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关于房地产相关论文例文,与我国房地产市场宏观调控策略相关论文参考文献格式

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各种货币资金的筹集、融通,以及在信用基础上为其提供金融服务活动的总称.房地产的核心问题是金融体制问题,金融方面的任何变动都会对房地产产生反应.

金融政策调控分为直接调控和间接调控.直接调控是由中央银行直接干预房地产信用业务,以行政控制为主的贷款限额管理和贷款质量控制,主要包括消费者信用控制、不动产信用控制、优惠利率等,而间接调控包括货币供给总量控制和货币需求总量控制,货币供给总量控制以准备金率和基础货币为主,货币需求量控制以利率手段为主.在实践中,各国中央银行主要通过利率微调以及不动产信用控制在调控房地产市场.

中国人民银行根据调控政策实施的需要,适时地运用利率工具,对利率水平和利率结构进行调整,进而影响房地产市场供求状况,实现调控房价的目的.利率是市场经济中最重要的经济杠杆之一,而房地产市场是资本高度密集型的产业,对利率的变化反映比较灵敏,加息往往会带来挤出资产泡沫的效应.此外,房地产是一种需求价格弹性较高的特殊商品,大多数消费者缺乏一次性付款购买的能力,而多采用抵押贷款的方式进行购买.利率的变化可以较为明显地增减消费者的还款额,直接影响购房成本.如果利率提高,消费者的还款额增加,购房成本上升,一部分消费者就会退出房地产市场,需求的下降将导致房地产价格下跌.反之,如果利率降低,消费者的还款额减少,购房成本降低,潜在消费者就会进入房地产市场,需求的增加将导致房地产价格上涨.

不动产信用控制是指中央银行对商业银行等金融机构向客户提供不动产抵押贷款的管理措施.主要是规定贷款的最高限额、贷款的最长期限和首付的最低金额等,采取这些措施的目的主要在于限制房地产投机,抑制房地产泡沫.

2003年以来,针对房地产金融体制中存在的各种问题,金融主管部门采取了各种调控手段,改进房地产信贷管理.2003年4月,中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,从加强房地产开发贷款管理、严格控制土地储备贷款的发放等多方面对商业银行房地产信贷业务进行了规范和控制.2004年9月银监会下达《商业银行房地产贷款风险管理指引》,明确商业银行发放房地产贷款的限定.2004年10月中国人民银行上调存贷款利率.2006年4月央行再次全面上调各档次贷款利率,抑制房地产投资需求.2007年银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,界定首套自住房和第二套房贷款首付款比例.2007年3月至12月,央行连续六次加息.2008年7月,中国人民银行、银监会下发《关于金融促进节约集约用地的通知》,对各类地产贷款作了具体规范.

(四)金融调控政策评价

近年来国家频频调整金融政策,从政策实施意图来讲,是想通过货币政策杠杆来调控宏观经济中投资过热等问题.通过利率、货币供应量和存款准备金政策来调控投资增长过快和房价上涨过快的问题.但是,实际上货币政策虽然在一定程度上可以影响房价和房地产投资,但是对房价上涨的抑制作用不明显.主要原因有:一、刚性需求量大,利率上调反而推助房价上涨.从1998年国家全面停止住房实物分配政策滞后,因政策变动、经济发展、和人民生活水平提高而释放出的住房需求远大于住房的供应,造成大量的刚性需求.因此国家通过对金融机构利率的微调来行使经济杠杆作用,不能在短期内对房地产市场需求造成大的影响,相反,会使开发资金成本转嫁到房价上,在一定程度上拉升房价,二、利率传导渠道不畅,加上调整幅度较小,对房地产投资贷款影响不大.由于我国目前仍然是非市场化的利率结构,资金的价格缺乏货币供给的增减作出反应的机制.在房地产市场上,资金价格一直受到非市场化的政策指导.利率对房地产投资的价格缺乏调节能力,三、货币供应量难以精确控制.由于货币需求的不稳定性和货币供给的内生性,使得央行不能精确控制货币供应量,难以达到货币政策的预期目标,四、央行实施的宏观调控政策存在滞后性.从2004年开始的房地产宏观调控,打击房地产投机行为,抑制放假过快增加,截止到2008年仍处于政策滞后期.

