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的力量会逐步的增大,导致政府调控的力量会逐步减弱.
房地产企业的商业模式
房地产市场不是一个理论性命题而是一个实际性命题,商业模式不是理论研究也不是停留在纸上讲的,商业模式是实战型的是可以用的、选的、创造的,是可以复制的.
现在的关于房地产的商业模式一般都涉及两个方向：一个是中小房地产企业资金出现问题怎么办?解决问题不外乎一种是贷款,另一种是社会上的融资,这个融资如果到了年底的话基本上是百分之20到百分之25,还要高,这就等于你要为银行和出资方打工了.另一个方向就是产业转型.
从资金上讲,住宅产业化的模式对于中小型房地产企业很有借鉴意义.所谓的住宅产业化模式就是中国湖南长沙原先有两位兄弟一个叫张悦,一个叫涨耀,他们提出的.这两个人原来是做空调的,现在在做住宅产业化板块模式.他们的模式是这样的,作为中小企业开发商不是缺钱吗?跟他们合作,你就只筹集资金拿地,其他的都不用管,他来帮你做工程建设.由于他是做产业的,银行贷款不受限制,他就用银行的贷款帮你做开发工程,这样你花的利息也相对较少,然后最后大家一起分利润.这就是住宅产业化模式.
本文来源:http://www.sxsky.net/zhengzhi/05055608.html
从产业转型上来看,有一种叫第三方代理开发的模式.现在房地产开发商的开发模式跟以前不一样了,以前的开发商经营模式都很单一,只要想办法在政府手里拿到土地然后就去找银行贷款,现在都是做组合经营模式.我的观点就是,现在的开发商要多学学张艺谋,如果把张艺谋导演电影的环节一个一个拆开来看的话,你就会发现张艺谋好像什么事情都没有做,编剧有编剧,投资是王卫平,摄影是摄影师,演员某某某,服装道具等等全部都就位了,好像没有张艺谋这个电影也能拍起来,但是如果没有张艺谋做导演的话,你的票房价值一定是不高的,张艺谋的本事就是我把我的品牌融入资源,只要有我张艺谋的品牌,你的电影可以在戛纳领奖,你的票房就有了保证.其实房地产也是如此,对于现在房地产中小企业,我是绝对主张拿了这个地以后,如果你这个团队没有什么特别的优势,硬要去研究房型,还不如找一个大的开发公司或代理开发公司合作,大的开发公司对报批的程序和房型的研究程度、对规划的研究程度、对营销品牌的研究程度是相当专业的,其实这个模式很早就有了.但是中国的第三方代理开发做到现在就两种情况,一种是从大企业出来人,认为自己可以控制开发成本,懂得施工流程,于是成立一个代理开发公司和中小企业谈,但是到了最后资金结算阶段就被大企业“招安了”.还有一种就是像绿地、绿城这种本来就有品牌,发展商正好也缺资金,你就可以代理工程来做.
我认为这两种模式对中小型开发商是非常有用的.值得大家思考,可以作为决策的参考思路.
延伸阅读：
住宅产业化：实际上包括两方面的含义：一是住宅科技成果的产业化,一是住宅生产方式的产业化.科技成果的产业化是指应该把住宅领域里的一些最新的科学成果尽快转化为生产力.而我们通常所说的住宅产业化,更多的是指
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住宅产业化就是利用现代科学技术,先进的管理方法和工业化的生产方式去全面改造传统的住宅产业,使住宅建筑工业生产和技术符合时代的发展需求.就是住宅的生产方式（或者是技术手段）,是运用现代工业手段和现代工业组织,对住宅工业化生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统的整合,达到建筑的标准化,构件生产工厂化,住宅部品系列化,现场施工装配化,土建装修一体化,生产经营社会化,形成有序的工厂的流水作业,从而提高质量,提高效率,提高寿命,降低成本,降低能耗.
国外的经验表明,当社会发展到一定的阶段（如人工成本占比很大,住宅工业的配套产业已经成熟时）采用工业化的方式建造住宅要比采用现浇的方式在成本上会低10%～15%,当然这是基于比较自动化的生产上.联合国提出“住宅产业化”的6条标准：生产的连续性,生产物的标准化,生产过程的集成化,工程建设管理的规范化,生产的机械化,技术生产科研的一体化.
来源：《中国地产总裁》杂志
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