也会发生变化.我预计2014年房企做到2000个亿的企业会出现四到五个,所以在这种情况下房地产市场的零散度会扩大.而从我们国家的注册数字来看,中国的房地产企业有8万家,但是中国的房地产企业大部分都是项目公司,所以我国的房企大部分都是中小企业,而且大部分房企都处于资金短缺的境地.由于小公司的生存之道就是“傍大款”,但是之前你要先“帮大款”,只有你帮助了大款,你才能傍上去.所以今年2014年,大型房地产企业会更上一个台阶,而小型房地产企业则会面临三个问题.首先就是资金紧张,第二个是面临经营能力的缺乏,第三就是销售困境.从这些方面来看,2014年房地产大型企业和小型企业的差别会越来越大.第四,今年房价的变动是综合因素所致.房子不像种大白菜,今年种少了,明年就多种,中国的房价至少要受到下列9种因素共同制约：1.人口的流动；2.城市化推进的速度；3.不动产的登记制度；4.货币政策；5.土地出让制度；6.房产税的推出；7.政策因素；8.我们国家的信贷规模的大小；9.土地增值税.总结一句话,今年的楼市人为因素会逐步减弱,而市场的力量会逐步增强,市场

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