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物业管理方面论文范文集,与谁来管理我的物业相关论文答辩开场白
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是业主自行管理,还是通过招标来选聘物业公司,抑或是让开发商坐享这块蛋糕.
海人邵里庭最近成了北京社区自治界的名人.在北京市海淀区品阁小区,邵里庭带领148户业主成立了自己的公司,全体业主当股东自主管理物业.
这个小区里的几乎所有住户都认识65岁的邵里庭,大家都叫他“邵老师”.邵老师热情而健谈,他能跟7岁的小孩子聊玩具动漫,也能跟70岁的老年人谈国际时事.一位年轻的女业主说,邵老师是这个社区里最有人格魅力的人.
品阁小区：业主自己管理
品阁小区的自管自治工作实际上从去年就已开始.当时,开发商与其聘请的物业公司间矛盾激化,导致后者于2006年9月撤离品阁小区.难以忍受小区内混乱局面
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邵里庭做了两件事：首先,聘请老物业的临时工来继续维持小区的保洁等工作：其次,通过积极斡旋,2006年12月5日,小区业主委员会成立,邵里庭为业委会担任顾问.
业委会暂时代理了小区内的物业服务工作.邵里庭也在四处寻找愿意接手品阁小区的物业公司,但多数公司认为这个小区太小而不愿进入.经过民主决策.多数业主同意对小区物业进行自管自治.今年6月29日,邵里庭从北京市海淀区工商局领到“北京三自品格社区服务中心有限公司”的营业执照,在这个“自管”小区物业的公司里,邵里庭任总经理.同时,他辞去了业委会的顾问工作.
公司名字里的“三自”,指的是自愿、自管、自律.邵里庭说,服务中心属于公司运作,所有户业主都是公司的股东,业委会相当于董事会.
邵在退休前是一个国企厂长,手底下曾管过6万多人.在他看来,只有148户人家的小区物业问题很容易搞定.社区服务中心聘请了2名清洁工、2名门卫、2名修理工和1名看守大院的巡逻员,作为小区日常服务人员.
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与过去的物业公司相比,现在的服务人员少了一半多,但员工的待遇比外面的公司相比高出了不少.以保安为例,一般物业公司开出的工资是600～700元,邵里庭给1200元.
“都是居委会推荐过来的低保户和下岗工人,大家知根知底,也放心.”邵里庭说,原来的物业公司请了七个保安,每人600元,每月费用就得4200元.现在两个门卫就做了保安的工作,每月只需要2400元的费用.因为拿得多,干活也踏实,两个人完全可以把这小区管得过来.这样,原物业公司在人员工资上的开销被邵里庭减到了三分之一.
邵里庭的原则是能省就省.四部电梯在客流高峰时都有闲置,邵里庭便关掉了其中两部,这样每年可以省下3万元；小区里的自行车库,是邵里庭带着业主们自己建起来的,居民家养得不好的植物,被送到小区院子里用作公共绿化,一举两得；地下车库得开148盏长明灯,根据采光原理改造一下电路,只用开27盏就可以把整个车库照亮.
最让邵里庭得意的是小区的监控系统.在原物业公司撤离时,一套报价70万的小区监控系统被毁坏.邵里庭打听到小区里住着两位参与过“神六”设计的退休老专家,他亲自登门拜访,说服他们给小区的监控系统做设计并协助安装,对方爽快地答应了.最后完工一算账,只花了不到两万块钱.
“他们都说我特别抠,还真是这么回事.业主们扔什么东西都会问我,因为很多都可以在小区里派上用场.”上海人邵里庭极擅长精打细算,小区里漂亮的金鱼池是他“破烂回收”的产物.业主装修时留下的废弃玻璃砖瓦,加上服务中心用4000元买来的部分材料,就这样修建起来了.邵里庭曾向装饰公司询问过这个金鱼池的报价,最省也要2.8万.
就这样,品阁小区的物业费从每平米2.2元降到2元.社区服务中心计划第一年可以赢利4万元左右.根据规定,盈余部分采取“三三制”原则：1／3奖励经营者和工作人员,1／3用于小区建设,1／3充抵业主第二年的物业费.“预计明年物业费还可以降,可以降到一块七八左右.”
