物业管理方面有关论文范例,与营销为主导的经营型房产物业管理模式相关论文查重

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摘 要:在这一行业的成长和成熟过程中,市场化、专业化进程在不断加快,市场竞争十分激烈,在不断的优胜劣汰中,房产物业管理品牌正在逐步形成.本文就经营型房产物业管理模式进行初步探讨.

关 键 词:物业管理市场需求经营模式

作为诞生不久的房产物业管理行业来说,它是为了满足人们生产、生活和工作需要而生存、发展,并不断壮大的新兴行业.在这一行业的成长和成熟过程中,市场化、专业化进程在不断加快,市场竞争十分激烈,在不断的优胜劣汰中,房产物业管理品牌正在逐步形成.本文就经营型房产物业管理模式进行初步探讨.

一、经营型物业管理模式的含义

我们把经营型物业管理模式的含义概括为二个方面:一是将物业管理与物业经营融为一体,在做好物业管理工作的同时,为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案,发挥每一平方米物业的增效潜力,二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面,亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排,从而为业主、客户提供更全面、更彻底的服务.

上述经营型管理模式含义的核心思想为:将营销的概念深刻地溶合于物业管理工作之中,通过对管辖物业经营与管理的合力运行,更好地体现物业管理使物业保值、增值的重要功能.

经营型房产物业管理模式和收益性物业管理有所不同,后者特指以出租经营型房屋为主体对象的物业管理,普遍存在于写字楼、零售商业中心、酒店以及其它可出租物业的管理中,而前者指对管辖的各类物业都溶入物业营销的概念,通过对物业整体功能的开发,提高物业的效益潜力.前者包括后者,后者是前者的重要组成内容.有些同行把经营型物业管理理解为配套服务网点经营和有偿的各类家政服务当然是相当片面的.

经营型房产物业管理运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面,主要包括是租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等.物业管理公司代理或参与管辖物业的经营,在提高企业经济效益的同时,促进了物业的市场流通,挖掘了蕴含于物业中的效益,并增强了业主、客户对物业真正价值的理解.

二、经营型物业管理模式的市场需求

大量物业公司缺乏专业管理,更缺乏合理的规划和经营.由于缺乏对物业真正价值的理解,有很多业主单位从建筑功能确定、售后使用到物业资产运作没有跟着市场走,观念滞后,导致大量的物业资产流失.可以说,当前众多的业主单位和业主个人缺乏物业管理的专业管理理念,更渴望对其物业理想的经营.而在物业总资产中,大量物业未得到充分利用,甚至有大批物业长期闲置.就全国情况看,很多单位发工资困难,在哈尔滨市物业企业则完全靠供热管理收入和收缴热费盈利予以支撑,甚至对怀中物业这个金娃娃长期无动于衷.这种普遍现象呼唤着物业管理企业增强营销意识,提高经营水平,管好楼,还要盘活楼.物业管理企业管辖项目中,或多或少地存在着物业经营的业务,业主和客户需要专业的物业管理服务,更关注其物业效益潜力的发挥.现代物业不再是业主终生相守的昂贵家产,而是一种在流通中价值不断更新的商品,物业管理企业当然应该关注新经济时代物业商品的游戏规则.大陆物业管理企业如果以纯粹的物业管理业务去拓展市场,将因为服务的局限性、行业微利的现实和海外兵团的综合优势承受更大的市场压力.

三、经营型物业管理模式的利弊分析

随着市场经济的日益成熟,房地产服务所函盖的物业管理、租赁、交易、估价、咨询等专业分工日趋细致,经营型物业管理模式的推行是否会因盲目地多元经营而导致不良后果我们认为,经营型物业管理模式不完全属于多元化经营,参与物业营销本身应该是现代物业管理概念的应有之圈义.从上述市场需求和香港同行企业的运作经验来看,物业管理企业不但要为开发商和业主、客户当好管家,还应有偿性的担当其物业顾问.从物业发展初始乃至整个物业发展项目中,由物业顾问这个角色向开发商、业主和客户提供综合性物业服务至关重要,物业顾问必将与物业管理日趋紧密地结合并相互促进.

从目前的实践看,经营型物业管理模式的利处主要体现在:首先,该模式可以更好地满足市场需求和客户需要,如同银行单纯的储蓄业务扩展为金融理财服务,其次,经营型物业管理模式更好地体现了经营、管理一条龙服务,对客户来讲,提高了服务效率,再次,扩大了物业管理企业的盈利空间.物业管理企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费不足之间的矛盾.租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例,使物业管理企业综合实力和生存能力得到提高.

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经营型物业管理模式面临的问题有以下几点:一是压力大.物业管理企业承担了一项物业的经营、管理权,同时也就承担了物业经营的义务,而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动,相应地加大了物业管理公司的经营压力,二是风险大.一块物业的经营从项目选择、价格控制到客户确定,每个环节都有风险,仅是租赁风险防范就需要很多只能意会无法言传的市场锻炼,三是组建专业队伍困难.物业经营是一项极为专业的工作,不仅富有实战经验的人才难觅,有了人才,形成一个与物业管理配合默契的团队更不容易,一但经营出现严重偏差和失误,物业管理公司难以承受.

四、经营型物业管理模式的实践

物业管理企业必须在认真分析自身优劣势基础上,确定将经营型物业管理模式作为企业的核心竞争力,经过实践和积累,经历市场磨合,使这一竞争优势得到进一步强化.从香港及国内大型物业公司先进的实践经验来看,经营型物业管理模式具有较强的生命力.在实施经营型物业管理模式的实践中,要注重以下几个成功因素.

(一)强调经营观念到位.物业的经营是动态的,物业的营销永无止境,物业管理人只有具备了强烈的营销意识,才能使管辖物业潜力得到更充分发挥.公司要求每一位物业管理骨干深刻理解物业经营是物业管理工作应有之义和份内之事,物业管理固然重要,而一项优秀的物业营销方案可以使开发商、业主和

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(二)注重培养物业经营的人才队伍.物业管理是劳动密集型产业,而物业经营是知识型、信息化产业,现代物业营销已经进入到个性化、网络化整合时期,没有富有经验的经营人才,经营型物业管理模式就是空谈.因此,要注重在实践中培养经营骨干,适当引进优秀人才,逐步建立一支配合默契的经营管理团队.

(三)注重向专业公司学习.随着我国经济的迅猛发展,北京、上海、广州、深圳、哈尔滨等地在完善市场管理以及与国际接轨过程中,物业经营、管理市场庞大,需要大量的法律、估价、测量、咨询专业人才.我们在物业经营专业上差距仍然很大,因此,要始终与国内外先进的物业管理公司保持业务合作,吸收经验,培养专业实力.在未来的物业供热行业发展进程中,在物业经营专业领域,我们哈尔滨物业企业还要认真当好学生,缩短差距,迎头赶上.

(四)根据不同物业项目,安排经营、管理的主次关系,使经营和管理相辅相成,相得益彰.在具体运作中,还要注重物业管理收支与经营收支保持适当独立,体现各类业务的规范性,还要具备物业经营相关的专业资质.

综上所述,经营型物业管理是房地产服务的重要组成部分,是收益性物业管理概念的拓展和外延,是物业营销与物业管理的有机合成,有着广阔的市场空间,我们针对这种模式的探索、实践之路还很长、很远.

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