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那天,采访了一位北京著名房地产开发公司的资深高管(应强烈请求略去其名),这位从业已近二十年的地产达人,风趣幽默,语出惊人,很有划时代的玩味精神.
房地产发展商――是“红顶怪”还是“大户室”
近年来,社会舆论有点将地产商妖魔化了.很多人,特别是买不起房的人,出于对高昂房价的义愤,将“强取豪夺”“捂盘居奇”“官商勾结”“为富不仁”甚至搞乱国民经济的大帽子甩给了地产商.又鉴于他们与地方政府的产业关联性,在某些人眼中,他们俨然已经成为一个“红顶大怪物”.
房地产的开发建设是一项环节众多、加工程序复杂的系统工程.既有传统的人、财、物、产、供、销的企业属性,更兼有市政、金融、保险、法律甚至社会安定的某种职能.鉴于该行业的大资金运作主要建立在金融信用体系上,他们大多背负着很大的资金负债率,在较为漫长的开发周期之间,任何一个资金链条的断裂,都可能会对全盘引来毁灭性的后果,其光鲜和暴利的后面,自然也有许多不为人知的风险和烦恼.几年前,北京某公司曾斥资60亿在某地“拿地”,成为当时红极一时的“地王”.届时,正是全国招、拍、挂搞得如火如荼的时候,许多北京的开发商在北京买不起地,到外地去竞拍,外地的地方政府趁机大开“土地财政”之口,将地价哄抬得直上九霄.倒霉的是,刚刚拿到高价土地,中央的房地产宏观调控政策的一套“组合拳”呼啸而至,使得该地区的房价迅速跌落到“楼面价”以下,造成项目无法开工的被动局面,项目的搁置带来了惊人的财务费用支出,每天发生的贷款、抵押利息,就要吞掉一套甚至几套准现房的利润.加之,拿地时为了筹得几十亿巨资,该公司已经将北京的资产大部分进行了抵押,形成了京内无力拿地、京外债台高筑的“资产窒息”.而那天价拿地的60亿巨款早就在第一时间进了地方政府的腰包,一家欢喜一家愁.一些“不明真相的群众”看到了“希望”,期待着买进便宜房.殊不知,这是一种空想,一来,发展商宁肯丢弃这块土地也不可能赔着干.二来,地方政府不可能把吃进去的利益直接为老百姓贴补房价.第三,即使房地产商破产倒闭,也是老百姓最先下岗失业,显然不是人们所期待的.
去年以来,房价又开始抬头,该开发商紧急开工,期待能赶上二次攀升的“房运”,不料就在成本和销售收入刚刚打个平手的时候,二次“打压”滚滚而来,亏损得以持续.坊间不断传来他们的退地传言,说他们宁赔十个亿,也要退地,否则,这个无底洞将把他们活活拖死.
发展商人心慌慌,在房价乱蹿的背景下,时而“攀高”、时而“恐底”,越来越淡经营而重投机.老百姓囿于房价的非理性上涨,无法安居,叫苦连连.倒是地方政府可以从容把握政策调控的节奏,总在土地买卖上占尽先机.而频繁变换的房地产调控,事实上已经把股市的某些特质引向房市,“时空时多”、非理性涨跌在某种意义上更大地刺激着地方政府和房地产发展商的趋利诉求和“冒险精神”.其不同于其他产业的社会公利、福利、保障功能随之弱化甚至消失.倘若房市变成了股市,房地产发展商至多是个“大户室”,政府则成为旱涝保收的券商甚至呼风唤雨、决胜在握的大庄家.而购房者则成为败兴连连的“小散”.无论如何,房市不是股市,任由购房者在充满不确定因素的环境中博弈总不是个事.
好在中央逐渐看到了问题的实质,从今年3月28日到4月1日,新华社一连5天发表“新华时评”,矛头直指地方政府,痛批当前房地产市场的根源所在――土地财政以及腐败所酿生的高地价、高房价,居者有其屋,人民严重期待着.