物业费降了,服务质量却提高了,业主们对邵里庭的管理心服口服.邵里庭会在总经理的位子上干多久,他自己也不知道.社区自治是个新课题,他也在探索之中,将来公司的体制完善后,就可以功成身退.“现在只能说我走一个礼拜是不会出事的.将来有一天我出去三五个月,小区里出了事情还能自己协商处理,我就可以交差啦.”
时代庄园：招标受阻
品阁小区往北15公里,有个低密度的小区叫时代庄园.7月25日,这里的业主们通过招标方式选出了新的物业公司.
一年多以前――2006年5月,开发商指定的物业管理公司金世恒业在时代庄园的合同即将到期,5月13日,业委会召开书面业主大会,通过了以招标方式选聘物业管理企业的决议.
但是事情的进展从一开始就不顺利.2006年5月20日,时代庄园居委会突然宣告成立.居委会上任后的第一件事,便是在物业公司合同期满后宣布,指定金世恒业继续临时代管小区物业.这个突如其来的居委会让很多业主感到有点摸不着头脑.“再说,是否续聘物业应是业主大会的决定,与居委会有什么关系”当时还不是业委会成员的业主卢岩觉得事情不对头.
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2006年年底,小区开始业委会换届工作.2007年1月4日,新一届业委会上任,卢岩被推选为业委会主任.4月29日,新一届业委会重新启动物业招标程序.
“从选择物业公司到最终投票打分,所有业主都有参与的权利.”卢岩说,入选的十家物业公司全部来自业主的推荐.最终有六家物业公司决定参与竞标.
业委会有个短信平台,里面收有所有业主的手机.每一次业委会组织业主考察物业公司,都会发短信通知业主：如果有空可以一起参与考察.业委会还让六家物业公司来时代庄园,向小区全体业主发放相关资料,进行现场展示.同时每家公司都到小区的网上做宣传：我公司的承诺如何如何,物业费将会在何种标准,等等.业委会又邀请到一些专家,对六家公司进行打分,作为业主投票的参考.
经过专家评标,六家参与竞标的物业公司的物业费报价均比小区现行物业费低10％～30％.招标过程中,业委会曾向金世恒业发出邀请：如果对方参与竞标,即可直接进入投票第二轮,与得分最高的竞标公司进行终极PK.金世恒业拒绝了业委会的邀请.
在招标过程中,居委会还曾给六家竞标的物业公司发传真,希望他们退出竞标,但六家公司无一退出.
6月28号开始,业主们开始就物业招标进行打分投票.7月25号.结果揭晓,中实物业中标.
“所有的票全部封在律师事务所,唱票过程也有全程录像,而且因为是记名投票,房号和业主姓名都有记录,每一张票都可以拿出来核查.”卢岩对业委会的工作很是得意.7月31日,业委会与中实物业正式签订合同.按照合同规定,新的物业费标准将定为每平米2元,比金世恒业2.49元的标准低了近20％.“不敢说他们的服务就一定能好到什么程度,但我们就是要建立这个规则,业主有权决定谁可以进来.做得不好,我们再通过投票把你赶走,然后选新的.”
但是,早已合同期满一年多的金世恒业物业公司因为居委会的支持,至今仍然没有离开.
卢岩说业主们正准备启动法律程序,将金世恒业请出时代庄园.“走到哪算哪.已经做到这个程度了,还能停下来吗”
开发商办物业的利益追求
对于小区的物业管理,像时代庄园一样通过招标选聘物业公司的情况还是少数,而品阁小区的自行管理就更是个例.事实上,驻扎在大部分小区的物业公司还都是开发商指定或亲自操办的.
为什么每个开发商在盖完房子后都要办一个物业公司,北京市业委会协会申办委员会召集人陈兵分析了其中原因.
“在卖房之后继续挣业主的钱.这是一个无本万利且没有风险的交易,早涝保收.”首先业主上缴的物业费中就有
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