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摘要：格式合同可以事先拟定从而使自己利益得到很好保护,往往被企业所青睐.但是,格式合同是把双刃剑,为了防止提供方过于免除其责任和保护对方当事人利益,法律对此规定的比较严格.如果对相关规定了解的不是十分仔细或是一时疏忽,反倒有可能为企业埋下隐患,置企业与不利的地位.

关键词：企业合同法格式合同法律风险

企业经过法务人员甚至律师起草或审核的合同,发生纠纷时为何有的仍面临赔偿或败诉等结果.一是对法律相关规定了解的并不十分仔细或由于审查不严；二是专业人员的非专长化问题.比如,让一个精于劳动法的法律工作者,去起草和审核有关合同法的事情,无疑增加了企业风险的几率.

一、案情简介

某公司与2010年6月建成一大型的四层购物广场,建成后以每层规划为诸多摊位的形式对外出租.由于设计及施工等原因,致使第二层供暖设施存在问题,为了尽快收回投入成本,决定采用事先拟定格式合同的办法解决这个问题.为此,该公司在合同第5条特意规定,出租方有权对购物广场进行商业管理,内容包括对购物广场装修的审查和监督,对商品品种、布局品种及布局的规划和控制.该公司在其合同附件中又特别声明：出租方与承租方已经充分了解并知晓上述合同文件的全部条款,并特别注意到有关免除或限制双方责任的条款,出租方按照承租方要求对该部分条款已经予以说明.

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摊主与该公司签订租赁合同并入驻该广场后,开始经营的还不错,可到了冬天第二层不能供暖的问题就凸显了出来,几乎没有客户光临,确实无法再继续经营下去.于是该公司决定对这一层进行重新改造并拆除所有摊位.该公司把自己在第一层的摊位主动撤出,要求第二层摊主搬到第一层继续经营,并承诺可以对摊主进行适当的减免租金等补贴.

第二层的部分摊主与该公司签订了商铺调整单,陆续搬到第一层开始经营.可任某等不少摊主认为,原来第一层的经营品种定位为首饰与化妆品,已经积累起来的消费者购物习惯被打破,更重要的原因在于,第二层的改造加上重新装修时间要近三四个月,施工噪音和建筑垃圾也要影响第一层的经营等等,要求与该公司解除租赁合同并赔偿相应损失.

经过多次协商由于双方的条件差距太大,任某等部分第二层的摊主将该公司告上法庭.

二、不同意见

对于本案存在有两种不同意见,一种认为任某等摊主应当继续履行合同,第二层进行改造对摊主造成的影响可以采取减免租金等方法予以适当补贴.理由如下：

第一、根据双方协议第5条规定,该公司可以根据具体情况对购物广场进行重新布局和规划,而整层改造与拆除摊位是实现重新布局和规划的必须步骤.在合同附件中明确规定,该公司对全部条款（当然包括第5条）已经对任某等摊主予以详细的说明,任某等摊主对此已经充分了解并知晓,故公司有权对第二层进行改造.

第二、《合同法》第94条是对合同法基本原则之一“鼓励交易原则”的具体实施,该公司的改造行为属于轻微违约,而不是本质违约,而对于这种轻微违约行为,可以通过其他形式弥补,不能通过解除合同的方式解决.

第三、根据《合同法》第231条的规定,只有租赁物损毁、灭失并且不能实现合同目的的情况下,当事人双方才能实行解除合同的权利.现在租赁物（购物广场）并没有损毁,任某等摊主租赁商铺的目的并没有落空.

第二种认为广场改造工程已经致使摊主不能正常经营,摊主应当与该公司解除合同,并得到适当赔偿.理由如下：

第一、双方所签订合同第5条关于出租方具有“对商铺的布局和规划权”,应当是对每一个具体摊位内部经营何种品种及商品如何摆放等管理的权利,而不是对整个一层摊位的拆除与重新改造；出租方对该条没有具体解释,承租方也从没有认可过此解释.

第二、该公司对第二层的整体改造,拆除了原告等摊主的具体摊位,使其经营活动不能再继续下去.故出租方的行为已经不属于轻微违约,而属于摊主不能实现经营目的的实质性违约,对于实质违约应当通过解除合同并赔偿相应损失的办法解决.

第三、广大摊主与该公司所签订的合同,租赁的是具体摊位,而不是购物广场的整个一层,所以《合同法》所规定的租赁物,针对本案应当是指购物广场的具体摊位,具体摊位被拆除应当被认为是租赁物

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三、法律评析

本案的焦点就在于对协议第5条规定的“出租方拥有布局规划权”如何理解.

首先、双方是采用格式合同订立的合同.《合同法》对格式合同作了具体规定,格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款.任某等摊主提供了该合同签订时出租方并没有与承租方协商的证明,而且双方提供的合同文本都为同一的格式,也是该合同为格式合同的一个佐证.

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其次、《合同法》规定,对合同条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式合同一方的解释.显然该合同第5条对提供格式合同一方不利,应当按此解释.况且按照交易习惯,如果摊主租赁的摊位确定后,出租方可任意要求装修好的摊位拆除并搬上搬下,显然摊主是没办法经营的.

再次、合同附件所表述的,出租方已经按照承租方要求对全部条款已经予以解释并被摊主所认可.因为该条款本身就属于格式合同,由于该公司工作做得并不十分细致,对此没有能够提供有效地证据证明,其合同附件相对于该案来讲,只是一纸空文.

四、法院认定

最终人民法院认定,该公司应当在租赁期间保持该摊位符合约定的用途,在协议履行过程中对广场进行大面积改造和拆除摊主的摊位,致使摊主的经营受到严重影响,且双方对以后的摊位调整并没有重新达成协议；该公司有权对广场进行商业管理,但双方对其管理权限认识并不一致,且该公司的管理不能影响摊主的正常经营,故判决任某等数名原告胜诉,基本支持了原告等人的主张.

作者简介：李红钊（1969-）,男,汉族,北京人,北京君永律师事务所律师,主要研究方向：诉讼代理与辩护.

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