房地产的成本
――烂在锅里的一堆肉
“向全社会公布房地产商的成本”,这是前几年曾经热炒过的一个话题,后来无果而终.为什么公布了,一来看不懂,二来赢利大多甚微.经营房地产不是卖白菜,天一黑就收摊,回家掰手指头一数就知道赔赚.通常,大一点的开发商都是好几个项目同时干着,叫做“滚动开发”.同时干好几个的好处很多,其中一个,就是让你看不明白,你统计吧,一个时点数统计下来,这个盘的收入填进了那个盘的投入里,不赚反亏,盘越多越赔钱,算来算去,就算成了微利企业、亏损企业了,有点逗你玩的意思.
房价的非理性暴涨在相关行业中确实起到了很坏的趋利、趋大利的示范效应.“凭什么你能赚,我不能赚凭什么你赚那么多,我赚那么少”于是,巨大的仿效、攀比和投机心理在房地产相关产业中蔓延,于是,招投标中的内应外合、暗箱操作、出卖企业利益,施工单位层层转包、层层揩油就大行其道.
这些年,房地产的成本确实也与房价比翼齐飞,钢材、水泥等建材的涨价让一些施工单位找到了“洽商”的强烈理由(工程洽商是指发生设计变更后,乙方建造师应找甲方监理工程师认可变更工程量,洽商结算价格,签字都作为变更决算的依据).“工程洽商”在房地产建设过程中往往成为施工单位“要挟”建设单位提高建设款的重要手段,亦不乏一些施工单位低价位中标,进而通过频繁“洽商”增加建设费用,最终成功扩大决算的事例.
如果说,钢材、水泥等建材的涨价还可以与国际、国内接轨,那么,土地的疯狂涨价已经成为许多大型发展商的无力承受之重.迄今,高昂的地价已经使众多的市国企、民企、私企的房地产开发商彻底变成了“围观群众”,进入了“无地可买”“无钱可买”的尴尬境地,只能仰承央企大鳄们的鼻息,觊觎他们巨口中甩落的一点牙慧.而对于那些央企,例行的财务测算、成本分析、企业管理似乎都已经落伍,他们更像是18世纪刚刚发现了美洲新大陆的勇敢开拓者,机会、胆识、冒险甚至押宝精神成了他们赖以“拍板”和“决策”的唯一前提.
房地产腐败和建筑质量往往成正比,越腐败质量越低.粗放管理、层层转包下的房地产建设模式如同用劣质水泥筑起的地基.一个工程,众多幕后人伸手,成功中标者往往与利益、与关系、与官职挂钩,那些最大的、最具实力的,最直接管理的,最决定项目成败的,最决定利润大小的,最能卡开发商脖子的官很多成为施工单位的“形象代言人”.严重的,连开发商自己都不能染指施工单位的使用.为了平衡各种利益关系,一个工程往往要挤进若干施工单位同时施工,每一个施工单位都牵连着一个幕后关系.过多的交叉作业、过多的背景关系、过多的利益纠葛往往让监理单位或建设单位的责任工程师们手足无措,他们不敢管、不能管、睁一只眼、闭一只眼,其后果往往以降低施工质量为前提,这就是无论“楼脆脆”还是“央视大火”,为什么一掀尾巴就能掉出腐败臭屎的道理.最近,网上一篇《中国建筑寿命只能达到三十年》的文章似乎有点危言耸听.但如果工程具有了“洗钱”“贿赂”的性质,如果施工队伍“绑架”了房地产发展商,那么,“楼脆脆”就会超越“个案”性质,其可怕的拷贝功能将会荼毒整个产业,最直接的后果,是天价劣房甚至危房充斥.其危害远比现在的高房价来得要命,只不过以上问题的释放具有缓性特质,业外人不太容易发现罢了.
另外,拆迁成本的增加也是房地产航母上的一个大窟窿,由于“民进我退”,众多钉子户坚持一年,往往就会让房地产开发商的拆迁费用翻番.当这些获利者暗自庆幸的时候却忘了一个基本常识――房地产开发商不是印钞厂,本期增加的成本会毫不犹豫地加到下期,一定量į
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