(五)对房地产税收调控政策分析

房地产市场税收包括所有与房地产业有关的税收.房地产市场税收包括了流转税、所得税和财产税三大类.房地产税收政策是国家针对房地产经济活动而专门指定的、由若干税种构成的经济调节体系.是国家调控房地产、规范房地产经济行为的重要经济杠杆.

我国现行的房地产市场税收政策是以不动产流转税、所得税为主体的多税种、多环节、多次征收的复合税收政策体系.其存在着比如税种繁杂,重复征税,税种课税范围狭窄,税基覆盖不全等问题.针对这些问题,税务主管部门采取了多种调控手段与规定.例如要求对于存量房交易环节所涉及税种,各地要依法征收,不对税法及相关税收政策进行变通和调整,征收个人住房转让和住房投资、投机行为作了区分对待,重新修订《城镇土地使用税暂行条例》,城镇土地使用税每平方米税额在原基础上提高2倍等等,使得政策体系不断的完善和修正.

(六)房地产税收调控政策评价

在市场经济条件下,房地产税收政策是维护市场公平公正以及整个市场有序运行的重要条件.然而现行的房地产税收政策与房地产市场的发展要求很不适用,难以充分发挥税收应有的功能.目前的房地产税费体系中租、税、费混杂的现象较为严重,从而导致房地产的高成本和高价格,加重了购房者的负担.同时税收政策的规范性和稳定性较弱,使得其难以发挥作为经济杠杆的调节作用.从税收结构看,房地产流通环节税种多,税负重,而在房地产保有环节课税较少,造成土地闲置,浪费现象严重,不利于土地的高效利用.相反,进入市场流通的土地却要承受过高的税负,这不仅抑制土地的正常流动和交易,而且造成逃税现象增多.

此外,我国在税收管理上还存在不少问题.例如现行课税多依据为国家行政机关颁布《暂行条例》执行,而不是全国人大或人大委员会颁布的税法,使得房地产税立法层次偏低,税收法规多变.税收又过度集中于中央,难以体现房地产的区域性特点,无法促进房地产的资源优化配置和有效利用.

(七)住房保障制度调控政策分析

满足本国居民的居住需求,是为保证国家稳定、发展经济必须充分重视的问题.不能单单把以盈利为目的的房地产市场,作为解决居民居住问题的唯一途径.住房商品化的实施,并不排除国家实施对中低收入居民提供社会保障性质住房的措施.建立住房保障体系,就是以政府为主导,发挥社会保障功能,利用政府专项资金,解决中低收入居民的住房问题.其政策目的是在我国建立起两种住房供应体系,一是以高收入者为对象的商品房供应体系,由房地产开发企业在公平的市场上,以市场价格供应商品房,二是以中低收入者为对象,满足以基本住房需求的住房供应体系.2003年以来,我国加大了对经济适用房、普通商品房和廉租房供应政策的颁布.在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)就指出:经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房.要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施.建立和完善廉租房制度,强化政府住房保障只能,切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求.《国务院办公厅关于稳定住房价格工作意见的通知》、《国务院办关于调整住房供应结构住房价格意见的通知》等文件进一步强调:要规范发展经济适用住房、完善经济适用住房制度,真正解决低收入家庭的住房需要.2006年8月30日建设部出台《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》要求加强城镇廉租住房制度建设,规范城镇廉租住房管理.

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(八)住房保障制度调控政策评价

一直以来,我国住房保障政策落实情况却不近人意.开发比例太小,投资增幅远远落后与同期商品房,加上多数保障住房项目地处偏远,对中心城区的房价影响微乎其微,住房保障体系与商品房市场的发展,两者显现出严重不均衡发展态势,致使商品房市场的供应结构出现严重扭曲,同时也成为了政府不断行政干预商品房市场的诱因.